升息的房貸支出吃掉一個月年終

最近平均地權條例的子彈還在飛，影響的是未來

但對於兩年前交屋搬進人生首購住家的自住客K先生來說

影響比較大的反而是去年的四次升息

今天跟好友K聊：「從2021年3月開始到2022年12月，每個月的房貸支出已經多4000多元，一年下來差不多一個月的薪水了！」

**台灣央行去年底(2022年)舉行第四季理監事會，宣布再升息半碼（0.125個百分點），雖然沒有美國升幅大，但一年也累計四次調升，對於個人與企業負債支出陸續有一定程度影響

→貸款支出增加，家庭支出增加，企業負債支出增加

→存款利息增加，降低消費意願，市場流動資金減少

→抑制通貨膨脹，經濟成長降溫

→對於置產型房東，租金上漲，轉嫁多出的利息支出給承租者，即使房價停滯，房租仍會反應通膨與利息，租房子的人在通膨時代的不安定感會是高的

我：「不過這兩年出乎意料你買的社區房價大概漲6成，兩年前沒有人預測到會有這麼大的漲幅，增值後的價值，再跟銀行增貸或轉貸的金額已經超過當初購買的房價了。自己住雖然沒有要賣，但通膨造成日常開銷跟利息支出增加，若是夫妻兩人收入持續穩定，要不要跟銀行談看看增貸或轉貸，因為通膨率仍大於利率增幅，可以利用增加的金額，計算好每年支出後的餘額靈活運用投報率大於利率的《理債》，積極利用房產抗通膨的特性面對錢變薄的事實。」

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房屋有強烈剛性需求，在一個正常經濟成長的社會，當食衣住行甚而育樂乃至醫療產業都有相對提升水準的同時，也會有正常的供需價格漲幅，但也因為具有投資的資產配置特性，同時相較於其他投資性商品例如名表、稀有名車、藝術品等，更有深度信用綁定與總體經濟學連動的特性，所以才延伸出相對複雜的問題與對應政策，各方立場各有看法，沒有絕對標準答案，也沒有人可以絕對預測未來走向，不是簡單一本書或是一部影片就可以詮釋清楚。

但是，若今天是強烈剛性自住需求的首購族，買了之後的未來10-20年只要長住沒有要賣，漲跌可能與你無關，只是心情有好有壞，可能影響消費慾望，假設房價下跌，銀行也不會降低你貸款金額叫你補錢；假設房價上漲，可以利用增值的空間靈活運用理財，為了要維持社會經濟運作的常態，通膨通常會高過貸款利率。如果你是剛性換屋自住需求，跟景氣與政策相關性就是小的，因為你賣貴買貴，賣便宜買便宜，反而可善加利用以小換大的減稅優勢。

不管全球環境如何變化，在購買力與價值不斷被通膨偷走的時代，資產的配置者都會有因應對策，身為小資的我們，除了努力賺錢提高可靈活支配理財，為了下一代，積極面對挑戰與培養財商觀念，更顯重要！