要出大事了...嗎？

前言：市場近況更新

首先是先前分享過的江翠北側重劃區新建案《德鄰織》，內容如下文。這個預售新案選擇在2024/07/24於台北喜來登飯店正式開案，醞釀了好幾個月，目前接待中心和樣品屋都還沒蓋好，然後在當天爆炸性的湧入400多名買方要搶購這個預售建案，扣掉地主以精選走的戶數，總共也才20幾戶可以賣，中籤率大概5%...看看這精美的中籤率...然後果不其然當天下午就完銷了。最高單價來到99萬左右。

嗯...單價99萬的房子居然也要這樣用搶的？好像聞到了一股瘋狂的味道...

然後也是這一陣子正式開賣的《立信雙星》，也是只賣了一個周末賣出40戶左右，然後就說封盤不賣了？兩房的平均單價約85萬左右。

如同一年前的代銷龍頭甲山林預告的，現在要買房好像只能跟建商買，然後建商展現了前所未有的猛烈拉價態度，不然就是動不動就說封盤惜售不賣了。這幾乎已經可以預見，江翠北側重劃區下一個新推案，單價破百應該幾乎是板上釘釘的事情。

要出大事了...嗎？

如果讀者因為FOMO (Fear of Missing Out)，所謂的恐慌失去感要買房，接下來要分享的事情，可能你最好也留意一下。

最近銀行體系不太平靜，自從上次央行宣布了第二屋限貸6成這個政策之後，有些敏感的投資客已經開始縮手。但是檯面下央行的動作可不僅限於此，而是進一步在收縮市場上的資金。

那就是下令銀行端對於放款必須更嚴格審查。

檯面上當然就是嚴查新青安貸款的申請案件，防止拿去出租或是利用人頭戶申貸等等，但是檯面下呢，大事是這樣的：

最近市場上傳聞有些購買預售屋即將要交屋開始對保的買方，對保時被銀行嚴格要求解釋每一筆工程款的來源。如果是使用增貸或是信貸取得的資金，會被認定為貸款成數的一部分，然後真正核貸的時候大概率就會貸不到８成或是６成。

繼第二屋限貸６成，然後調降存款準備率，接著下令銀行嚴格審查客戶預售屋工程款的資金來源不得為借貸。坦白說個人認為這個連環拳真的是蠻嚴重的警告，這不只打炒房，而是真的在打房了。嗯...或者說是打財務槓桿。

大概央行開始注意到，房市的投資，不少人是用轉增貸取得再買一間，或者說囤房的資金；而股市方面，也不少人先信貸買股（信貸利率很有機會比融資利率還低，換言之，信貸的資金借貸成本其實蠻誘人的），然後買股之後再進行質押向券商繼續挖錢出來，等於不少人不是只開一次槓桿，而是槓桿之後再槓桿。因此央行大概覺得，有必要明確放出訊號，請各位不要這樣做，不然我要生氣了。

另外，就是最近市場也傳言，現在房貸不好辦，不少銀行的房貸放款已經把今年的額度用完了，因此不是拒絕送件，不然就是條件很差利率很高之類的。房市過熱，熱到銀行受限銀行法72-2條已經無法再放款：

商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。

好，這兩件事情對房市會有甚麼影響？

個人認為，影響很大。反正政府打供給的態度很明確，導致建商不斷瘋狂抬價，但是買方因為FOMO，覺得價格往上還有空間，因此也是義無反顧追價，那怕開槓桿也要追。現在央行訊號很明確，很大力地關上資金來源的水龍頭，因此追價的人自己要想清楚，現在買了，到交屋的時候，如果槓桿開太大，那交不了屋的風險也正在急遽升高，因為沒有人知道央行或是政府緊縮資金供給到底會到甚麼程度？

先前皮朋哥有提過，房地產吸引人的地方在於自帶五倍財務槓桿可以讓中產階級或是小資族以小博大，然而這個優勢正在快速消失，想買房，自有資金需要越來越多，極端一點會不會有可能第二屋再降到限貸４成？甚至第二屋通通不許貸款？

總之，一而再再而三，會不會這次真的不一樣？此時還要追高買房的讀者，不妨三思了。

接下來市場還會有甚麼變化，真的只能拭目以待了吧。