三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度，再也不用跟在別人後面跑
更新於 2022/11/10閱讀時間約 8 分鐘
喜歡投資營建股的朋友，應該都知道使用執照(簡稱使照)對建案的重要性，因為一旦拿到使照就代表建案已經完工，再過一段時間後建商便能認列營收，於是追蹤使照的申請進度便成了關鍵。
這篇承熙要用超白話的方式，並且輔以網路截圖，讓大家三分鐘就能學會查詢使照的最新進度。學起來之後就可以自己查，再也不用跟在別人後面跑。
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★ 延伸閱讀：
👉欣陸（3703） 展望 2022｜琢豐案過戶情形更新至 1/1（內含建物過戶查詢方法，查詢無須費用）
👉 投資營建股卻不知道怎麼查使用執照是很不好的事，這招最快還不用錢，快學起來！
👉【公開分享】如何輕鬆用年報與財報加一個系統查出營建股全年營收｜以坤悅（5206）為例
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一、投資營建股為什麼要追蹤使用執照的申請進度？
(一) 因為「取得使用執照 ( 完工 ) 」是營建股週期的關鍵點：
之前在這篇承熙有提過，以預售屋為主的營建股，她的週期如下：
★ 建商收取買家的訂簽開 > 取得建造執照 ( 開工 ) > 施工 > 取得使用執照 ( 完工 ) > 銀行對保 > 驗屋 > 完稅辦理產權過戶 > 銀行撥付貸款 > 交屋 ( 付尾款 )。
這樣的流程大約要二至三年，對於投資人而言，何時切入便是重點。其中「取得使用執照 ( 完工 )」是整個週期的關鍵點，因為完工後距離貢獻營收只剩二至三個月，在這之前則是漫長的預售及興建期間。由於每個人的投資屬性與風格迥異，必須選擇適合自己的階段切入，以免套牢期間受不了認賠殺出。
▲ 參考文章：預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例
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(二) 在快要取得使用執照的階段切入剛剛好：
如果是比較急性子、不想等太久的，那承熙建議在「快要取得使用執照的階段」切入。為什麼呢？因為這時候不晚也不早。
- 不晚的原因：
哪怕這時候一切入的隔天建商就宣布完工，這時距離建商認列營收大約還有二至三個月，因為中間還有對保及驗屋等程序，尤其驗屋最花時間；就算驗屋順利，「產權過戶」後建商才能認列營收，如果是在月初認列，那麼投資人要下個月的 10 日前才能知道，這一來一去大約二至三個月。(註：上市櫃公司依規定當月營收必須在下個月的 10 日前公布。) - 不早的原因：
這時候也不早則是因為，有些營建股老司機習慣超前部署，不喜歡跟其他投資人擠在後面搶食獲利。正因如此，當知道建商有不少建案正在興建、甚至早在買地的階段便積極布局。當然這需要精準的眼光、完整的功課以及高度的耐心才行。
二、快速學會查詢建案的使用執照申請進度
★ 使用執照審查流程：
建商送件 ( 掛號 ) > 竣工查驗 ( 會勘通知 ) > 查驗缺失 ( 通知改善 ) > 櫃檯對圖 ( 多方共同確認 ) > 對圖缺失 ( 通知改善 ) > 向上陳核 > 核准。
那什麼是「快要取得使用執照的階段」呢？就是從建商送件向建管處申請核發使照到拿到使照的這段期間。接下來承熙以新潤 ( 6186 ) 的「幸福莊園2建案」為例，一步一步說明如何查詢使照的申請進度，並穿插網路截圖，方便大家理解與實作。
(一) 先 Google 建案的「建造執照號碼」：
查詢使照之前必須先知道建案的「建造執照號碼」，建造執照號碼是流水號，不會重複，查詢比較快。當然也可以用申請 (起造) 人的姓名查，但假如申請人事業做很大有幾十筆，查詢起來恐怕浪費時間。
在 Google 輸入「幸福莊園2 建造執照」，找 591 那則搜尋結果。你會發現，不用點進去就能看到「建造執照：: 107 鶯建字第 00221 號等 1 個」的資訊。
在 Google 輸入「幸福莊園2 建造執照」，找 591 那則搜尋結果。你會發現，不用點進去就能看到「建造執照：: 107 鶯建字第 00221 號等 1 個」的資訊。
(二) 上「新北市政府建管便民服務資訊網」查詢使用執照申請進度：
「幸福莊園2」坐落於新北市，可以上新北市政府建管便民服務資訊網查詢。進入後依序在「申請案件類別」選擇「使用執照」、在「建照號碼」輸入「107、00221」、接著輸入驗證碼以及按「查詢」後送出。
(註：其他縣市請上建築工程履歷查詢系統查詢。)
(註：其他縣市請上建築工程履歷查詢系統查詢。)
(三) 使用執照申請進度查詢結果：
接著會跳出大家最關心的查詢結果。資料顯示這個建案只有一筆審核進度：「決行 ( 會勘紀錄缺失 )」。決行就是官衙門做出決定，它可以是准許通過、也可以是拒絕申請，總之是做出了決定。因為這筆寫的是「決行（會勘紀錄缺失）」，這表示使照還沒通過，必須繼續等待。同時，記得再點擊「使用執照-」，可以知道更多細節喔。
(四) 查詢審核過程：
然後會看到 5 筆紀錄，這些都是審核的過程，按照時間順序由上而下依序是執照掛件 ( 類似郵局掛號 )、現場通知會勘 ( 大家一起到現場看 )、櫃檯對圖資訊 ( 大家一起來櫃檯看 )、會勘紀錄缺失以及櫃檯對圖資訊。越下面的時間越新，直接看最新的那筆。
幸福莊園 2 的最新進度就是，經過官衙門現場看過並核對建築圖，已經請建商進行缺失的改善，目前正在櫃台核對建築圖。
幸福莊園 2 的最新進度就是，經過官衙門現場看過並核對建築圖，已經請建商進行缺失的改善，目前正在櫃台核對建築圖。
(五) 審核意見可以忽略：
同時，最下面還有「審核意見」，內容都是關於建築物哪裡不符合規定而需要改善的具體描述。承熙建議一般投資人可以忽略，兩個理由：
- 一般人看不懂，除非是建築專業相關人士，否則不建議花時間研究它。
- 建商比我們投資人更緊張這些意見 ( 缺失 )，因為建案都是用錢砸出來的，甚至還進行舉債，資金及利息的壓力可不小，建商絕對會盡速改善，因此投資人繼續等待就好。
(六) 結論：「幸福莊園 2」已經進入第 2 次櫃台對圖，差不多有好消息了：
這裡講一下「櫃檯對圖資訊」。 大家要知道，一個建案蓋到好需要起造人 ( 要蓋房子的人 )、承造人 ( 營造廠 )、監造人 ( 建築師 ) 等人的通力合作，相關資料地圖非常多，所以「櫃檯對圖資訊」的意思就是官衙門說：「嘿，勞駕起造人、承造人跟監造人到我這兒集合，咱們來一起討論、確認一下這些資料唄！」
而當這個程序完成後，官衙門的承辦人就會往上呈給長官，當最大的那個說「OK！」，使照便會發下來，建商就能把準備已久的鞭炮掛起來，正式對外宣布完工。
既然幸福莊園 2 已經是第 2 次櫃台對圖，那表示第 1 次已經討論過缺失，因此只要按照吩咐改善後通常就沒問題，剩下的只是行政程序。
而當這個程序完成後，官衙門的承辦人就會往上呈給長官，當最大的那個說「OK！」，使照便會發下來，建商就能把準備已久的鞭炮掛起來，正式對外宣布完工。
既然幸福莊園 2 已經是第 2 次櫃台對圖，那表示第 1 次已經討論過缺失，因此只要按照吩咐改善後通常就沒問題，剩下的只是行政程序。
三、不要只因為建案快完工就急忙進場喔！
對了，建案完工當然值得開心，但不要只因為建案快完工就急忙進場喔！因為重點更在於建案能貢獻給建商多少營收及獲利？建商還有多少在建建案？未來即將推出多少建案？這些未來的建案銷售情形順利嗎？有沒有持續購地讓挖金事業不斷電呢？
就以幸福莊園 2 為例，它的總銷售金額約 16 億，加上新潤剛完工不久的其他兩個建案，合計的總銷售新額約 42.5 億，這就是即將入帳的營收！然後新潤陸續還推出「新潤心城」及「新潤 A5」等五、六個新案，據瞭解銷售相當不錯，並且新潤在今年前三季還不斷買地呢。
假如能事先計算建案可以貢獻的營收、並且掌握建商正在興建的建案、未來預計的推案、以及庫存土地的情形，那麼投資營建股將是一件穩健又充滿樂趣的事。
就以幸福莊園 2 為例，它的總銷售金額約 16 億，加上新潤剛完工不久的其他兩個建案，合計的總銷售新額約 42.5 億，這就是即將入帳的營收！然後新潤陸續還推出「新潤心城」及「新潤 A5」等五、六個新案，據瞭解銷售相當不錯，並且新潤在今年前三季還不斷買地呢。
假如能事先計算建案可以貢獻的營收、並且掌握建商正在興建的建案、未來預計的推案、以及庫存土地的情形，那麼投資營建股將是一件穩健又充滿樂趣的事。
▲ 參考文章：
打炒房之後承熙對營建股就只有兩個觀察重點_以新潤 (6186) 為例、
在股價剛發動時賣出恐怕不是一個好的決定_以新潤 (6186) 為例、
新潤 (6186) 2020Q2 財報概覽及營建股評分表試算
打炒房之後承熙對營建股就只有兩個觀察重點_以新潤 (6186) 為例、
在股價剛發動時賣出恐怕不是一個好的決定_以新潤 (6186) 為例、
新潤 (6186) 2020Q2 財報概覽及營建股評分表試算
新冠病毒疫情肆虐，投資環境丕變，文章純為觀察心得之分享，無股票投資勸誘之意，投資股票前應審慎評估並自負盈虧。
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這裡是個集「股票投資」、「文字創作」和「享樂人生」的天地，希望承熙我自己的心得能帶給你幸福，當然包括有收入的幸福。2021/8 轉為全職投資寫作後的我，可望把相關心得統統給你知道~
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本文係由國泰世華銀行邀稿。
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剛出社會的時候，很常在各種 Podcast 或 YouTube 甚至是在朋友間聊天，都會聽到各種市場動態、理財話題，像是：聯準會降息或是近期哪些科
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談到寫小說，很多人應該都會聯想到以前學生時代寫的作文。可是當我們回顧作文時，又會發現作文的文字程度，其實根本不足以支撐小說緊鑼密鼓的架構需求。因此，若是想要寫出符合「小說定義」的小說，我們有八成七的人都會想到要去上「文學小說課」。
只是，文學課所提供的教材，我們真的用得上嗎？
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#答案是YES，請往下拉PLEASE
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