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預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例

2020/12/06閱讀時間約 13 分鐘
新冠病毒疫情肆虐,投資環境丕變,文章純為觀察心得之分享,無股票投資勸誘之意,投資股票前應審慎評估並自負盈虧。
上一篇文章承熙用模型試算達麗的分數,結果是大於可列入觀察的分數後,這篇要談預售屋的銷售流程與營建股的週期,因為達麗也開始上漲了,但如果沒掌握好營建股的週期,投資的風險是很高的。
達麗 (6177) 營建股評分試算 ( 付費限定 )

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一、達麗股價


下圖是達麗的日 K 線,已經在 11/23 發動漲勢,截至 12/4 漲幅大約有 8%。
圖一,達麗股價日 K 線,資料來源:Yahoo 奇摩股市

二、籌碼面


(一) 外資:

達麗外資持股雖然低,但從 11/11 至 12/4 也累計買超了 378 張。
圖二,達麗外資進出情形,資料來源:Goodinfo

(二) 大股東持股比率:

上一篇有說,達麗董監事持股雖然低,但幸好大股東持股比率不低。截至 12/4,400 張以上大股東持股為 74.43%,而且是連續兩周增加;不談人數則是因為 11/27 那周達麗辦理現金增資導致股本膨脹。
圖三,達麗大股東持股情形,資料來源:神秘金字塔

三、達麗大景匯大約會在 2021Q1 完工交屋


達麗本來在年報說預計今年完工的只有「達麗大景匯」1 筆,可銷售金額為 24.4 億,那完工 ( 領到使用執照 ) 了嗎?很可惜,沒有!

要知道建案是否完工的方法很多,除了打電話問公司發言人,還有以下幾種。

(一) 使用執照申請進度查詢:

凡事都以官衙門資料為準,等別人說不如自己查。

達麗大景匯的建造號碼是「107 重建字第 00363 號」,因為坐落於新北市,可以上新北市政府的建管系統便民服務資訊網查詢。進入系統後先點擊左邊的「執照申請進度查詢」,右邊再輸入建案的相關資訊,然後送出。
圖四,新北市政府的建管系統便民服務資訊網
送出後會顯示查詢結果,如下圖,並無任何資料。達麗大景匯連送件都還沒,因為送件會有掛號,從掛號開始就有紀錄。
圖五,達麗大景匯使用執照查詢結果

(二) 查 591 房屋交易網:

591 房屋交易網也是很好用的營建股投資參考網站,它也能查出建案的完工資訊。經查後顯示,達麗大景匯預期完工時間為「2021 年第二季度」。對照回達麗年報的說法,公司派其實太樂觀,因為時間誤差至少兩季。考量侵權疑慮,就不放截圖了,有興趣者請點 591 的連結

(三) 看新聞的說法:

在〈《營建股》達麗喊話 明年營收挑戰百億〉( 20201031 ) 這篇新聞有說,「受到工期延後的影響,達麗原本今年底會完工的新北市三重『大景匯』,將遞延到明年第一季完工交屋 ......」。這篇新聞是達麗副總說的,畢竟是副總,總要顧及臉面,所以可信度是 ok 的。要補充的是,新聞也必須篩選,不能全盤接收,這部分可以參考下面的文章。
延伸閱讀:
【SOP】散戶閱讀新聞的理想三階段,錯誤又過度的追新聞將摧毀投資路 (公開閱讀)

四、還沒完工漲什麼漲?一切都是「預期心理」啊


達麗漲不只是因為有一個建案即將完工,更是因為 2021 可能有 6 個建案一起完工,這從法說會簡報就可以輕易知道。承熙上一篇對於這 6 個建案沒著墨太多,這裡簡單補充,最後再談本篇的重點。

(一) 達麗 2021 的 6 個建案及全部建案的完工時間表:

達麗大景匯可銷售金額才 24.4 億,這對股本 38 億的達麗其實貢獻有限,股價上漲應該是因為即將在 2021 完工交屋大爆發。根據 10/30 法說會的簡報,我簡單歸納如下:
  1. 2021 有 6 個建案即將完工,總銷金額合計高達 183 億,這應該是股價上漲的主因。
  2. 2021「每季」都會有建案完工,並且 2022 及 2023 也會有建案完工,沒有入帳的空窗期,這也是股價上漲的原因之一。
  3. 不過,2023 只剩 1 個建案,總銷金額只有 41 億,營收成長動能略嫌不足。
  4. 小結論:2021 是完工爆發年,2022 也還不錯,但 2023 就很普通了。
圖六,達麗建案完工時間表,資料來源:法說會簡報、承熙製表

(二) 預期心理導致投資營建股必須掌握營建週期:

其實就算大景匯在 2020Q1 完工,距離營收爆發也要兩個月左右才看得到,那為何股價先發動上漲呢?這是因為「預期心理」所導致的。其實不只營建股,很多類股都是這個道理,等事實發生後才買進通常都晚了。

回到營建股,尤其是以銷售預售屋為主的營建股,想取得大波段獲利,必須瞭解並掌握預售屋的銷售流程與營建週期,這樣才能超前佈署,避免淪為「最後上車的悲劇」。

(三) 預售屋的流程是這樣子的:

建商收取買家的訂金 + 簽約金 + 開工款 ( 俗稱訂簽開 ) > 取得建造執照 ( 開工 ) > 施工 ( 施工款 ) > 取得使用執照 ( 完工 ) > 銀行對保 > 驗屋 > 完稅辦理產權過戶 > 銀行撥付貸款 > 交屋 ( 付尾款 ),結案。

而當一批預售屋結案後,建商便接著繼續啟動買地 > 公開銷售 ( 預售屋 ) > 興建 > 施工 > 完工 > 認列營收 > 再買地 > 再 ......。這是預售屋的整個銷售流程,當然,為了確保挖金事業無縫接軌,在規劃上每個建案會同步進行,避免出現空窗期。

(四) 至於建商認列營收的時間點則是這樣子:

將以上的過程對照回營建股 ( 建商 ),最重要的當然是「交屋」,因為除了交屋款,後面很快還會有銀行匯給她的貸款,這筆錢才是最大筆的。而如果再對照到財務報表,當房屋的「產權移轉」到買家時,建商就能把之前收的訂簽開、施工款、尾款與銀行貸款統統認列為「營收」,最後再變成「EPS」。

建案完工後比較花時間的可能是驗屋階段,因為初驗沒過必須改善,花了時間改善後買家再複驗,點頭後才會辦理過戶。而從完稅辦理產權過戶到終點的交屋就很快了,所以「產權移轉」才是建商認列營收的時間點。

(五) 究竟何時切入才適合呢?

因為不少人都知道營建週期這件事,於是「預期心理」將導致買盤提早湧入,使得完工入帳前才投資就太慢了。因此投資營建股如果想要大波段的獲利,必須比別人早一點進場。

那要多早呢?完工前一個月、三個月、半年、一年還是兩年呢?我認為沒一定的答案,重點在於適不適合自己的投資屬性與操作習慣另外,投資紀律更是關鍵,因為提早買了如果股價一直沒發動,能忍得住嗎?受不了套牢很容易認賠殺出,這點非常重要,要謹慎!

五、如何掌握預售屋的銷售情形


對了,預售屋完工不代表建商一定賺錢,賣得出去才算數,這是必然。那要怎麼知道預售屋的銷售情形呢?

(一) 從新聞挖:

同樣是〈《營建股》達麗喊話 明年營收挑戰百億〉( 20201031 ) 這篇新聞,達麗執行副總經理梁景清說,「......『大景匯』將完工,已售八成;美國西雅圖『KODA』案 ...... 銷售六成 ...... 達麗東京已售九成 ...... 達麗大道已售 65% ......『CITY2』全數完銷 ......『達麗麗水苑』已 100% 完銷 ......『達麗上東京』已售七成 ...... 『國家強棒』甫預售第一階段 182 戶 ......『達麗陽明大苑』...... 100% 完銷。」

最遠的 2023「陽明大苑」都完銷了,次遠的也都有六、七成以上的銷售率,買氣實在很不錯。

(二) 從合約負債下手:

如果公司派很低調,沒新聞可以挖,那就從「合約負債」下手。
★ 合約負債:
預售屋在「產權移轉」前,建商跟買家收的任何款項都還不能認列為營收,但因為已經收錢,它有交付房屋給買家的「義務」,所以在財報的科目才叫做「合約負債」( 早期叫做預收貨款 ),因為義務就是負債的一種。這是會計準則的規定,是遊戲規則,知道就好
  • 如何查詢合約負債?
    合約負債固然可以輕易從財報挖出來,但承熙習慣看 Goodinfo 的資料,因為它是以「季」為單位連續呈現,這有助於觀察整個預售屋的銷售和營建週期。如下圖,輸入達麗 6177 後點選左邊的「資產負債表」,往下滑就能看到合約負債。
圖七,Goodinfo
  • 怎麼看合約負債呢?
    舉例比較快。下圖是達麗 2019Q1 至 2020Q3 的合約負債,我按照金額的變化分成三段說明:

    (1) 2019Q1 至 2019Q4:金額從 6.4 億連續增加到 12.69 億,這增加的 6.29 億大約就是預售屋的「訂簽開」+ 施工款的款項,通常是總銷售金額的兩成。原則上合約負債一直增加就代表預售屋賣得很好,在越短時間內收到越多款項,代表銷售地越熱烈。

    (2) 2019Q4 至 2020Q1:金額從 12.69 億減至 11.35 億,這少掉的 1.34 億表示合約負債已經轉成營收認列了,也就是有建案完工交屋了。

    (3) 2020Q1 至 2020Q3:金額又從 11.35 億增加到 19.37 億,這增加的 8.02 億同樣是預售屋的「訂簽開」+ 施工款的款項,也就是又有預售屋銷售出去了。
圖八,達麗合約負債一覽表,來源:Goodinfo
  • 合約負債必須搭配營建週期,以免「套牢」!
    更重要的一點是,合約負債只是先行指標,預售屋從公開銷售到完工交屋可能要三年,如果只看到合約負債某一季突然大增就興沖沖進場,那很可能要被套牢三年。這也是文章前半段就先分享查詢建案完工方法的原因。

(三) 再從未認列之合約承諾切入:

合約負債只是預售屋銷售金額的大約兩成,財報附註中的「未認列之合約承諾」金額才是「預售屋的銷售總額」。

達麗 2020Q3「未認列合約承諾」總計 169.73 億、2019 年底是 100.45 億、2019Q3 則是 74 億,也就是預售屋越賣越好。而如果把 2020 前三季的累計金額減去 2019 年底的金額,這 69.28 億對股本只有 38 億的達麗,已經是不小的補丸囉。
圖九,達麗的未認列合約承諾,2020Q3財報p45
對了,還記得法說會的那 10 個建案嗎? 10 個建案總銷金額合計為 298.4 億,而截至 2020Q3 達麗的未認列合約承諾金額為 169.73 億,兩者相減為 128.67 億,這「大致」是達麗手上還可以賣的預售屋餘額。之所以說大致,除了因為營建周期的時間差,成屋也會造成差異。

再從 Q3 財報的附註挖存貨。達麗 239.53 億存貨中,成屋 ( 待售房地 ) 金額為 10.17 億,只要去化順利,未認列合約承諾金額還是會增加的。同時,把待售房地金額除以存貨總額,得到的 4.2% 是指成屋的滯銷率,小於等於 5% 算是不錯。滯銷率也很重要,原則上成屋越早賣掉越好,不然定期繳的房地稅雜費等等可能成為拖油瓶。
圖十,達麗的存貨明細,2020Q3財報p23

六、庫存土地多並且持續購地,挖金事業不斷電


最後談土地。在整個營建股的週期裡,其實土地才是起點,而在營建股財報的存貨明細表中,營建用地就是指可以用來興建房屋的土地。這玩意兒不好拿捏,因為土地太多稅賦是個負擔,但太少也不行,萬一有賺錢機會上門卻沒土地更慘,最後只能找別人共同興建、甚至錯失機會。尤其是主攻北部區域的建商,畢竟土地難求。

達麗 Q3 營建用地有 87.33 億,另外,如果你有追蹤達麗在公開資訊觀測站的資訊,你會發現,十月至今關於買地的重訊還真不少。

(一) 十月至今又買了兩筆土地:

10/16 公告與海悅共同購置台中市北區賴厝廍段土地,達麗支付 15.28 億。
圖十一,達麗公告買地,來源:公開資訊觀測站
11/25 又公告購置高雄市岡山區大公段土地,達麗支付 5.48億。
圖十二,達麗公告又買地,來源:公開資訊觀測站
以上兩筆再加上庫存,達麗持有的土地金額已超過100億,也難怪今年她三月發行10億的普通公司債、然後九月又現金增資了。此外,其實還有可轉換公司債五跟六,真是需款孔急啊。

(二) 達麗授權董事長買地金額 45 億元內之額度:

最後的最後11/6 還公告授權董事長45億元內的買地額度,包含土地購置或參與投標案,不過,早在五月就公告授權30億了喔,現在又擴大額度,想必是希望董仔更能放開手腳做事。
圖十三,達麗公告授權董事長買地金額,來源:公開資訊觀測站

以上資料不保證正確,僅供筆者檢討精進之用;大家的留言或指正、給愛心、收藏、贊助或是點擊連結買書,都是我持續寫作的動力。
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