A7買房筆記【2】竹城甲子園-建案現況+價格分析
閱讀時間約 6 分鐘
投資理財內容聲明
- 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容，皆為創作者個人分享行為。
- 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料，僅供輔助說明之用，不代表創作者投資決策之推介及建議。
- 閱讀同時，請審慎思考自身條件及自我決策，並應有為決策負責之事前認知。
- 方格子希望您能從這些分享內容汲取投資養份，養成獨立思考的能力、判斷、行動，成就最適合您的投資理財模式。
文圖／ccdesumi
A7系列更新啦，每周一更！先從甲子園開始吧～
1.想買去找誰？建商銷售的G棟104戶，屋主轉賣的15戶
2.價格分析：2房銷售佳，單價37萬，車位160萬
3.位置與景觀：洩洪池、電子廠、大亮泊、興富發鉑悅
4.入住現況：生機勃勃，公設未完全開放
5.租金範圍：兩房24000，三房26000
Let's Go🚅🚅🚅‼
(一) 想買去找誰
如果您想要購買一個甲子園的房子，應該去找誰呢？
如果您想從建商手裡購買，那您可以去找建商看G棟的房子。
如果您希望有更多選擇，願意花較多時間看房，與跟屋主或仲介溝通，您就可以看轉售的物件。
✨ 建商待售戶
目前待售有景觀最好的G棟104戶，格局有兩房與三房，開價38~41萬/坪，車位約160萬
同時參考實價登錄，以單價37萬，車位160萬算，則可參考總價為
有車位無車位兩房（26坪）1122萬962萬三房（36坪）1603萬1443萬
✨ 新成屋轉售
屋主或仲介轉賣的新成屋共15間
兩房5間，均價1276萬
三房10間，均價1584萬
可以點我看待售物件，並且在每個物件下面挑選想要合作的仲介。
因為一個待售經常有多位仲介刊登，篩選需要時間。
而這個頁面會列出所有待售物件，並且在下方列出所有刊登此仲介的開價，這樣找仲介或談價格都比較方便😄
(二)價格分析
嗯～想買房就要議價，說到議價第一個就會去看看實價登錄對吧？但是呢，我覺得除了實價登錄，也應該看看隔壁的建案賣多少，以及同社區的轉售能用多少錢買到。
✨ 先看綜合對比
建案甲子園興富發鉑悅大亮泊來源建商售(只看G棟)轉售建商售建商售車位有車位無車位混計有車位有車位無車位兩房112296212761123947732三房16031443158415331108--
✨ G棟的實價登錄
為什麼只看G棟呢？因為，G棟是建商在賣，看實價登錄＝看別人買多少，比較有時效性。
從實價登錄來看，G棟的實價登錄自111/3/27起共64筆，每月成交單價從34.3逐漸來到36萬，我們發現...
1.兩房賣得最好，面中庭的大坪數三房賣得最少
－兩房賣得最好：
面馬路的302兩房賣得最好，售出率達到79%，次之為它隔壁的308，以及面中庭的306。
他們都是兩房，有車位總價可以控制在1000~1200之間，無車位可在930萬左右。
－三房賣得最少：
三房的銷售率都都較低，對於想買三房的朋友，會有很多可選項。
三房之中銷售較多的是靠社區內側的310（33%），最低是也靠內側的300（8%）。
2.關於車位
－46戶有買車位，18戶未買車位，有買車位的人較多。
－有買車位：車位價格平均為160萬，兩房總價平均1158萬，三房總價1501萬。
－未買車位：都是兩房的格局未買車位，總價平均941萬。*
3.新鮮的實價登錄
－112/1~3，共計10筆，兩房3筆，三房7筆。
－兩房平均：單價36萬，總價1082萬，車位163萬。
－三房平均：單價37萬，總價1504萬，車位163萬。
✨ 甲子園轉售開價
對於轉售，我覺得看實價登錄適合做為參考。
為什麼呢？因為屋主取得的時間可能在三年前，就算知道當時取得的價格，屋主也不一定願意平價轉售。
對於轉售物件的開價，我覺得先看類似轉售的開價，再以自己的預算慢慢談比較好。
而看開價的部分，跟先前提到的待售物件一樣，建議您點我看待售物件，看看大家都開多少，再來綜合評估比對。
✨ 旁邊的建案成交價
我們這邊拿離甲子園最近的大亮泊，以及它對面的興富發鉑悅的成交價來參考。
比較步驟為
1.打開Excel
2.從內政部網站拉出這兩個建案今年的所有實價登錄
3.拉出樞紐分析表，左列為格局與有無車位，右列為格局
4.得出的數據就在上面的表表啦～
ps.大亮泊的格局有再處理過，先按照坪數分兩房，方便比對。
但事實上它的坪數是可以做1房也可以做2房，這部分在之後分析大亮泊的時候，再為您報告:D
(三)景觀與位置
五年之後，甲子園各棟看出去的景觀，會是怎樣的呢？
- 洩洪池：應該還是一個水池，AC棟外側的朋友們，隔著水池看對面的建案。
- 電子廠：可能已經蓋起兩座科技廠，順著地號找到地主，再找到他們現在的廠辦風格，可能會比較有科技感喔！GH棟的住戶們，會經常看到它。
- 大亮泊：這是一棟29層，1245戶的密集住家，CDEF看外側的朋友們，可能會看到很多戶人家吧...
- 興富發鉑悅：這是一棟35層，1115戶的大樓，F棟的朋友應該會比較常看到它。
(四)入住現況
✨ 入住狀況頗佳，生機勃勃
- 入住率頗佳
- 管理委員會已就位
- 地下室的垃圾處理室已開放
- 公設未點交完成，游泳池/圖書館還不能用，但一樓的等候區已可休憩
✨ 生活機能：全家就是你家
目前已經有一個嶄新又全能的全家便利商店，出入率頗高，但商場尚未有廠商入住。
(五) 租金範圍
可租間數價格區間參考價位兩房1519500~2800024000萬三房622000~3500026000萬
也可參考實價的租金比對，可以知道附近的租金喔～
以上就是A7第一篇的現況報告，下一篇預定為興富發鉑悅，敬請期待！
也歡迎您寫信給閔編，讓我們知道您想看什麼，我們安排上！
✎ 本文經授權轉載更新自A7畢業：竹城甲子園與附近22個建案的看房感想
★以上內容純屬作者個人觀點，不代表實價登錄比價王立場。
➤ 延伸閱讀：
*本文數據來源說明
1.甲子園建商待售：截至撰稿前，從實價登錄比價王鄰居房價表，以G棟可售戶-已登錄實價登錄
2.甲子園新屋待售：截至撰稿前，從實價登錄比價王待售列表，手算三房與兩房的戶數與均價
3.新建案總價估算：
單價算37萬，車位160，兩房26坪，三房39坪
兩房有車：（37*26）+160=1122
兩房無車：（37*26）=962
三房有車：（37*39）+160=1603
三房無車：（37*39）=1443
4.未買車位的實價登錄，有一筆833萬雖計三房，但坪數為26應為兩房，且時間過早為111年4月，對現時購房者參考性較低，因此移除此數據再平均
5.租金參考價位：以591所有待租物件的條件，人工經驗判斷得出
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各位正在尋找人生第一桶金投資目標的朋友們,你們好!今天要和大家分享我這幾個月來在高雄看房的心得。從大寮到鳳山,從小港到輔英,讓我帶你們一起經歷這段充滿驚喜(還有陷阱)的買房歷程!
購屋條件概要
預算：600-750萬
區域：大寮、三民、鳥松、小港、仁武，靠近市區的區域也可考慮
屋齡上限：4
永慶房屋盤點近1年7都預售屋各坪數交易比，新竹縣市40坪以上逾70%。分析指出因受惠科學園區效益，薪資收入高，使大坪數高總價物件仍備受歡迎，成為交易主力。第2名台中市40坪以上占比61.2%，主因7期與水湳等皆有繁多的大坪數豪宅推案。北市則因預售屋單價高，對購屋族房貸吃重，因此建商多以能負擔總價帶規
如果你是未來規劃要買房的人，相信一定都會要查詢房屋或土地的實價登錄，現在網路上各大網站都會有相關的成交資料可供查詢，但你知道成交行情是如何計算的嗎？又要怎麼看實價登錄的資訊呢？本文就也來簡單做一個說明與介紹，並告訴你目前2.0修改了哪些重點的喔！
住商機構統計新竹縣、市購屋族24年首季平均需籌措498.5、450.8萬自備款，2縣市不僅自備款金額在7都中僅輸北市，且與21年同期相比，晚3年買房自備款要增加分別215.3、167.7萬元。
台中七期「寶輝101 Theater South」最新揭露26樓戶每坪成交單價達99.3萬元。「聯聚
立信雙星是位於江翠北側重劃區的預售屋建案，設計為A棟（事務所）和B棟（住家）兩棟建築。預估開價：住宅為８字頭，事務所為７字頭。該建案位於華江一路上，也鄰近民生路與四維商圈。建案預計七月初正式開案銷售。入手預算門檻請見內文。
房地產週期
最近滿多族人問我、大、房地產還可買嗎
還記得2019年底 我跟大家說 趕快買房 、買買 還記得嗎
當時桃園青埔一坪20 、現在70
當時竹北一坪30多、 現在70多
當時台南 高雄 一坪20多 現在應該40-50吧
其實全台灣都拉一大坡
就2地方沒拉太多
就是台北
近期新青安房貸的加持下，台灣房地產市場的買氣呈現出驚人的熱度，尤其是在預售市場上。根據最新的數據，今年3月的預售實價揭露數量達到了1.3萬件，涉及的金額高達2135億元新台幣，這一數字僅次於2023年6月的2370億元，當時是因為平均地權條例上路前的大量上車潮。
你是預計今年有規劃要買房的購屋族嗎？面對買房一事，你有做好相關的規劃了嗎？你瞭解房價該如何評比，實價登錄又要怎麼看嗎？推薦你在購屋前，不妨也可以先瞭解詳細實價登錄該如何做查詢，並且找到你心目中的理想房屋喔！
預售屋代表的是第一手新屋從建商賣給消費者的大盤行情，這篇文章介紹了2023年北部各區預售屋交易價格區間的情況，包括最高總價、中位數總價、最低總價、最高單價、中位數單價以及最低單價。詳細列舉了臺北、新北、桃園和新竹的數據。
本篇你應該學會……
■在此購屋首重「人氣」，只找有人氣的地方看屋，暗帶就要毅然放棄
□顏炳立認為去年房價走揚只是表象：基本上都是小坪數住宅，導致單價看起來攀升
●亞洲國家房市陸續崩盤，只剩下「地段、環境、可及性」好的產品，才會有買氣。
○房屋的價格由供需所決定，所謂成本轉嫁，要買賣雙方認同才有意義
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