想像你站在一台巨大的房市扭蛋機前。
投幣、轉動、啪嗒一聲，滾出來的不是學區稀有款，而是一顆「黑殼」。 打開——是凶宅。
很多人到這裡心跳就停了。但與其被恐懼牽著走，不如把這顆黑球拆開來看：什麼叫凶宅？會便宜多少？能不能躲？值不值得買？
① 先釐清：什麼「算」凶宅？什麼「不算」？
台灣沒有「凶宅法」這三個字，但買賣時有官方必填的《不動產說明書》。只要在賣方持有期間，建物「專有部分」（主建物＋附屬建物）發生非自然死亡（自殺、他殺、一氧化碳中毒等），就必須記載——實務上多以此作為凶宅認定的基礎。
再細一點的情境：
- 陽台死亡／跳樓落在他戶陽台：內政部早年的函釋示例裡，發生求死行為的樓層與落屍樓層，兩戶都可能被認定。
- 自然死亡（病逝、猝逝）：不屬凶宅（但有時仍可能影響市場接受度）。
- 只有社區或附近出事：原則上不納入，重點在該戶的「專有部分」。但有少數判決採社會通念的較廣認定（不必拘泥「一定陳屍屋內」），提醒你不能只看單一標準。
一句話收斂：
官方文件以「賣方持有期間＋室內非自然死亡」為核心，法院偶有更廣的社會通念判斷。你看的每一戶，都要比對文件與判決實務。
② 價格現實：常見「1～3成」折價，重災情境可到「5～8折」
行情沒有單一答案，但有兩條「參考軌道」：
- 司法鑑價參考：不少案件顯示，凶宅造成的價值減損常落在「1～3成」（視區位、曝光程度、時間遠近等）。
- 媒體／交易觀察：若事件嚴重、廣為人知或發生在核心空間，有見到「市價5～8折」的談價區間。
決定折價幅度的四要素：
- 發生類型（他殺往往重於自殺）
- 曝光程度（新聞熱度、社區熟知度）
- 時間距離（越久通常越能淡化）
- 區位稀缺性（好地段的修復力較強）
③ 交易風險與「解套」：告知義務、可否解約、洗凶宅爭議
- 賣方／仲介的「告知義務」：曾有非自然死亡屬重要交易資訊，賣方未揭露，買方得主張解除或求償。
- 「賣方持有期間」的爭議：行政見解傾向以賣方持有期間為準，導致市場出現所謂「洗凶宅」的灰色想像；然而法院可採不同認定（社會通念路線），案例間仍有落差。
重點不是背法條，而是文件比對＋脈絡釐清：
拿到《不動產說明書》→查關鍵字與新聞／裁判書→比對發生時間、是否屬專有部分→再談價格與條款。
④ 銀行端不講情：多數保守，成數下降，甚至拒貸
現實面很硬：凶宅被視為「流通性差」的標的，不少銀行會降低成數（甚至拒貸），或調整利率與年期；法拍凶宅更曾出現「無法貸款、被迫棄標」的爭議案例。規則不一，端看各銀行內規與風險部門。
投資人常見誤區：
「先買再說，貸得到就賺到」——錯。你應該先問清可貸成數與條件，否則折價沒賺到，現金流先爆掉。
⑤ 真的要接「黑球」？給投資人與自住客的兩份SOP
投資版（求利差）
- 利源假設：用「保守折價」去推，不要拿最樂觀案例當基準。
- 資金計畫：先跑三種融資情境（拒貸／成數降至5成／民間成本）。
- 風險折現：把出租空置期、未來轉手天數、社區貼標籤成本，加進模型。
- 條款保護：撐開資訊揭露條款＋交屋後一定期間的解約機制。
- 退出策略：非主流標的，一定要有備用買方與租客輪廓（不是「到時再說」）。
自住版（求心安）
- 先問自己：價差能否真正抵銷心理成本？家人能否接受？
- 查證一步到位：說明書、報導、判決、社區口碑，四線交叉。
- 設定底線：若非核心空間、時間已久、社區接受度高且價格合理，才考慮；否則放生。
⑥ 你會轉下去嗎？
房市這台扭蛋機，人人都想抽到閃亮款。但現實是：黑球一直都在，只是你願不願意看清它的規則。
了解定義、看懂價格、搞清銀行與法律，再決定要不要把黑球變成你的「隱藏財」。
如果這顆扭蛋今天在你手上，你會：
- ✅ 接下來拚利差（因為數字算過了）
- ❌ 謝謝再聯絡（我買的是睡得著的生活）
留言告訴我你的選擇，也歡迎分享你遇過的凶宅奇案。
