A7買房筆記【2】竹城甲子園-建案現況+價格分析
文圖／ccdesumi
A7系列更新啦，每周一更！先從甲子園開始吧～
1.想買去找誰？建商銷售的G棟104戶，屋主轉賣的15戶
2.價格分析：2房銷售佳，單價37萬，車位160萬
3.位置與景觀：洩洪池、電子廠、大亮泊、興富發鉑悅
4.入住現況：生機勃勃，公設未完全開放
5.租金範圍：兩房24000，三房26000
Let's Go🚅🚅🚅‼
(一) 想買去找誰
如果您想要購買一個甲子園的房子，應該去找誰呢？
如果您想從建商手裡購買，那您可以去找建商看G棟的房子。
如果您希望有更多選擇，願意花較多時間看房，與跟屋主或仲介溝通，您就可以看轉售的物件。
✨ 建商待售戶
目前待售有景觀最好的G棟104戶，格局有兩房與三房，開價38~41萬/坪，車位約160萬
同時參考實價登錄，以單價37萬，車位160萬算，則可參考總價為
有車位無車位兩房（26坪）1122萬962萬三房（36坪）1603萬1443萬
✨ 新成屋轉售
屋主或仲介轉賣的新成屋共15間
兩房5間，均價1276萬
三房10間，均價1584萬
可以點我看待售物件，並且在每個物件下面挑選想要合作的仲介。
因為一個待售經常有多位仲介刊登，篩選需要時間。
而這個頁面會列出所有待售物件，並且在下方列出所有刊登此仲介的開價，這樣找仲介或談價格都比較方便😄
(二)價格分析
嗯～想買房就要議價，說到議價第一個就會去看看實價登錄對吧？但是呢，我覺得除了實價登錄，也應該看看隔壁的建案賣多少，以及同社區的轉售能用多少錢買到。
✨ 先看綜合對比
建案甲子園興富發鉑悅大亮泊來源建商售(只看G棟)轉售建商售建商售車位有車位無車位混計有車位有車位無車位兩房112296212761123947732三房16031443158415331108--
✨ G棟的實價登錄
為什麼只看G棟呢？因為，G棟是建商在賣，看實價登錄＝看別人買多少，比較有時效性。
從實價登錄來看，G棟的實價登錄自111/3/27起共64筆，每月成交單價從34.3逐漸來到36萬，我們發現...
1.兩房賣得最好，面中庭的大坪數三房賣得最少
－兩房賣得最好：
面馬路的302兩房賣得最好，售出率達到79%，次之為它隔壁的308，以及面中庭的306。
他們都是兩房，有車位總價可以控制在1000~1200之間，無車位可在930萬左右。
－三房賣得最少：
三房的銷售率都都較低，對於想買三房的朋友，會有很多可選項。
三房之中銷售較多的是靠社區內側的310（33%），最低是也靠內側的300（8%）。
2.關於車位
－46戶有買車位，18戶未買車位，有買車位的人較多。
－有買車位：車位價格平均為160萬，兩房總價平均1158萬，三房總價1501萬。
－未買車位：都是兩房的格局未買車位，總價平均941萬。*
3.新鮮的實價登錄
－112/1~3，共計10筆，兩房3筆，三房7筆。
－兩房平均：單價36萬，總價1082萬，車位163萬。
－三房平均：單價37萬，總價1504萬，車位163萬。
✨ 甲子園轉售開價
對於轉售，我覺得看實價登錄適合做為參考。
為什麼呢？因為屋主取得的時間可能在三年前，就算知道當時取得的價格，屋主也不一定願意平價轉售。
對於轉售物件的開價，我覺得先看類似轉售的開價，再以自己的預算慢慢談比較好。
而看開價的部分，跟先前提到的待售物件一樣，建議您點我看待售物件，看看大家都開多少，再來綜合評估比對。
✨ 旁邊的建案成交價
我們這邊拿離甲子園最近的大亮泊，以及它對面的興富發鉑悅的成交價來參考。
比較步驟為
1.打開Excel
2.從內政部網站拉出這兩個建案今年的所有實價登錄
3.拉出樞紐分析表，左列為格局與有無車位，右列為格局
4.得出的數據就在上面的表表啦～
ps.大亮泊的格局有再處理過，先按照坪數分兩房，方便比對。
但事實上它的坪數是可以做1房也可以做2房，這部分在之後分析大亮泊的時候，再為您報告:D
(三)景觀與位置
五年之後，甲子園各棟看出去的景觀，會是怎樣的呢？
- 洩洪池：應該還是一個水池，AC棟外側的朋友們，隔著水池看對面的建案。
- 電子廠：可能已經蓋起兩座科技廠，順著地號找到地主，再找到他們現在的廠辦風格，可能會比較有科技感喔！GH棟的住戶們，會經常看到它。
- 大亮泊：這是一棟29層，1245戶的密集住家，CDEF看外側的朋友們，可能會看到很多戶人家吧...
- 興富發鉑悅：這是一棟35層，1115戶的大樓，F棟的朋友應該會比較常看到它。
(四)入住現況
✨ 入住狀況頗佳，生機勃勃
- 入住率頗佳
- 管理委員會已就位
- 地下室的垃圾處理室已開放
- 公設未點交完成，游泳池/圖書館還不能用，但一樓的等候區已可休憩
✨ 生活機能：全家就是你家
目前已經有一個嶄新又全能的全家便利商店，出入率頗高，但商場尚未有廠商入住。
(五) 租金範圍
可租間數價格區間參考價位兩房1519500~2800024000萬三房622000~3500026000萬
也可參考實價的租金比對，可以知道附近的租金喔～
以上就是A7第一篇的現況報告，下一篇預定為興富發鉑悅，敬請期待！
也歡迎您寫信給閔編，讓我們知道您想看什麼，我們安排上！
✎ 本文經授權轉載更新自A7畢業：竹城甲子園與附近22個建案的看房感想
★以上內容純屬作者個人觀點，不代表實價登錄比價王立場。
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*本文數據來源說明
1.甲子園建商待售：截至撰稿前，從實價登錄比價王鄰居房價表，以G棟可售戶-已登錄實價登錄
2.甲子園新屋待售：截至撰稿前，從實價登錄比價王待售列表，手算三房與兩房的戶數與均價
3.新建案總價估算：
單價算37萬，車位160，兩房26坪，三房39坪
兩房有車：（37*26）+160=1122
兩房無車：（37*26）=962
三房有車：（37*39）+160=1603
三房無車：（37*39）=1443
4.未買車位的實價登錄，有一筆833萬雖計三房，但坪數為26應為兩房，且時間過早為111年4月，對現時購房者參考性較低，因此移除此數據再平均
5.租金參考價位：以591所有待租物件的條件，人工經驗判斷得出
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