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日本買房投資好嗎？你不可不知道的日本投資的秘密！
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今天想聊個大家都很感興趣的話題。一談到房地產，大家都會抱怨台灣的房子太貴了，根本不可能買得起，日本的房價有多便宜，日本房地產投資報酬率很高…之類的。剛好我在日本有買房自住的經驗，有一段時間還有研究一下，想買個1LDK的套房來投資用，但我最後收手了…為什麼我會放棄呢？
首先日本房子很便宜這件事情我不否認，我當初在埼玉縣的越谷市買了間15年左右兩層樓的一戶建，也就是獨棟透天，外觀看起來滿新的，內部也算是漂漂亮亮，價格只要1800萬日幣，我當初還是買在日幣最低點0.25(沒想到現在0.2…)，也就是說，我只花了450萬台幣就買到透天的房子，而且沒有做任何的整修，就搬進去住了。
我買的房子也不算太偏僻，步行到車站約12分鐘，旁邊就是一間大學，步行8分鐘到超市，從我家的車站到東京車站約50~60分鐘，搭電車2站就是一個關東非常大的outlet，搭個5站就有Ikea和Costco，算是個鬧中取靜的地方，生活機能還不錯。所以我家附近的住戶幾乎都是有小孩的家庭，如果把我家出租的話，應該租個8~10萬日幣沒有問題，算下來投資報酬率高的嚇人…
而且日本買房幾乎不用頭期款，可以全額貸款，只要你是正社員，在一份工作待超個2、3年，薪水穩定，基本上貸款沒什麼問題，而且利率非常的低。日本貸款利率分成二種，一個是自住用的貸款，另一種是投資用的貸款，自住的話利率大約0.5%，投資的約2%，其實都算很低，那到底為什麼日本人不愛買房子呢？
其實買日本的房子真的不能用華人有土斯有財的觀念去買，在台灣你買了房子，基本上房地產一直上漲，一間房子你住了10年，價值反而比你剛買的時候還高，但是在日本幾乎不可能會有這種事情(少數地區除外)，房子的價格是逐年遞減的，甚至房子愈老愈難貸款，基本上年輕人不愛買中古屋，幾乎都是有年紀的人比較會考慮中古屋，但有年紀的人收入可能又沒這麼穩定，貸款貸不過，所以就比較難成交。
在日本，真的除了東京的市中心外，其他地區的房價都是在下跌的，就連大阪也不例外。我去日本的期間，剛好有東京奧運的題材，所以關東地區算是有小小的上漲，但現在熱潮也降下來了，所以真的要保值的話還是只能往東京市區買。但東京市區的房子可一點也稱不上便宜阿…東京比較好的地點，只是買間1LDK的套房，而且是10年以上的中古屋，也是要4千萬日幣以上，要買個3房的房子，大概也是要破億日幣了，當然如果你往東京外圍買的話，價格就會便宜許多，看到這裡大家應該也就知道，要說日本房子便宜，其實也是要看地方的，要在東京買一間房子難度不會低於台北的…
我當初找投資物件的時候，鎖定1500萬日幣上下，1LDK屋齡10年左右的套房，結果只能買到東京比較外圍的一些冷門的站，一個月只能租個6萬日幣上下，換算下來投資報酬率只有5%，但你可不要以為5%你可以實拿，日本租房通常都會透過仲介公司，幾乎沒有人自己租房的，所以必需要繳交一筆費用給管理公司，而且絕對要確實繳稅，日本的國稅局非常的可怕…稅是一毛都逃不掉的。還有一件最大的開銷就是修繕費用，壞點小東西事小，但你知道為什麼日本的大樓都看起來這麼漂亮、這麼乾淨嗎？日本大樓幾乎每10年就會大修一次，而這個大修的錢就是從每個月的管理費存下來的，不夠的費用就會再跟住戶追討，遇到一次大修繕，被多要個數10萬日幣是非常有可能的事情。
我當初準備離開時也有考慮過我的房子是要出租還是賣掉，如果要出租我就必須先維修一下外牆，還找了屋頂和外牆防水的公司來估價，估完的價格大約是150萬日幣，房子看起來真的很新，但日本的一戶建是木造的，有漏水的話對房子的影響就會比較大，左鄰右舍們還真的滿多戶都已經修繕過外牆和屋頂了，其實滿另人驚訝的。又考量到要找出租公司代管、稅金、以後要怎麼聯絡等等的問題，最後還是決定賣掉了。
不過我的運氣算是不錯，當初買的時候算剛開始上漲，要賣的時候雖然買氣有點下跌的，但我家附近的新成屋已經賣到了4千萬、甚至5千萬日幣以上，相較之下買中古屋真的划算很多，於是我幾乎是扣掉仲介費後一毛不賠的賣出，等於我賺到了4年的住宿費，省了400萬日幣阿~
日本房地產其實不是不能投資，只是不能以台灣的想法來投資，而且要花非常多的功夫來研究，絕對不是房仲說什麼就相信。
日本的投資客大概就分幾種比較常見的投資方法
第一種：買東京市區的新古屋套房
第二種：買郊區的舊公寓，整個買下來整修完再出租
第三種：直接蓋一棟新的公寓來出租
這三種算是一般平民老百姓比較負擔得起的投資，比較保守的投資者會選擇第一種，就算賠錢也不會賠太多，只要可以確保房子沒租出去房貸也付得出來的話，問題就比較小一點。
第二種的話就真的比較好賺，通常投資報酬率能到10%以上，而且賣出時說不定還能小賺一筆，但通常是比較有經驗的老手才會走這一種方式。
第三種直接蓋一棟新的公寓來出租有一陣子非常的流行，かぼちゃの馬車的事件就很知名，這家公司以號稱報酬率8%，而且保證可以領30年的方式來吸引投資人，結果一堆大手企業的中年社員，毅然決然的直接負債1億日幣簽了下去，最後房子租不出去，租金不夠付房貸，導致破產…這種大大超出自己能力的投資，千萬不能做阿。
現在台灣的房地產炒到一個高點，大家開始炒海外的房地產，不只是日本，泰國、越南等東南亞地區更是一堆投資客躍躍欲試，但海外投資除了資金、貸款面，還有當地方法規、風俗民情、稅金等等要考慮的點真的太多了，不是那種跟著仲介出國幾日遊的看房行程就能完全了解的。
最後想提個比較有趣的，之前常常在新聞看到歐洲什麼不知名小鎮送房子，其實日本的鄉下地區也常常會0元送房哦，而且就連東京都有在送房子的！算是個還滿有趣的議題，下次可以來聊一下。今天就大概聊到這邊，如果對日文學習、日本求職、生活方面有興趣的朋友，別忘了追蹤我
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從台灣旅居日本工作的工程師，現在為遠端工作者。從大學畢業到40歲大約有5566天，如果你想在40歲取回人生的控制權，那麼在這5566天的日子裡應該怎麼做才辦得到呢？正在取回人生控制權的路上，剩下1/3的路程，無論是否可以達到，只要明天比今天還進步就可以了！一起通往財富自由的路上！
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本文係由國泰世華銀行邀稿。
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