作者：有朝代書
近年房價快速上漲，許多購屋族在交屋階段才發現一個現實問題：銀行鑑價可能低於買價。當銀行認定的房屋價值比成交價低時，即使貸款成數看似8成，實際可貸金額仍可能縮水，導致購屋人需要準備更多自備款。最近，一名網友在 PTT 房市版分享自身經驗，指出自己為公教人員，購買總價約 1300 萬元的預售屋，原本預期銀行房貸可貸約 8 成，但在與銀行對保時，銀行鑑價僅約 1210 萬元，最終核貸條件為鑑價金額 85%，換算後實際貸款成數僅約 79%，低於原先預期。
這樣的情況，也讓不少即將交屋的購屋族開始關注：銀行鑑價為何會低於買價？又會對房貸造成哪些影響？
銀行鑑價低於成交價，房貸金額為何會縮水？
該名網友表示，銀行給出的房貸條件為：
- 利率：約 2.185%
- 貸款年限：40 年
- 寬限期：2 年
整體條件看似仍屬不錯，但因為銀行鑑價低於購屋價格，可貸金額自然跟著下降。原本預期能貸到約 8 成房價，最終卻只能拿到接近 79% 的貸款額度。
貼文曝光後，也引起不少網友討論：
- 「原來預售屋鑑價真的會低於買價，那不是整棟住戶都會遇到？」
- 「如果利率 2.185%，其實不一定要換銀行，其他銀行可能更高。」
- 「未來鑑價保守可能會變成常態。」
有些網友甚至提醒，若重新找銀行鑑價，利率可能提高到 2.4%～2.5%，整體貸款成本未必更划算。
公教族房貸也受影響？銀行風控正在升溫
過去在銀行眼中，公教人員一直是房貸市場的「優質客戶」。
原因很簡單：
- 收入穩定
- 違約率低
- 信用評分通常較高
因此銀行往往會提供 較低利率與較高貸款成數。
但如今，即使是公教族群，也開始遇到 銀行鑑價低於成交價的情況。這反映出一個重要訊號：
銀行對房市風險的態度，正在變得更保守。
房貸占比仍高，銀行開始收緊授信
根據中央銀行公布資料顯示，今年 1 月全體銀行放款餘額中，不動產貸款占比高達 36.26%，仍處於歷史高檔區間。
當銀行房貸比例過高時，通常會透過幾種方式控制風險：
- 提高房屋鑑價標準
- 降低貸款成數
- 強化貸款審核
尤其在過去幾年房價快速上漲的背景下，部分預售屋成交價已高於銀行評估價值，因此在交屋時，「銀行鑑價低於買價」的案例逐漸增加。
一旦銀行鑑價較低，就算貸款成數標示為 80% 或 85%，實際貸款金額仍可能低於購屋總價的 8 成。
鑑價低於買價，購屋族最直接的衝擊
對購屋人而言，最大的影響就是：
自備款突然增加
原本預計只需準備 2 成頭期款，但鑑價偏低時，必須補足銀行貸不到的差額。
資金調度壓力變大
若沒有額外資金來源，可能會影響交屋流程。
重新找銀行不一定更好
不同銀行鑑價標準與利率不同，有些銀行鑑價較高，但利率也可能更高。
因此是否更換銀行，必須整體比較貸款條件。
預售屋交屋潮來臨，購屋族要提前準備
隨著未來幾年預售屋交屋量逐步增加，加上銀行對房貸風險控管持續提高，鑑價保守化的趨勢短期內恐怕難以改變。
對即將交屋的購屋族而言，可以提前做好三件事：
預留資金彈性
不要完全以「貸款 8 成」為前提計算購屋資金。
提前與銀行接觸
交屋前先了解貸款條件，避免最後一刻才發現資金缺口。
多比較銀行方案
綜合評估 利率、鑑價與貸款成數，找到最適合的貸款組合。
房市就像海潮，有時浪高，有時回落。
當銀行開始收緊鑑價與貸款條件時，對購屋族來說，最重要的不只是房價，而是資金規劃與貸款策略。
畢竟在買房這條長路上，懂得看懂銀行的節奏，往往比追逐價格更重要。
