A7買房筆記【2】竹城甲子園-建案現況+價格分析
閱讀時間約 6 分鐘
投資理財內容聲明
- 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容，皆為創作者個人分享行為。
- 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料，僅供輔助說明之用，不代表創作者投資決策之推介及建議。
- 閱讀同時，請審慎思考自身條件及自我決策，並應有為決策負責之事前認知。
- 方格子希望您能從這些分享內容汲取投資養份，養成獨立思考的能力、判斷、行動，成就最適合您的投資理財模式。
文圖／ccdesumi
A7系列更新啦，每周一更！先從甲子園開始吧～
1.想買去找誰？建商銷售的G棟104戶，屋主轉賣的15戶
2.價格分析：2房銷售佳，單價37萬，車位160萬
3.位置與景觀：洩洪池、電子廠、大亮泊、興富發鉑悅
4.入住現況：生機勃勃，公設未完全開放
5.租金範圍：兩房24000，三房26000
Let's Go🚅🚅🚅‼
(一) 想買去找誰
如果您想要購買一個甲子園的房子，應該去找誰呢？
如果您想從建商手裡購買，那您可以去找建商看G棟的房子。
如果您希望有更多選擇，願意花較多時間看房，與跟屋主或仲介溝通，您就可以看轉售的物件。
✨ 建商待售戶
目前待售有景觀最好的G棟104戶，格局有兩房與三房，開價38~41萬/坪，車位約160萬
同時參考實價登錄，以單價37萬，車位160萬算，則可參考總價為
有車位無車位兩房（26坪）1122萬962萬三房（36坪）1603萬1443萬
✨ 新成屋轉售
屋主或仲介轉賣的新成屋共15間
兩房5間，均價1276萬
三房10間，均價1584萬
可以點我看待售物件，並且在每個物件下面挑選想要合作的仲介。
因為一個待售經常有多位仲介刊登，篩選需要時間。
而這個頁面會列出所有待售物件，並且在下方列出所有刊登此仲介的開價，這樣找仲介或談價格都比較方便😄
(二)價格分析
嗯～想買房就要議價，說到議價第一個就會去看看實價登錄對吧？但是呢，我覺得除了實價登錄，也應該看看隔壁的建案賣多少，以及同社區的轉售能用多少錢買到。
✨ 先看綜合對比
建案甲子園興富發鉑悅大亮泊來源建商售(只看G棟)轉售建商售建商售車位有車位無車位混計有車位有車位無車位兩房112296212761123947732三房16031443158415331108--
✨ G棟的實價登錄
為什麼只看G棟呢？因為，G棟是建商在賣，看實價登錄＝看別人買多少，比較有時效性。
從實價登錄來看，G棟的實價登錄自111/3/27起共64筆，每月成交單價從34.3逐漸來到36萬，我們發現...
1.兩房賣得最好，面中庭的大坪數三房賣得最少
－兩房賣得最好：
面馬路的302兩房賣得最好，售出率達到79%，次之為它隔壁的308，以及面中庭的306。
他們都是兩房，有車位總價可以控制在1000~1200之間，無車位可在930萬左右。
－三房賣得最少：
三房的銷售率都都較低，對於想買三房的朋友，會有很多可選項。
三房之中銷售較多的是靠社區內側的310（33%），最低是也靠內側的300（8%）。
2.關於車位
－46戶有買車位，18戶未買車位，有買車位的人較多。
－有買車位：車位價格平均為160萬，兩房總價平均1158萬，三房總價1501萬。
－未買車位：都是兩房的格局未買車位，總價平均941萬。*
3.新鮮的實價登錄
－112/1~3，共計10筆，兩房3筆，三房7筆。
－兩房平均：單價36萬，總價1082萬，車位163萬。
－三房平均：單價37萬，總價1504萬，車位163萬。
✨ 甲子園轉售開價
對於轉售，我覺得看實價登錄適合做為參考。
為什麼呢？因為屋主取得的時間可能在三年前，就算知道當時取得的價格，屋主也不一定願意平價轉售。
對於轉售物件的開價，我覺得先看類似轉售的開價，再以自己的預算慢慢談比較好。
而看開價的部分，跟先前提到的待售物件一樣，建議您點我看待售物件，看看大家都開多少，再來綜合評估比對。
✨ 旁邊的建案成交價
我們這邊拿離甲子園最近的大亮泊，以及它對面的興富發鉑悅的成交價來參考。
比較步驟為
1.打開Excel
2.從內政部網站拉出這兩個建案今年的所有實價登錄
3.拉出樞紐分析表，左列為格局與有無車位，右列為格局
4.得出的數據就在上面的表表啦～
ps.大亮泊的格局有再處理過，先按照坪數分兩房，方便比對。
但事實上它的坪數是可以做1房也可以做2房，這部分在之後分析大亮泊的時候，再為您報告:D
(三)景觀與位置
五年之後，甲子園各棟看出去的景觀，會是怎樣的呢？
- 洩洪池：應該還是一個水池，AC棟外側的朋友們，隔著水池看對面的建案。
- 電子廠：可能已經蓋起兩座科技廠，順著地號找到地主，再找到他們現在的廠辦風格，可能會比較有科技感喔！GH棟的住戶們，會經常看到它。
- 大亮泊：這是一棟29層，1245戶的密集住家，CDEF看外側的朋友們，可能會看到很多戶人家吧...
- 興富發鉑悅：這是一棟35層，1115戶的大樓，F棟的朋友應該會比較常看到它。
(四)入住現況
✨ 入住狀況頗佳，生機勃勃
- 入住率頗佳
- 管理委員會已就位
- 地下室的垃圾處理室已開放
- 公設未點交完成，游泳池/圖書館還不能用，但一樓的等候區已可休憩
✨ 生活機能：全家就是你家
目前已經有一個嶄新又全能的全家便利商店，出入率頗高，但商場尚未有廠商入住。
(五) 租金範圍
可租間數價格區間參考價位兩房1519500~2800024000萬三房622000~3500026000萬
也可參考實價的租金比對，可以知道附近的租金喔～
以上就是A7第一篇的現況報告，下一篇預定為興富發鉑悅，敬請期待！
也歡迎您寫信給閔編，讓我們知道您想看什麼，我們安排上！
✎ 本文經授權轉載更新自A7畢業：竹城甲子園與附近22個建案的看房感想
★以上內容純屬作者個人觀點，不代表實價登錄比價王立場。
➤ 延伸閱讀：
*本文數據來源說明
1.甲子園建商待售：截至撰稿前，從實價登錄比價王鄰居房價表，以G棟可售戶-已登錄實價登錄
2.甲子園新屋待售：截至撰稿前，從實價登錄比價王待售列表，手算三房與兩房的戶數與均價
3.新建案總價估算：
單價算37萬，車位160，兩房26坪，三房39坪
兩房有車：（37*26）+160=1122
兩房無車：（37*26）=962
三房有車：（37*39）+160=1603
三房無車：（37*39）=1443
4.未買車位的實價登錄，有一筆833萬雖計三房，但坪數為26應為兩房，且時間過早為111年4月，對現時購房者參考性較低，因此移除此數據再平均
5.租金參考價位：以591所有待租物件的條件，人工經驗判斷得出
為什麼會看到廣告
留言0
查看全部
E. Grey的沙龍 的其他內容
你可能也想看
AI說書 - Prompt Engineering - 15我們人類和ChatGPT的對話技巧也是需要學習的，有鑑於此，我想要一天分享一點「和ChatGPT對話的技術」，並且每篇文章長度控制在三分鐘以內，讓大家不會壓力太大，但是又能夠每天成長一點。
Prompt Engineering 是一門藝術和科學，它精心設計有效的提示，以從人工智慧模型中誘發所需
2024-06-20
Ailisi診所次世代HIS系統特色：數位醫療創新的極佳幫手Ailisi診所HIS系統是次世代醫院資訊系統，提供全面的數位化解決方案，改善醫療服務流程並提升患者照護效率。本文將深入探討Ailisi診所HIS系統的核心特色，包括數位資訊管理、醫療業務支援、市場自動化工具以及全面自動化的後勤管理，展示其如何提升診所的運營效能與病患滿意度。
2024-06-20
Audible聽書：前野 ウルド 浩太郎『バッタを倒しにアフリカへ 』
本書是一部關於浩太郎在非洲追逐飛蝗的冒險故事，輕鬆有趣的科普書讓人愉快的同時也能學到知識，在文化差異、沙漠風情和生活方式等方面深受作者的寫實描繪。
2024-06-20
第二集第四章 呵呵呵，來抓我啊（7）他躍上了最近的樹枝，在樹林之中四處移動，靈巧得像隻猴子。
雖然移動速度不及伽萊斯，但他從站著挨打改為快速閃躲，伽萊斯攻擊的難度就大大增加了。
2023-07-14
|中國| 國運世紀大預言 - A7第一部: 推背圖
第四十三象 [丙午] 巽下離上: 鼎 (䷱)
讖曰： 君非君 臣非臣
始艱危 終克定
頌曰： 黑兔走入青龍穴 欲盡不盡不可說
唯有外邊根樹上 三十年中子孫結
解評：巽為風，離為火，火下有風﹔緊接前象的艮下離上，頗漸有火盛之勢。
第四十三象預言的事態相
2023-01-25
《桃園篇～龜山區》嬴氏亂天紀，賢者避其世～桃園由雙北後花園，逐步發展出核心都會～林口／龜山傻傻分不清楚的A7重劃區本蛙要全面改寫【逃蛙園記】，一個縣市一個連續系列，每篇文章只深談一個區域，加一個淺顯的房地產觀念，這樣才能讓房地產新兵徹底吸收。
未來總字數控制在五千字左右，也就是說新的文章才新的格式。
呃，舊文章也要全面改寫……而且不可以出現「藤王閣序」這樣文言文體。
就從「桃園市」談起，因為價格先鬆動了。
2022-10-12
和洲金剛A7邊間3房車✩陳奕宏推薦✩※另有別間出售中 預約請洽專員 陳奕宏先生、陳小姐 0975129925
591房屋交易→
陳奕宏先生：https://www.591.com.tw/broker22670?type=2&post_id=11894478
Blooger→https://0975129925.blogspot.com
2022-09-28
最近終於爬回6a+/7- 的級數，好開心！最近脖子跟背肩都健康！噢耶！
以前很討厭手痠，因為痠就覺得是自己身體衰弱。現在爬6a/6+手不夠痠，還會故意挑幾個爬不了整條路線的6a+/7- , 鍛煉一下神經系統，硬是要爬到手掌皮膚痛，或是手握不緊了，或是前臂快爆了，或是腳抬不高了才罷休。感覺自己最近很有進步， 很開心！
2022-08-16
龜山咖啡館｜ 毫米咖啡Millimetre Cafe 戶外草原 白色咖啡貨櫃屋 近體育大學 捷運A7滑IG時發現家裡附近有一家有草地的咖啡店 ── 毫米咖啡，馬上跟老公說我想去這裡吃早餐!
毫米咖啡開在國立體育大學內，綜合科技大樓斜對面
可以路邊停車~
2022-07-28