老屋翻新如何省錢省時間！宜蘭【老屋翻新】費用、設計師選擇、流程你需要知道的事！
閱讀時間約 10 分鐘
買老屋真的比買新成屋還省嗎？老屋翻新的工程是否要花很多時間？一般的室內設計師夠專業可以處理老屋的問題嗎？怎樣抓預算才不會破表呢？
這篇可以說是大全集，可以直接點選目錄閱讀你最在乎的部分，如果你的房子是在宜蘭，你一定也可以找到你要注意的地方！記得收藏喔！
原文連結（最新更新）
1.那些房子是老屋、中古屋呢？
一般來說屋齡在5~20年稱之為中古屋；20年以上稱為老屋；超過40年以上的老房子我們給他一個名子是超老屋，從下面這張表格裡可以看得更清楚。
中古屋與老屋很多文章會一起討論，中古屋會遇到的問題老屋基本上都會遇到，而超過40年以上的老房子(業界對於這類的房子沒有統一的名稱，我們這裡就以“超老屋”暫定)就可能遇到古老失傳的工法需要處理(這部份我們也有經驗)。這篇文章會先集中討論中古屋與老屋的部分。
2.必須翻新老屋的原因！
一般人會遇到老屋與中古屋需要處理可以區分為兩個因素，一是原本居住的房子整修，二是買房購入。不管是哪種機緣，如果你想買的房子或你的房子有以下的狀況，都需要考慮翻新工程。
常見需要翻新的原因如下
- 結構安全問題
- 空間格局不良
- 漏水、壁癌問題
- 水電管線抽換
(1)結構安全問題
混凝土的使用年限約50~60年，品質好一點可以撐到8年、90年，再加上以前的建築法規相較於現在一定會有較為鬆散或不完全的地方，所以設計與施工也可能會有些弱點，如果建築物本身已經有些明顯裂縫、位於地震帶或地質軟弱區更是需要注意，在翻新老屋時先將這些安全問題處理好，後續住起來才安心。
建築物的結構問題，如果沒有很嚴重一般很難馬上察覺，可以仔細看看一些被裝修物蓋住的地方，如翻開木作天花、瞧瞧沒做木作牆的牆壁，只要有以下問題一定要拍下來或去現場和結構技師討論。
- 鋼筋外露：這可能是海砂屋的問題。下面這張照片是擷取自網路的海砂屋(照片來源)，可以看到天花的鋼筋幾乎是裸露、生鏽的狀態，見到類似屋況，或者有裝修天花的房子都可以檢視看看，如果有疑慮也可以委託當地建築師公會做氯離子檢測喔！(費用通常幾千塊)
- 結構梁柱裂縫：柱的部分查看樑柱接合處、柱子的頂端或底部、門窗邊的柱子則注意柱子在門窗開口的部位，是否有接近45度或交叉的斜向裂縫；樑裂縫：要特別注意樑端或樑靠近牆的地方，是否有近似45度或交叉斜向裂縫。（資料取自台北市政府彙整的“震災後住家房屋自我檢查手冊”）基本上超過2公分、長度達10公分以上的裂縫，都可能是房屋有受過強力外力導致的，需要請結構技師釐清原因。但如果是不同材質的銜接、本身也不是結構的柱樑，就可能只是裝飾材料的裂縫，就不用過於擔心。
- 房屋傾斜：具結構技師表示，傾斜率零是正常，少於1/200還在安全範圍內，但要修復比較安全，如果房子超過1/40的傾斜率，要拆掉重建比較安全。要精準檢測斜率其實需要專業儀器，所以可以使用彈珠，簡單檢測看看地板是否有傾斜，如果彈珠溜很快，或者已經有肉眼可以看得出的傾斜，都建議再尋求專業諮詢。
結構安全評估，可以再下載台北市政府彙整免費的pdf“震災後住家房屋自我檢查手冊”，一一對照房屋的狀況喔！
(2)空間格局不良
老房子在過去可能會為了最大化使用空間，有較為畸零的格局或者多次的增改建，這些變動可能就影響了通風、採光、使用等問題，將這些問題一次處理，很多時候會大大提升居住的品質。
在宜蘭因為長時間潮濕的環境，如果通風和採光有被改善，也會間接提升空間環境。
(3)漏水、壁癌問題
漏水與壁癌一定是不少老屋的夢魘，這些形成的原因可能是外牆防水層老舊、濕氣過重，或是牆體裡的給排水管線漏水，放著不理長久下來會影響呼吸道及濕氣過重甚至影響結構安全。
(4)水電管線抽換
如果你的房子屋齡超過20年以上，最好將水電管線都重新換新，因為以前的用電量沒像現在這麼大、給水與排水管的管徑也較小，容易阻塞，最好還是重新抽換才住的安全。
3.老屋翻新的裝潢工程流程！
老屋翻新與新成屋工程最大的差異就在於水電、泥作、補強這種最基礎的工程，我們直接泛稱為基礎工程，整體工程的步驟如下(會依據工程的不同而有些調整)。
- 保護工程
- 基礎工程(水電、泥作、補強工程)
- 裝修工程(木作、油漆)
- 設備工程(電器、衛浴設備)
- 軟裝工程(家具、家飾)
1.保護工程
裝修前與鄰居共用的公共空間、家中要保留的牆體、地坪或家具等都要進行保護，本讓施工人員在施工時可以更專注在施工項目上，也減少未來清理的時間、金錢成本。
2.基礎工程
基礎工程可以說是老屋翻新最重要的項目，第二點談到老屋必須要翻新的原因有四點都是在這個階段處理，包含結構補強、改善格局、處理漏水、壁癌，這階段如果處理不好後續做的工程也可能需要拆掉重做，甚致危害到居住安全，所以這階段需要花的時間、金錢絕對不能省！
3.裝修工程
這階段就和新成屋一樣，處理面飾、木作裝潢的部分。
4.設備工程
安裝好的設備也是提升居住品質很重要的部分，如果老屋的一些通風需要改善如廁所暖風機，或是周遭空氣品質差如全熱交換器，也能藉由設備提升環境。
5.軟裝工程
前面的硬裝工程完成後，就可以像是住進新家一樣，挑選合適的家具、窗簾、裝飾物等，設計自己的生活。
4.老屋翻新的預算費用怎麼抓？
在費用上我們可以區分三個區塊，一是驗屋費用，二是設計師的設計與監工(工程管理)費用，三是工程費用。
(一)驗屋費用
關於驗屋，網路上很多人都會說中古屋或老屋不需要驗屋，只要請水電師傅抓漏就好，其實這當中各有優缺點：
水電師傅抓漏會針對你已經發生的問題去做處理，但如果沒有全面處理，未來沒做到的地方也可能繼續漏水；驗屋公司也是針對建築現況去做檢驗，但因為驗屋公司的儀器較為齊全，他們會檢查出一些肉眼沒有察覺到，但內部已經發生問題的部位。
所以簡單來說如果你的家如果有外牆漏水，已經下定決心要外牆全部重做防水，或是水管在牆體裡破裂，你已經決定要全面更新，那就未必需要驗屋了。
在宜蘭中古屋驗屋的費用大約是落在1坪700元~1000元上下。
(二)設計師費用
- 丈量提案費
- 設計規劃費
- 工程管理費
1.丈量提案費
設計師部分可以先以丈量、提案去尋找合適自己的設計師，宜蘭這部分的費用約一次3000上下，也有設計師不收費用，需要注意的是免費未必是最好的，因為設計師也會在其他階段賺回來。所以不如在這個階段投入一些成本，至少找兩三家設計師做比較。
我們的丈量提案收費是2000元，內容包含：現場丈量、初步平面配置圖規劃、預算概估、一次的溝通說明討論。
2.設計規劃費
這個階段就是俗稱的設計費，在這個階段除了滿足業主的需求外，設計師也要提供一些優化生活的提案，讓設計不只是好看更提升生活使用、便利的優化。
在宜蘭收費從3000元到上萬都有，可以注意是否含軟裝項目，現在我們的老屋方案收費是在設計費：4000~5000元/坪，包含家具軟裝，這樣的用意是避免業主在室內設計階段就將自己的預備款耗盡，卻忽略家具的預算與使用上的重要性。
3.工程管理費
在確定進入施工階段時，除了設計的品質，工程也是作為老屋翻新設計很重要的一環，有工程管理，才能把關建築基礎安全、設計落實各面向的品質。
宜蘭地區收費落在工程費用的5~15%，我們是落在10~15%，為什麼會比較貴呢？因為在老屋翻新這塊我們認為工程的品質非常重要，我們會每周回報業主工程進行的項目與材料進場的照片，工程的施工費用也是直接讓業主知道廠商的報價，不任意灌水或浮報。
(三)工程費用
- 工程費用
- 軟裝費用
工程費用我們會區分為室內設計與輕裝修類，輕裝修是不變更格局與新作天花的簡易分類，實際還是要以工程單位報價。
5.老屋翻新需要的改造時間？
在老屋翻新之前，我們一樣也需要找到適合的設計師、與設計師溝通與討論，這個時間我建議是先抓2~3個月，讓未來的使用更具體再來施工才不容易後悔。
老屋翻新的施工時間會需要依據工程項目的多寡和複雜程度與當地工班忙碌程度來估計，但一定都比新成屋來的長，最常見施工時間會抓在4個月到7個月之間，最好的狀態還是讓施工人員有充裕的時間做出好品質，更勝於未來修修改改還省金錢、時間。
在宜蘭容易遇到冬季長時間下雨的狀況，所以室外的工程多會集中在夏季施工，如果有室外的工項和設計師可以先在冬季就先安排。另外因為宜蘭多數時間非常潮濕，防水、壁癌(白華)處理工程非常重要，絕對不要為了省時間而忽略基礎工程。
6.怎麼找到適合自己老屋的室內設計師？
找適合自己的設計師真的是一件不容易的事，在網路上最常見的選擇方式看設計師的作品集，但老屋除了風格、設計之外，還更強調設計師對於基礎工程的拿捏程度，
所以我們最推薦的方式除了設計師是否有「室內裝修工程管理乙級」，還需要有一定時間的工程保固，我們的保固時間是兩年(一般是一年的工程保固)，在施工過程設計師也要盡到工程管理的義務，像是拍攝材料進場與重要工程項目，並定期主動回報給屋主，讓屋主即使不在現場，也可以了解工程狀況。這些部分也都是我們很引以為傲的工程管理方法。
如果你自己有些心力，也知道房子的一些狀況，如漏水、壁癌等問題，做一些功課，聽聽設計師的解釋是否明瞭、解決最根本的問題，也是實際的方式。
7.宜蘭老屋翻新的注意事項與結論！
只要是牽涉到老屋，裝修、裝潢通常都會需要較長的時間與更多的金錢處理，也因為牽涉到許多專業工程，我們還是建議交給專業，並由設計師做全面把關，建築的安全也較有保障。
如果經費真的有限，就將費用先花在「保命」的項目，如結構補強、水電，格局、用水空間(廁所、廚房)、電箱不做更動，將安全先做到位！
以上的內容提供你參考，如果你有老屋相關的問題與需要，都歡迎預約我們的免費諮詢，讓我們更針對你的需要回復喔！
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室內設計、老屋翻新、預售屋是黑崧空間主要承接的項目，
我們堅持做好設計到施工各個環節，
也努力在空間當中找到最貼近真實、最貼近使用者的一面，
認為只有這樣的建築，
才能帶來最真實的改變。
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地址:
基隆市暖暖區過港街52號
開放時間:
AM9:00-PM17:00
(休館日:周一)
電話:
02 2458 2001
備註:
藝術場館、旅遊點
黃蠟石文化館成立經過
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翻身
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