不論是在日本,或是在台灣,這問題一定會被問到,政億自己在台灣目前是租屋,很多同事或是工作上的客戶,都會問到,利息這麼低,怎麼不買一間呢?這問題,主要還是在於我對台灣房地產市場的了解與看屋,這就不在這篇談。下方是我在2018年10月整理的一篇文章,本來有想跟新到最新的資訊,但後來想想就繼續留著,我剛好有一篇【
政億聊聊,回顧2020年疫情發生至今,日本房產的變化】,讓大家可以把新資訊與舊資訊做個市場對照也不錯。
10/20在日本網路看到一篇文章,討論到日本房地產一個常被問到的問題,到底是租屋好,還是買屋好,文章內容的結論是買房10年【賺了3000萬】,但真的是如此嗎!!!!!!!!
今年很特別,公司的客戶,統計的結果,買屋的目的已經有50%是自己要用,其中為了給在小孩日本唸書或工作的,相對是高的。在這樣的目的下,許多客戶在跟我討論的時候就會詢問【租屋VS買屋】,今天就從這課題來聊聊【買屋好還是租屋好】
我以下方我客戶1992年購買的案例來討論:ビクセル西日暮里
1992年3月完工
面積是81.29平方公尺(約24.59坪)
租金一個月19萬日幣
我客戶是1992第一手屋主,買來自己住,2016年透過我賣掉這物件,總共用了25年,如果以25年的租金來看,19*12*25=5700萬日幣,哇!!!好大一筆金額,確實,租久了,金額的累積是很誇張的。
好的那我們來聊一下這物件房價的變化,客戶1992年買價為9270萬日幣,2016年成交賣價為2700萬日幣。
9270-2700=6570萬日幣
6570-5700=870萬日幣
所以就算把租金算進去,客戶至少賠錢870萬日幣,這其中還不包含仲介費與相關稅費等,這樣算起來好像買屋很划不來。
來再看另一個2房案例,クラッシィスイート・ジオ東麻布
2013年3月完工
面積55.11平方公尺(約16.67坪)
租金一個月27萬日幣
這我客戶有買,但目前都沒有拿出來買過,所以我直接以市場上的行情資料來討論,2014年3月10日4樓成交為5750萬日幣,2018年4月30日3樓成交為8360萬日幣,共4年。以租屋租金來看,27*12*4=1296萬日幣,以房價來看8360-5750=2610萬日幣。
2610+1296=3906萬日幣
簡單計算,把租金算進去,客戶是賺3906萬日幣,這其中也是不包含仲介費與相關稅費等,所以這案例有相當可觀的獲利,這樣算起來買屋似乎很划算。
再看一個套房案例,東京蒲田スクエアタワー
2008年6月完工
面積20.72平方公尺(約6.26坪)
租金一個月8.6萬日幣
這地點之前比較少客戶考慮(大田區是羽田機場的區塊,對台灣客戶來說比較外圍),剛好最近有客戶剛買,所以我一樣直接以市場上的行情資料來討論。2014年3月22日11樓20.72m2成交為1850萬日幣(單價是89.28萬),2018年8月30日10樓22.65m2成交為2030萬日幣(以2014年面積來算總價為1857萬)。一樣以4年來討論,以租屋租金來看,8.6*12*4=412..8萬日幣,以房價來看1857-1850=7萬日幣。
412.8+7=419.8萬日幣
簡單計算,這案例就是把租金省回來而已,賺到租金412.8萬日幣跟一點點的房價,這其中也是不包含仲介費與相關稅費等,這樣買屋的划算度似乎沒有第二案例來的高。
從這3個案例來看,可能還是不知道【到底是買屋好,還是租屋好!】,下方我再加入日本房市圖,大家交叉比對上方案例的時點就可以得到簡單的結論:
房市走空的時候,租屋比買屋好(前幾年的台灣)
房市走多的時候,買屋比租屋好(現在的日本)
但對接下來的市場式走多還是走空,每個時點,不同的人也都有各自的判斷與決定,這沒有對錯,而且就是式日本房市在走多的時候,其結果的好壞,仍會跟選擇有很關鍵的連結(地點、房型、物件等)。
仔細評估,好好做功課,千萬別認為日本是隨便買都可以隨便好的市場!!!!