eToro 持股介紹：兩個REITs ETF買世界房產(VNQ、VNQI)｜Mr. 西城
前言：
電影功夫裡包租公包租婆的形象深植人心，人人都興起了有朝一日可以當房東收租的小小夢想。
不過現實無奈，房價隨著通膨不斷高漲，以現在的上班族薪資需要不吃不喝超過20年才有機會完全買下一間房子。
不過其實某一項投資工具行之有年，可以讓小資族透過投資股票的方式享有房地產租金收入，那就是REITs。
今天要介紹的是REITS以及相關的的ETF，希望能幫助到大家圓夢。
甚麼是REITs(Real Estate Investment Trust 不動產投資信託)?
房地產通常對小資族來說，是一個門檻很高的項目，投資實體房地產除了需要很大資金，透過也有各式各樣你想像不到的費用產生，例如代書費、契約稅、謄本費、印花稅。
所以對房地產有興趣的小資族，我比較建議嘗試REITs(Real Estate Investment Trust)，也就是「不動產投資信託」，投資REITS其實就是投資持有房地產的公司股票，可以用非常少的資金就入手，每年的利息也至少有3-5%，同時享有和股票相同的流動性。
REITs是藉由將不動產證券化，讓一般投資人也可以透過股票市場投資房地產，包括購物中心、辦公大樓、醫療中心。
REITs的交易就像股票一樣簡單，省去傳統購買房地產的繁複程序以及各種代書費手續費，且美國法令規定 REIT 必須將當年度 90% 的收益以股利形式分配給股東，因此現金股利表現通常不差。
總之，投資REITs的時候，你相當於了投資不動產公司的股票，並且可以從中收到90%的租金分配權。
REITs有什麼特性？
- 抗通膨：房子屬於抗通膨的商品，因此投資REITs具有抗通膨的效果。
- 流動性：投資實體房地產從賣出到完成可能要好幾天，但是REITs只要點一下電腦或手機即可完成交易，就像股票一樣。
- 股債連動性低：房地產和股票債券幾乎沒有相關性或是呈現正相關，因此REITs可以獨立作為一個資產做配置。
- 波動性中等：REITs的波動性要高於債券，但是低於某些股票。
REITs怎麼獲利？
投資REITs主要的獲利來源有兩個
- 第一、租金收益轉化成股利發放
- 第二、買賣價差
REITs的優勢是可以享有穩定的租金，一般來說除非景氣真的很差，不然承租率和租金波動都是呈現穩定成長的。
也有一些熟悉房地產景氣循環的人喜歡交易REITs，在某些年份確實可以觀察到REITs的波動率變的很大。
另外要注意的是，REITs的股價會受到股利發放的影響很大，如果當年有消息指出股利將大砍，股價通常也會應聲下降。
台灣有哪些REITs可以投資？
台灣可以投資的REITs不多，僅有七檔，以下列舉參考：
台灣Reits參考｜Mr. 西城
台灣Reits參考
1. 富邦一號（01001T）
商辦、商場、住宅58.3億2005年3月1日
2. 國泰一號（01002T）
商辦、商場、旅館139.3億2005年9月23日
3. 新光一號（01003T）
商辦、百貨公司、商場、住宅113億2005年12月19日
4. 富邦二號（01004T）
商辦、廠辦73.02億2006年4月6日
5. 國泰二號（01007T）
商辦72億2006年10月2日
6. 圓滿一號（01009T）
商辦、商場30億2018年6月15日
7. 樂富一號（01010T）
商辦、購物中心105億2018年11月30日
美國有哪些REITs可以投資？
美國的REITs比起台灣要發達很多，以下我只舉比較常見的五檔REITs，主要會分享他們持有的物業以及目前股息率為多少(20200507)。
- Realty Income 房地產收入公司（代號：O ）
Realty Income擁有大約5,000處物業，其中大多數是獨立式，單租戶，三網租賃的零售物業。它的物業位於49個州和波多黎各，並出租給來自47個行業的250個租戶，最近的收購增加了工業，辦公，製造和分銷物業，約佔收入的18％。
八成零售店面、兩成工業廠房、辦公用地與農地，目前的股息率達5.26%、本益比36.06。
Realty Income（代號：O ）｜Mr. 西城
- Simon Property Group 西蒙地產公司（代號：SPG）
成立於1998年，市值1710億美元(2019/8)，美國最大的REIT公司，主要投資於區域性購物中心、高價的暢貨中心、社區/生活型態中心、賣場中心等物業。
本益比8.24，股息率13.79%
Simon Property Group 西蒙地產公司（代號：SPG）｜Mr. 西城
- Equilty Residential（代號：EQR）
標普五百成分股。成立於1966年，市值220億美元，在美國從事混合住戶型物業的併購、開發和管理，
目前房產擁有300多件，主要物業位於波士頓、紐約、華盛頓特區、西雅圖、舊金山和南加州。
本益比23.56、股息率3.69%
Equilty Residential（代號：EQR）｜Mr. 西城
- Ventas Inc. （代號：VTR）
成立於1983年，市值106億美元，公司投資美國和加拿大的不動產市場，主要是健康照護相關設施，包括醫院、專業療養院、老人院、醫療辦公室建築物和其他醫療照護相關設施。
本益比24.06、股息率10.61%。
Ventas Inc. （代號：VTR）
- Weyerhaeuser Co.（代號：WY）
成立於1900年，市值136億美元(2019/8)，公司旗下經營四大業務：林地部門，木製品部門，房地產、能源和自然資源部門。
全球最大林地私人所有者之一，也是最大木製品製造商之一。
本益比37.5、股息率7.76%。
Weyerhaeuser Co.（代號：WY）
REITs的ETF，即是蒐集一籃子的REITs
如果上面這麼多的REITs你並沒有找到滿意的，或者是你想要買入很多的REITs分散風險卻沒時間研究，你也可以選擇投資 REITs 的 ETF。
REITs 的 ETF就跟股票的ETF一樣，基金內包含許多不同的REITs，且一樣可以在股票市場做交易。
以下整理兩隻我實際持有的Reits ETF，這兩隻ETF基本就包含全世界的房地產！分別是VNQ和VNQI。
美股常見的REITs ETF ：VNQ、VNQI｜Mr. 西城
美股常見的REITs ETF ：VNQ、VNQI
Vanguard Real Estate ETF (VNQ)
Vanguard Real Estate ETF (VNQ) ｜Mr. 西城
官網：https://investor.vanguard.com/etf/profile/performance/vnq
這是先鋒基金管理公司推出來的REIT ETF，優勢是低廉的管理費(0.12%)。
VNQ追蹤的是MSCI US REITs Index，相關係數來到0.9987，基本上是完全正相關了，代表指數的追蹤做的很不錯。
MSCI US REITs Index 所對應到的資產都是美國境內的資產管理公司，例如上文提到的EQR也是VNQ的前十大持股喔！
VNQ的報酬率回測有接近股票的水準，加上股利的整體報酬率相當不錯，但某些年的表現會比股市慘，建議做好資產配置以抵禦風險。
VNQ 前十大持股｜Mr. 西城
- 持有股票數量：183
- 管理費：0.12%
- 2008~2018年化報酬率：8.78%
- 2008~2018波動性：17.8%
- 2008~2018最大回撤：-22.6%
- 估算目前殖利率：4.40%
Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (VNQI)
Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (VNQI)｜Mr. 西城
VNQI (VNQ + International)，主要投資非美國的房地產，主要以環太平洋國家如日本、香港為主，也有歐洲國家、加拿大、南非等國家。
低管理費(0.12%)一樣是優勢，追蹤指數為S&P Global ex-US Property Index。
VNQI 長期績效不如VNQ或者其他美國境內的REITs ETF，不過想要完整買到全世界房地產的投資人一樣可以考慮配置VNQI。
- 持有股票數量：644
- 管理費：0.12%
- 2008~2018年化報酬率：5%
- 2008~2018波動性：16.3%
- 2008~2018最大回撤：-24.53%
- 估算目前殖利率：10.15%
最後給大家一個表格，比較2008~2018年各項投資標的的回測數據。
- 標普五百整體的表現還是最好，報酬高、波動率和回撤居中
- 全世界房地產組合的整體報酬會被VNQI拉下來，可是波動率較VNQ小
- 全世界房地產組合的現金股利會比較多，可是整體報酬不如股市（現金流強）
全世界房地產組合回測數據(VNQ + VNQI)｜Mr. 西城
西城總結：REITs 搭配股票、債券，完成小資族的資產配置。
我在小資族也能做的資產配置這篇文章中，就有提過可以使用VNQ作為小資族投資房地產的替代選擇，主要理由是流動性高門檻較低，要坐再平衡時會比較容易一些。
而今天有介紹的VNQI，可以做為房地產分散風險的替代選擇，亦或是跟VNQ一起搭配也可以。
如果你對投資VNQ有興趣，我是使用eToro做投資。
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