現金流多樣化

通常獨資的房地產投資者可以購買幾個物業，也一定會使用到財務槓桿，進而背負一些債務。這些債務通常都會需要每月償還一部份的本金+利息，而為了支付這每月都必須償還的金額，你必須將這些物業出租。如果物業沒有租出去或租金不足的部分，你將不得不使用其他現金流來補足。

因此，承租的人和你收取的租金就變得相當重要，而且一個物業只會產生一個現金流。這在景氣不好的時候，可能成為一個隱憂，這時承租的人議價能力比較強。你的租金勢必得下降，降價總好過一段時間租不出去，這期間可能是好幾個月以上，這段期間每月必須持續償還的債務就成了壓力。

延續投資REITs可以讓你輕鬆擁有眾多物業的部分所有權的例子，當你買進M44U後，你擁有的是124個物業，分散在8個國家，出租率為96.6%，平均租期為3.5年(見圖一)，總共有556位承租人，租金收入最大的前十位合計佔比為23%，沒有一個佔總收入比例超過4%(見圖二)，這代表你物業投資組合的現金流來源是非常多樣化。

你的物業投資組合中，通常每個物業都會有許多租約，這些租約會有不同的到期日（除非是租給單一租客的單一租賃或主租賃），而有些承租客可能還承租了多處物業，這些錯開的租約到期日，也實現了物業閒置的風險管理。

從上面的說明你應該可以理解，當REITs遭遇景氣不好的時候跟獨資投資者一樣，都會面臨到下列可能發生的情況：

這3個情況看起來都不是很好，但如果經營管理團隊有能力，將能夠控制物業投資組合的出租率不會下降太多，或在景氣回升時調漲回之前下降的租金。

當你在股票市場上購買REITs時，債務再融資、舉借、其他形式的風險管理將由REITs的經理團隊去管理，所以如果你失去了收入來源，不用跟獨資投資者一樣擔心債務的問題，你的工作就是做好對REITs做好估值工作與投資組合的資金分配。

對於REITs面對景氣不佳的實際情況，沒有比觀察最近一次全球金融風暴時的表現更好的了。即使在2008年這種全球金融風暴下，也沒有一檔新加坡的REITs因為經營不善而清算解散，幾乎所有的S-REITs都安然度過了這艱難時刻。2006~2008年平均股息率還有3.26%，在2009年前三季平均股息率達5.11%。