理財 - 新青安比較輕鬆?

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這兩天看到的文章,副標題為「千萬房貸繳40年期光利息就得付550萬元多一倍 一張表算給你看」,原文中加上斷句後的節錄:「辦40年期的新青安房貸一千萬元,光利息就得付550萬元,足足比20年期多一倍。」


試算假設

  • 貸款總額:一千萬元。
  • 貸款條件1:40年期的新青安,寬限期5年,1~36期利率1.775%,37~60期利率2.275%,61~480期利率2.5%。
  • 貸款條件2:文中沒特別說明,假設「20年期」是指一般單一利率房貸,無寬限期,利率2.5%。
  • 繳好繳滿不提前清償。
試算統一使用某數字房屋網的房貸計算器。


20年期一般房貸

20年試算條件

20年試算條件


20年試算結果

20年試算結果

月付$52,990元,20年利息總額$2,720,000元。


40年期新青安


40年試算結果

40年試算結果

1~36期:純利息月付$14,792元,利息總額$532,512元。

37~60期:純利息月付$18,958元,利息總額$454,992元。

61~480期:連本帶利月付$35,750元,利息總額$5,014,804元。

三階段利息總和為$6,002,308元。


比較

20年優勢

  • 20年期利息為$2,720,000元,40年期$6,002,308元,兩者的利息差距是2.2倍,比原文說的2倍(550萬)還要高。
  • 20年就還完貸款,本利和比40年期少了約330萬元。


40年優勢

  • 40年期的每月還款金額,不管是$14792、$18958或寬限期結束後的$35,750,都遠遠低於20年期的$52,990,這代表每個月的金流壓力減輕三成左右。若將這三成金流用來長期穩定投資「時間拉長近乎穩賺不賠的市值型ETF」,經過40年的時間,這三成還能再放大16倍。
用七二法則簡單估算,資產每10年增加1倍,40年增加為16倍。
  • 平均每年通貨膨脹2%~3%,物價上漲導致負債會逐漸縮水,以前加一顆蛋只要5元,現在加一顆蛋大多是15元~20元,連10元都很少見。
  • 貸款年限愈長,代表「提前清償與否的選擇餘地」愈大,貸款40年,不代表真的得等40年才能還完。


結論

不能說文章內容有誤,因為單純比較「不提前清償的利息總金額」,新青安確實不具優勢。只能說文章沒有完整說清楚全貌,只著重在要「強調」或「推廣」的部分。

每個人的情況不同,合適與否皆需自行判斷,但資訊取得要足夠全面和完整,不要只單看片段就貿然決策,過於草率的決策多半沒有好結果。

普普通通的平凡人,沒祖產、沒後援,私立學店大學畢業,20年來都在低薪服務業打轉。四十歲的時候,想轉換跑道卻毫無頭緒,決定將自己過往經歷轉換成文字,試試看是否能理出思路。
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上一篇提到,6月3日的兩筆利息收入,其中有一筆的數字對不起來,現在終於搞懂了。
五月份的時候,閒著沒事把持有的ETF全都設定可借出,一個是5月14日被借出後,到6月2日都尚未歸還;另一個則是5月17日被借出,5月31日歸還。
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決定賣出當初未經過深思熟慮就衝動入手的股票,並做個簡單的紀錄。
2024年4月1日起調漲電價,今天收到漲價後的第一期電費單。
從4月1日上市開始就一路破發,趁著股價下跌的期間,執行「逢低加碼、降低成本」,讓平均持有成本降為$9.68。
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