理財 - 新青安比較輕鬆？

這兩天看到的文章，副標題為「千萬房貸繳40年期光利息就得付550萬元多一倍 一張表算給你看」，原文中加上斷句後的節錄：「辦40年期的新青安房貸一千萬元，光利息就得付550萬元，足足比20年期多一倍。」

試算假設

• 貸款總額：一千萬元。
• 貸款條件1：40年期的新青安，寬限期5年，1~36期利率1.775%，37~60期利率2.275%，61~480期利率2.5%。
• 貸款條件2：文中沒特別說明，假設「20年期」是指一般單一利率房貸，無寬限期，利率2.5%。
• 繳好繳滿不提前清償。

試算統一使用某數字房屋網的房貸計算器。

20年期一般房貸

月付$52,990元，20年利息總額$2,720,000元。

40年期新青安

1~36期：純利息月付$14,792元，利息總額$532,512元。

37~60期：純利息月付$18,958元，利息總額$454,992元。

61~480期：連本帶利月付$35,750元，利息總額$5,014,804元。

三階段利息總和為$6,002,308元。

比較

20年優勢

• 20年期利息為$2,720,000元，40年期$6,002,308元，兩者的利息差距是2.2倍，比原文說的2倍(550萬)還要高。
• 20年就還完貸款，本利和比40年期少了約330萬元。

40年優勢

• 40年期的每月還款金額，不管是$14792、$18958或寬限期結束後的$35,750，都遠遠低於20年期的$52,990，這代表每個月的金流壓力減輕三成左右。若將這三成金流用來長期穩定投資「時間拉長近乎穩賺不賠的市值型ETF」，經過40年的時間，這三成還能再放大16倍。

用七二法則簡單估算，資產每10年增加1倍，40年增加為16倍。

• 平均每年通貨膨脹2%~3%，物價上漲導致負債會逐漸縮水，以前加一顆蛋只要5元，現在加一顆蛋大多是15元~20元，連10元都很少見。
• 貸款年限愈長，代表「提前清償與否的選擇餘地」愈大，貸款40年，不代表真的得等40年才能還完。

結論

不能說文章內容有誤，因為單純比較「不提前清償的利息總金額」，新青安確實不具優勢。只能說文章沒有完整說清楚全貌，只著重在要「強調」或「推廣」的部分。

每個人的情況不同，合適與否皆需自行判斷，但資訊取得要足夠全面和完整，不要只單看片段就貿然決策，過於草率的決策多半沒有好結果。