現金流多樣化

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通常獨資的房地產投資者可以購買幾個物業,也一定會使用到財務槓桿,進而背負一些債務。這些債務通常都會需要每月償還一部份的本金+利息,而為了支付這每月都必須償還的金額,你必須將這些物業出租。如果物業沒有租出去或租金不足的部分,你將不得不使用其他現金流來補足。
因此,承租的人和你收取的租金就變得相當重要,而且一個物業只會產生一個現金流。這在景氣不好的時候,可能成為一個隱憂,這時承租的人議價能力比較強。你的租金勢必得下降,降價總好過一段時間租不出去,這期間可能是好幾個月以上,這段期間每月必須持續償還的債務就成了壓力。
延續投資REITs可以讓你輕鬆擁有眾多物業的部分所有權的例子,當你買進M44U後,你擁有的是124個物業,分散在8個國家,出租率為96.6%,平均租期為3.5年(見圖一),總共有556位承租人,租金收入最大的前十位合計佔比為23%,沒有一個佔總收入比例超過4%(見圖二),這代表你物業投資組合的現金流來源是非常多樣化。
圖一、MAPLETREE LOGISTICS TRUST (M44U)的物業組合資訊,取自其2018年年報
圖二、MAPLETREE LOGISTICS TRUST (M44U)的房客資訊,取自其2018年年報
你的物業投資組合中,通常每個物業都會有許多租約,這些租約會有不同的到期日(除非是租給單一租客的單一租賃或主租賃),而有些承租客可能還承租了多處物業,這些錯開的租約到期日,也實現了物業閒置的風險管理。
圖三、MAPLETREE LOGISTICS TRUST (M44U)的物業租期資訊,取自其2018年年報
從上面的說明你應該可以理解,當REITs遭遇景氣不好的時候跟獨資投資者一樣,都會面臨到下列可能發生的情況:
  1. 租金下跌。
  2. 閒置率上升(出租率下降)。
  3. 由於1和2,會使得REITs的現金股息發放減少,進而使其估值和吸引力下降,導致股價下跌。
這3個情況看起來都不是很好,但如果經營管理團隊有能力,將能夠控制物業投資組合的出租率不會下降太多,或在景氣回升時調漲回之前下降的租金。
當你在股票市場上購買REITs時,債務再融資、舉借、其他形式的風險管理將由REITs的經理團隊去管理,所以如果你失去了收入來源,不用跟獨資投資者一樣擔心債務的問題,你的工作就是做好對REITs做好估值工作與投資組合的資金分配。
對於REITs面對景氣不佳的實際情況,沒有比觀察最近一次全球金融風暴時的表現更好的了。即使在2008年這種全球金融風暴下,也沒有一檔新加坡的REITs因為經營不善而清算解散,幾乎所有的S-REITs都安然度過了這艱難時刻。2006~2008年平均股息率還有3.26%,在2009年前三季平均股息率達5.11%
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關於投資的心得與想法雜記。
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