日本房地產「出售」交易可以取消嗎？取消交易的注意事項，是否要支付違約金？
本文內容翻譯自總公司旗下ＲＥＮＯＳＹマガジン服務
出售房地產一般需要3~6個月。有可能因為私人因素而必須取消出售。究竟「房地產出售的交易是否可以取消？」「如果取消交易，是否就一定要支付違約金呢？」本篇文章就針對房地產買賣交易（出售）取消以及違約金方面進行解說。
房地產出售的交易可以中途取消（解約）嗎？
取消房地產出售的交易，主要可以分為兩種。一種是取消和不動產仲介之間的委託販售契約。一種是取消和買主之間的買賣交易契約。結論，房地產出售契約「可以取消」，也就是可以中途解約。根據雙方所定之契約內容，解約時會需要退還「手付金」（意為中文的「訂金」），這個情況下退還的訂金也稱為「解約手付金」意即「解約（用）訂金」。而根據交易階段和交易情況有可能會需要支付額外的違約金。金額為買賣金額的10%~20%。為避免造成雙方困擾以及額外的支出，建議取消交易前務必要慎重考慮。
取消交易的違約金和相關費用主要與取消交易（解約）的時間點有關
取消交易的時間點主要可分為以下四個階段。
- 房仲估價後取消交易
- 與房仲簽訂委託出售的契約後取消
- 買主遞交購屋申請後取消
- 買賣雙方簽訂買賣交易契約後取消
1. 房仲估價後取消交易
在正式簽訂出售委託契約之前，需要請仲介先針對房產本身的價值進行評估。這也是出售房地產的第一個步驟。
房仲會先根據「地址」、「格局」、「屋齡」等物件的基本資訊以及過去的交易紀錄，進行簡易的估價（這些資料都可在法人專用系統查到，故不需特別拜訪）。之後，會實際拜訪屋主，確認實際的屋況等細節再進行更進一步的估價，這個步驟也稱為「估價查訪（拜訪）」。如果屋主在房仲實際來訪估價之後取消出售交易，實際上不會發生任何費用。因為這個階段屋主還未與仲介簽訂任何契約，故一般來說不需要支付任何費用。不過要注意的是，有些房屋仲介為了彌補查訪的人力損失，可能會收取一筆手續費。
2.與房仲簽訂委託出售的契約後取消
實際估價之後，就會進入到下一步驟也就是與仲介簽訂委託出售的契約。委託出售契約主要有三種類型，根據日本的房地產交易法，個別的契約，其有效期限都不同。
- 專屬專任媒介契約
不可同時委託多間房仲幫忙出售。屋主自己也不可自行尋找買主。
有效期限：3個月
- 專任媒介契約
不可同時委託多間房仲幫忙出售。但屋主自己可以自行尋找買主。
有效期限：3個月
- 一般媒介契約
可同時委託多間房仲幫忙出售。屋主自己也可自行尋找買主。
有效期限：法規上並無特別規定
出售房地產的過程，有可能因為與房仲之間溝通不良，而想解除契約。或是因屋主個人因素需延期出售或取消出售等狀況。因為突發狀況或因過程中各種因素，導致必須中途解約的話，視情況屋主有可能需賠償違約金。
以專屬專任契約和專任契約為例，契約效期為三個月。若屋主提出解約，根據「專屬專任契約條款 第12條」和「專任契約條款 第13條」不動產公司可向屋主求償相關費用。若契約上明載違約金條款，則屋主需賠償相關費用。
一般媒介契約，法律上則無硬性規定有效期限。但根據日本國土交通省所公佈的「標準媒介契約條款」之契約範本，一般契約與專任契約相同，有效期限可定為三個月。並且一般媒介契約若沒有明載違約金或其他求償條款的話，房仲不能對屋主提出求償。但需注意，實際情況以實際的契約內容為準，如果契約上有載明相關條款則必須履行。故簽約時務必仔細確認條款內容，避免個人權益受損。
關於解約的方式，屋主可以透過電話或口頭告知解約，但為避免日後的糾紛，建議以書面，或具備任何文件留存作為證據的方式提出解約為佳。
3. 買主遞交購屋申請後取消
買主提出購屋申請之後，屋主也還是可以取消交易（解約）。買主對這個房產有興趣，並且提出「購屋申請」並「不」代表成交。一個出售中的房產可能只收到1件購屋申請; 也可能收到多件購屋申請。屋主可從中挑選條件最匹配的申請，與對方進一步確認購屋意願、細節、議價，再決定是否正式簽訂買賣契約。故在「買主提出購屋申請」的階段取消售屋交易，原則上屋主並不需要支付違約金。
4.簽訂買賣契約之後取消交易
一但簽訂「買賣契約」以及提出「重要事項說明」則買賣交易正式成立。而簽訂買賣契約之後，屋主依然有權取消交易。不過這一階段取消交易的話，屋主必須向買主退還「訂金（手付金）」。並且還要追加賠償一筆費用，這筆金額通常等同訂金，也就是所謂的「手付倍返し」（加倍訂金），等於屋主需支付買主兩倍的訂金以求解約。這筆「加倍訂金」意即「解約金」。如果屋主未能在當初約定的「訂金解約期限」內支付相關賠償，則需賠償買主更高額的「違約金」。關於「違約金」法律上雖沒有訂定上限金額，不過通常是販售價格的10%~20%。訂金的金額、違約金的佔比，則由買賣雙方訂定。
以售價2000萬日圓的房子為例，訂金設定為售價的10%、違約金設定為20%的話，買主在簽約當下會需要向屋主支付200萬日圓的訂金。若屋主之後決定取消交易解除售屋契約的話（在訂金解約期限內解約），則屋主需向買主退還200萬日圓的訂金。並且再多付200萬日圓作為賠償。也就是解約金共400萬日圓。
如果屋主未能在約定的期限內支付，則除了退還訂金200萬日圓之外，還需支付20%的違約金，也就是400萬日圓，共計600萬日圓的賠償費用。
總整理：什麼時間點會被收取違約金？
違約金細節
- 估價查定之後
不會被收取違約金 （＊有可能會被收取手續費）
- 簽訂委託契約之後
根據與不動產公司之間的契約內容，有可能會收取部分費用
- 買主遞交購屋申請之後
不會被收取費用
- 實際簽訂買賣契約之後（截至約定的訂金到期日之前）
需支付買主2倍訂金
- 實際簽訂買賣契約之後（超過約定的訂金到期日）
退還全部訂金並且需支付當初約定的違約金金額
可以取消契約，但要切記有可能需支付違約金，務必謹慎評估個人狀況
簽訂出售契約後，屋主依然有權可以取消交易，解除出售契約。但是解除契約的同時，屋主多半也必須負擔訂金和違約金作為交易取消的賠償。多半是遇到萬不得已的情況才會選擇解除契約。建議在出售房產之前，務必慎選不動產公司並且謹慎評估個人狀況，以免造成交易雙方的負擔。
