大城地產(6171)-限貸的選擇？2026後每年1股本？

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「穩中翻倍」

專欄近期持續發掘2024年有獲利成長、業外收入或資產題材的個股，最近介紹了：

鑫龍騰-高雄發大財，已上漲50%還有機會嗎？

來億-KY (6890) 隱藏鞋王 adiads/HOKA/Converse-KY

聲明

本人為自行研究，對股票投資是自己看財報、書籍並且尋求網路資料，若期待非常深度或產業趨勢可能無法提供，文章是分享投資觀察與心得，並沒有買賣建議。我將善盡查實義務，但若有錯誤懇請包含並指教，將會立刻查證並更改，感謝您的觀看。如看完文剛對訂閱內容有興趣，也歡迎每月用 89元訂閱支持，感謝您！ 

前言

最近幾個月讀者應該有發現更新速度與之前無法相比，主要有幾點說明︰

• 股價前陣子太高很難介紹︰大部分營建股在6-8月紛紛來到今年的股價高點，甚至是歷史高點，即使筆者不是要人抬轎也沒有介紹某個價格可買入，只是記錄自己的股票探索資料，但仍然心中有一份是否會讓人買在高點的疙瘩，雖然在6-8月時我無法確定股價走勢，但筆者選擇了放緩速度，來避免若當時有緣讀到的讀者買在相對高點。
• 非本科能力有限，仍在充實自己當中︰筆者從以前到現在只要有介紹時都提到自己並不成熟也並非本科專業，只憑自己的興趣在網路上找資料並參考許多高手的想法與網路資料，並緩慢建立自己的選股邏輯，但有時仍不免遇到一些問題無法想明白或是需要更多的時間去理解，如果上篇鑫龍騰與大城地產對比之前文章，應該能感覺到筆者想將文章寫得更豐富、專業，即使到現在仍時常發現自己的不足，也感謝讀者的體諒與包容。
• 身體稍微有狀況

最近大家投資營建股是不是都很痛苦呢？近期紛紛擾擾的限貸風暴、股災、美國衰退疑雲等，都影響到了營建股的股價大部分都是下跌的，我們先聊聊最近的事情再來聊股票內容。

我們直接看「有關限貸的法條」然後再來聊聊筆者的想法︰

銀行法第 72-2 條

商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。但下列情形不在此限：

一、為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款。

二、以中央銀行提撥之郵政儲金轉存款辦理之購屋放款。

三、以國家發展委員會中長期資金辦理之輔助人民自購住宅放款。

四、以行政院開發基金管理委員會及國家發展委員會中長期資金辦理之企業建築放款。

五、受託代辦之獎勵投資興建國宅放款、國民住宅放款及輔助公教人員購置自用住宅放款。

主管機關於必要時，得規定銀行辦理前項但書放款之最高額度。

　簡單來講這個法條是為了「限制商業銀行不過度貸款導致風險過高」而設立，俗稱銀行不動產放款天條，主要為了維持金融穩定，而通常銀行會自行設定更嚴格的內部要求，多半以28%以上為警戒區。雖然俗稱天條，但仍有但書的五條條款。

　近期的限貸風波就需要先提到政府提出的新青安政策，這邊簡單提一下於2010年開始的︰「青年安心成家購屋優惠貸款」是為鼓勵自住，協助青年購屋，政府於2010年開辦青安貸款專案，減輕民眾居住負擔，為住宅政策之一。

　財政部於2023年8月推出的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（俗稱新青安貸款），主要有四點如下：

• 貸款額度：從最高800萬元提升至1000萬元
• 利息補貼：政府額外補貼一碼，加上原公股銀行減半碼，優惠加碼1.5碼。（政府補貼期間為三年）
• • 央行在2024年3月升息半碼，此次升息半碼由政府補貼利率維持不變。
• 貸款年限：30年延長至40年
• 寬限期：自3年延長為5年

與之前的青安最大的區別是「最高貸款提升200萬減少自備款」、「政府額外補助共2碼也就是 ❝ 0.5%利息 ❞」、「延長10年貸款」、「寬限期延長2年」。

當新青安政策一出之後我們看一下直觀的「房價指數」、「買賣成交量」。

信義房價指數上從2023年Q3以來不管是藍色柱狀(房價年增率)，或是各縣市的房價指數都呈現逐季向上的趨勢，2024Q2對比2023Q3年成長大了3倍，若以綠線的新竹縣市房價來看，一年平均上漲超過 16%，即使以成長較低的新北市來看也上升了 7%之多。

　在預售屋/二手成屋/成屋成交量來看，藍色「預售屋成交量」能很好的看房市的熱絡程度，在紅線的2023年初開始谷底反彈， 2023年9月才開始新青安貸款政策。

　這邊有一個疑問點是︰美國聯準會不是在2022年3月開始加息嗎？怎麼2023年初台灣預售屋成交量就開始攀升呢？

這裡主要有兩個個人想法

• 一、暴力升息的放緩與CPI年增率的下降，美國CPI物價指數在2023年6月達到巔峰的9%，而決議利率的聯準會也在3月開始持續升息，在當年度的6/7/8/11月都分別升息了3碼也就是0.75%，達到了利率由一開始的 0%到 3.75％的超快加速度，而即使在6月CPI年增開始放緩之後也沒有鬆懈的跡象，直到2023年12月的年度會議才決定升息速度將要放緩，加息放緩意味著除非未來通膨反覆或突然快速向上以外，基本上已確定這波暴力加息來抑制通貨膨脹的動作已經結束，後續只需要觀察通膨的下降速度就可以，而股市與房市都是先行指標，即使利率未來還可能再加息，但速度放緩後資金就會進入股市與房市來尋求獲利的機會。
• 二、說完國際情勢後說回來台灣，台灣利率在這波美國直接0%到5.52%的過程當中又是如何呢？我們直接來看數據︰2022年利率1.125%、2024年利率2%，是的！你沒看錯！美國升息5.25%但台灣只升息0.875%，若以幅度來看相差了6倍之多，這也導致了台幣的貶值與借貸成本仍低的各種衍生問題，直到2022年底利率維持1.75%，房貸上並不會讓人喘不過氣，投資人看破央行不會如同美國大幅度升息後又看到通膨仍然存在，在房子能抗通膨、有土斯有財、年輕一代不與長輩同居、自住需求等的需求之下，預售屋在2023年開始谷底反彈。

而新青安就是房價大幅上漲的一個催化劑之一了，我們來看一下政策的內容︰「最高貸款提升200萬減少自備款」、「政府額外補助共2碼也就是❝0.5%利息❞」、「延長10年貸款」、「寬限期延長2年」。

• 「最高貸款提升200萬減少自備款」︰由貸款800提升至1000萬，用意是肯定是好的但社會層面上會有是否提高底價的疑慮，假設以前一間房子1000萬，貸款8成也就是800萬，改為貸款1000萬的話，理論上你可以看1250萬的房子，但有可能的事實是...原本1000萬的房屋調整為1250萬販售，而1250萬的8成就是1000萬，當然不一定是如此，但只要有地板的限制，難免就會有這種情況發生不只在房地產產業。
• 「政府額外補助共2碼也就是❝0.5%利息❞」︰0.5%有一個附加＞央行在2024年3月升息半碼由政府補貼這半碼；加起來總共補貼2碼0.5%，補貼的這0.5%會讓購屋者每月少繳幾千甚至萬元的貸款金額，減少了現金流的壓力，當然變相讓人願意去購屋，原意是讓自住客能減少負擔。
• 「延長10年貸款」︰時代在改變之下觀念也隨之改變的產物，筆者父母的時代，房屋貸款人大部分都是貸款 20年並且許多人都是提前還貸，這當然跟當時的物價有一定的關係，而後慢慢地越來越多人選擇貸款30年，直到這次新青安政策的延長10年貸款到40年貸款，差異在哪裡呢？差異在「體感」也就是感覺會比較舒服一些，假設一間房30年一個月需要繳交貸款3萬金額，40年需要繳交2萬金額，而你的月薪是4萬元，是不是感覺上比較好呢？我想大部分人都會認為是，但若是從數學來看，40年房貸的「總繳金額」理所當然會比30年高，當然你也不一定會還款到40年，不管是提前還款或是賣出，優點是讓購屋者金流較為寬裕，缺點是多綁10年房貸且可能讓購屋者產生錯誤預計。
• 「寬限期延長2年」︰原先的青安房貸寬限期為3年，新青安延長2年到5年，由2023年8月推出的政策適用後最快大約在2028年9月會需要連本帶利一起還款，「寬限期的用意是讓購屋者在一定的期間之內只需要繳交利息而不用繳交本金」減少購屋者的初期壓力，畢竟一開始若需要頭期款還要連本帶利一起繳是一個承重的負擔，但任何事情通常有好也就有壞，寬限期延長2年的代價是這2年的房貸本金就會擠壓在剩下的貸款期限內攤還；假設一個情況是︰1250萬房屋前5年只需繳交利息6,000/月年後寬限期到期須要繳交40,000/月，若是購屋者沒有合理的安排與考慮好，就有可能造成斷頭繳不出現金，導致房屋被建商解約沒收最高15%的自備款，或被銀行申請查封變成法拍屋。

「限貸風暴是由多種原因組成的」，有國際因素也有台灣自己的因素，什麼是限貸呢？很簡單的理解就是︰因為銀行法第 72-2 條的商業銀行放貸有限制不能超過 30%，而各種原因之下房市過熱已接近上限水位！

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提四原則解限貸令爭議 卓揆：不動產放款天條不變，可參考一下近期新聞︰

　行政院長卓榮泰9月5日在行政院會中表示，《銀行法》第72條之2（有不動產放款天條之稱）法規不變、安全警戒值不變、相關規定均不變，他並強調四大政策原則：維護金融體質、自住首購及契約貸款優先、行庫自主調整、嚴管新青安。

　媒體也整理了談話重點在下圖，簡單來說就是︰「未來一段時間之內水位還是高，導致新契約會相對難辦理」，「自住首購以及原先已貸優先辦理」，「巨額貸款或土建融(建商)需控款」「新青安要嚴格審查符合資格才能辦理」。

一、「未來一段時間之內水位還是高，導致新契約會相對難辦理」

這張圖是「8/26銀行放款」張之瑋代書製。

• 公股銀行7間之中已有4間需要排隊撥款，且已有3間不收件。
• 民營銀行17間之中已有6間需要排隊撥款，且已有7間不收件。

　從表中可以看出現在若是要去購買房屋會相對困難，甚至有些是「無法確定可撥款時間」，你貸款購買預售屋後通常會有5大付款階段「1.頭期款 2.開工工程款 3.暫收款 4.房屋貸款 5.交屋款」，假設跟銀行貸款的總價格 1000萬貸款了80% 資金共 800萬，之後萬一銀行沒有撥款，你只能付出違約金而拿不到房屋，所以現在貸款風險就會相對的大。

　但政府理應不會讓資金鏈大幅的斷鏈，不只台灣許多國家的房屋都佔國家生產毛額GDP相當大一部分，這對社會影響程度太大，但各家銀行紛紛停止收件或是排隊撥款之下，房市勢必會相對的降溫，也會減少投資客的投資式進場炒房。

二、「自住首購以及原先已貸優先辦理」

　前面提到需要排隊撥款甚至不確定撥款時間，卓榮泰院長也提到︰「自住首購與契約貸款優先」，新青安一開始的初心理論是讓年輕人都能有自購自住屋，但確實讓許多年輕人因此購買了人生第一間房屋，誰都不希望到時候無法付出貸款而違約，而政府的房屋政策上通常都是打投資客不打自住客，當然投資與自住客比較難區分。

　卓榮泰院長繼續強調「自住首購以及原先已貸優先辦理」，還是希望自住首購的人可以優先，並且原先已貸契約優先辦理，以自住、不違約為主，當然這會牽扯到不動產天條銀行法第 72-2 條，這說法出來之後多少會讓自住首購以及原先已貸優先辦理的安心一點。

三、「巨額貸款或土建融(建商)需控款」

• 巨額貸款︰豪宅或大面積房屋相對有大金額貸款譬如聯合貸款
• 土建融其實是土融、建融的合稱。 土融指的是「購地貸款」，把已經擁有或即將購入的土地抵押給銀行，獲取一定額度的貸款，自然人、法人、公司均可以申請。通常是由建商與銀行申請貸款來建築房屋。

　由於政府的政策是採取「打炒房不打自住」，所以巨額貸款部分肯定會有所管制，而這方面會不會對接社會住宅、公共建設譬如捷運等的工程有所管制？這就要重點觀察之後的動作，但若是擔心的話，選擇預售屋已經售賣得差不多且承接政府工程或大型建案較少的公司會比較放心。

　土建融其實是土融、建融的合稱。雖然自然人也可以申請，但大多數還是建商與銀行申請土建融來做槓桿蓋房，只要房屋有蓋好且賣出去就能還款，市場狀況好的時候土建融額度會增加，而管制土建融會讓資金較為緊張的建商有更大的壓力，可能傾向於減少槓桿的幅度與減少蓋的房屋，達到房市降溫的目的。

四、「新青安要嚴格審查符合資格才能辦理」

　新青安政策前面稍微提過了內容，這邊稍微提一下「申請條件」，我們都知道上有政策下有對策，你有張良計我有過雲梯，只要有規則就會有人想找漏洞或鑽漏洞這是人性無法改變的事情，筆者就曾經聽過疑似年過40歲的在申請新青安，不是說他有歲數限制，先說一下這是合法的，但政策上借款人須年滿18歲，而最高可貸40年，如果申請人30歲貸款40年工作到70歲其實是有可能的事情，但若是40歲工作40年到80歲機率就會比較小了，而現在勞工法中基礎是65歲可退休，60歲就可提早申請退休領月退，這就會難免擔心70-80歲這期間若是沒有持續工作能否繳出房貸的金額。

　而一開始時也會有可能使用人頭戶、多次貸、貸後轉租等的方式炒作房價，所以強調要嚴格審查符合資格。

在卓榮泰院長出來說明後，這波限貸風暴疑慮與猜疑已經到一個段落，但未來仍一段時間仍有水位過高的問題，新貸款用戶取得貸款資金困難，通常會有二個版本︰

• 1. 投資客減少，而隨著房屋逐漸完工交屋銀行貸款資金匯入後，並經過一段時間還款而減少貸款額度，而建築成本仍然高檔之下，建商減少規劃新案之後，土建融也會開始減少，隨著時間來解決問題。
• 2. 投資客仍沒有退場，建築成本仍然高企，資金緊繃之下導致自住客都很難房貸取得資金之下怨聲載道，政府推出其他方式解救，甚至推動修法 ( 目前不朝這個方向前進 )。

未來有關於營建股票上，若是擔心限貸會持續影響股價表下之下有兩個注意事項

1. 預售屋完銷率、是否每年都有入帳
2. 殖利率連續且穩定
3. 負債相對低會更好 (選擇條件)

限貸風暴從8月開始的各種資訊之下對於房市未來蒙上一層陰影，若投資者擔心現在有不能貸款得意慮或未來有違約的風險，可能就需要找預售屋賣得差不多的股票會相對安全！

大城地產（6171）或許是你的考量之一。

大城地產股份有限公司(簡稱：大城地產；代碼：6171)

前身為台灣亞銳士股份有限公司，公司因於2012年被台中大城建設，以公開收購方式取得半數股權，正式轉型為營建廠商，於2021年10月25日正式變更為現名；更名後於台中推出首件推案–鄰近台中捷運機廠特區的「大城迎好事」。

主要結構與股權︰

大城建設➜大城地產(6171)➜(管理層控制)大晟營造股份有限公司

　也就是公司本身沒有營造廠，只有公司管理層控制之營造廠，我們來看一下公司主要股東有誰。

　結至2024年Q2前的5大持股人，分別是董事長賴源釗34.62%，後續都是投資公司，我們繼續看到(圖2)可以發現不管是晉城投資、大崧投資公司、大琛投資公司的公司代表人不是董事長賴源釗本人就是配偶傅琴珍。

　相關持有人至少持有股權達到74%以上，在股權穩定度上市非常穩定，也代表公司派對大城地產(6171)非常有信心才能持有公司這麼多的股票，在觀察這類型的小股本股票時內部人持有比率會是一個很好的參考標的。

　而在大戶持有400張以上的比率上，於2021年10月25日正式變更為大城地產(6171)後大戶持股也持續增加，由78%緩慢增加到現在的85.59%，主因為公司持續的推案與購地。

股利政策

　大城地產已連續9年配發股利，最近4年每年都有超過1元的配發，近9年的平均盈餘分配律若扣掉2020年的750%，平均為54.875%，在營建股票當中算是中等水準，與大城地產的政策也有一定的關係，他不一定都是合建也會購地來自地自建，購地就需要用公司的資金而減少了可配發的金額，所以我們用55%甚至50%來看大城地產的股利政策就好了。

建案

興建中個案為 ｢大城迎好事｣、｢悅讀大城-雲詠｣、｢大城二月埕｣、｢大城知丘｣及｢大城光年｣。

在2023年年報中公司預計每年都有完工的建案直到2027年，而這當中有兩個建案｢大城迎好事｣、｢大城知丘｣ 會與大城建設一起合建。

值得注意的是五個建案都在「台中北屯區」，那我們就先來看看台中北屯吸引了大城地產什麼？

首先重劃區房價潛力上主要有五大利基，「人口紅利」、「都市計畫」、「產業發展」、「重大建設」、「優質學區」，這五項共同組成了這區域房價是否有足夠的上漲潛力，當然五大利基是越多越好啦！

• 北屯區的重劃區

在北屯擁有眾多重劃區，包含14期、11期、10期、4期；單元8、單元13、單元14、單元8、單元12；機捷、廍子區段、水楠。