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政億聊聊,台灣隔套房出租好賺嗎?日本出租成本多真的划不來嗎?

更新於 發佈於 閱讀時間約 7 分鐘
抱歉抱歉,真的有點久沒寫作了,最近比較在忙工作上的事情。今天的主題一直是我很想寫的,原因是我之前在台灣不動產工作的時候,就知道如果想要增加租金投報率,市場上利潤相對高與好入手的物件,就是公寓隔套房出租,幾個原因:
1、公寓取得成本較低。
2、公寓虛坪較少。
3、大多近捷運站的產品多為公寓,地點好相對好出租。
4、公寓多數沒有大樓管理條約,方便變更修改。
雖然有這樣的認知,但說真的,一直沒有真實的操作過,也因此一直有個疑問,真的會划得來嗎?有沒有甚麼隱性的成本與風險是沒有評估到的。這件事就放在我心中至今,剛好我自己大學同事2019年把老家隔套房出租,然後今年我家正隔壁,也在隔套房出租,出租率都不錯,表面上聽起來也覺得投報率很高,有4%以上,那這次就來簡單整理分析一下,看看如何?另外也與我自己在日本當包租公的費用來比較看看一番。
正在裝潢中的隔間套房,真的是大工程
2021.7.1實價登錄2.0正式上路,這次有多項的政策的公布,其中一項就是提供成交行情正確的門牌資訊。剛好就來查了一下,看到一個可以討論的案例
實價登錄價格行情資料
這物件從格局來看,很明顯的是隔間套房出租,地點靠近內湖科學園區,出租率與租金算不錯,我簡單預估平均1間租金1.2萬台幣,先假設全部滿租沒有流動性,6間租金總額為7.2萬台幣,簡單投報率來算,為7.2*12=86.4,86.4/1845=4.68%,真的比一般的1~2%的產品好多了。
但眼尖的人會發現到,這中間有一個成本沒算到,就是裝潢的成本,隔間套房,以目前市場上裝潢的行情,如果隔間全改,再加上家電家具的費用,一間抓比較保守約50萬台幣,所以隔成六間的話就是300萬,這300萬是要現金先支出,無法利用貸款,加上這300萬的話,投報率會變成86.4/2145=4%,也還不錯。
這物件出租7年,租金收益86.4*7=604.8,房價收益1968-1845=123萬,總收益為604.8+123=727.8萬(這邊都先不計入買賣費用或稅金)。是這樣嗎!少算一筆費用,300萬裝潢費用,所以應該是727.8-300=427.8,427.8/7=61.1萬。
如果標準不隔間出租的話,整層出租約2.8萬,2.8*12=33.6(年租金),33.6*7=235.2。以這物件簡單結論,隔套出租的獲利比不隔套房,共多了427.8-235.2=192.6萬台幣,平均每年多獲利192.6/7=27.5萬,這27.5萬就是招租、處理房客事情,整理房屋等事務的報酬。但要注意,這次隔間套房並沒有計算到7年間的維修、流動性、空租等狀況,所以事實上的利潤會更低。至於這樣的獲利模式是否不錯,每個人可能都不同,以來我說,我真的沒有時間可以去處理房客,所以就不合適我。
隔間套房,安全性與法規目前仍多有爭議
可能是頂樓加蓋被報拆

來談談日本包租公的我

我拿去年交屋的物件來討論,這間地點是在兵庫神戶市中央區的神戶站,走路4分鐘的物件,我買的是預售屋,2019年買,2020年2月28交屋。
日本買賣的合約書
日本的權狀,跟台灣一樣,有所有權人的名字,多是土地跟建物所有權
對於日本房產,多數人都是不熟悉,我把購屋成本或出租費用的細項提供給大家參考,但要注意,每個個案還是不同,別用一個個案的費用想成全部的品項。
房價外其他的費用
如我之前的文章有提到,本來是打算交屋後,全家再來去住幾個月,我都事先調查好了,神戶是日本業務超市(超便宜,但量稍稍大一點的超市)的起源地,剛好我家附近有一家,除此之外也有大型商店街,百貨公司,便利超市等,日幣也換了一堆,等者過去燒,只是萬萬沒意料到疫情的發生,一直等一直等,等到6/22,真的看起來完全無望後,就請日本的租賃公司幫我刊登出租,開價21萬日幣,7/31就找到房客,最後是20萬成交,房客有略談一點點。下方是我出租後的費用細節(日本在買之前就可以精算,非常貼近事實結果)
日本費用相較台灣確實多,但好處是,自己就完全不用管了,都花錢了一定要當大爺
租賃公司提供的財報
多數租賃管理公司多是3個月(一季)匯款一次,偶有每個月每個月匯款的,但需要注意的是,日本匯款手續費國內就不便宜,要匯款到海外,更是貴,如果金額在100萬日幣以下,銀行多採取定額手續費,如果每月租金不高,屬於10萬日幣以內的,可以跟租賃管理公司商量,半年或更久匯款一次,也是可以省掉一些匯款成本。
把上方的費用表簡單整理如下
2021.7.10日幣匯率為0.257
房價4308萬日幣(約1108萬台幣)
租金20萬日幣(約5.14萬台幣)
實收約15萬日幣(14.98萬抓個整數比較好算,約3.85萬台幣)
原本投報率為20*12=240,240/4308=5.57%
實收投報率為15*12=180,180/4308=4.17%
實收投報率跟最上方的隔間套房差不多,但差別是,扣掉不少費用,所帶來的就是真正包租公的享受,有人幫收錢,幫回應房客問題,幫匯款。另外日本出租都是空屋出租,頂多會需要裝冷氣,但運氣不錯,二次房客都沒有要冷氣,所以我也沒其他裝置費用,更不用說裝潢的開銷(日本交屋是精裝修)也是0。
加上日本租客成本非常高,往往租一個房屋,要給房東禮金(關西習慣2個月的租金)、押金(1個月的租金)、仲介費(關西習慣1.5~2個月)與搬家買家具家電的費用,零零總總加起來6~7個月租金的開銷跑不掉,以我的房屋來說,一個月租金20萬日幣,房客一開始要拿出來的現金就將近要120~140萬的日幣(約台幣30.8萬~36萬),是一個有壓力的負擔。也因為此,日本法律有保證租客租屋的權利,只要房客沒有不良問題,租金乖乖的,房客要同樣租金一直租下去,市場上是很常見的,所以房客長租的比例也相對高與穩定,對於想當一個穩穩當當的包租婆包租公,是很不錯的選擇。
但對台灣人的缺點就是,台灣人有時候一下想當包租婆,有時候又想自己用,這樣的變動,可能就沒法像台灣市場那麼方便。
圖片來源:https://www.mecsumai.com/quality/design/061/
最後簡單的比較一下
台灣買內湖41年公寓隔套房出租
  • 買價1845萬台幣
  • 隔6間套成本約300萬台幣
  • 滿租出租無空屋月租金7.2萬台幣,年租金86.4萬台幣
  • 空屋、維修、房客成本無法預估
  • 自己管理、自己收錢、自己維護,法律、安全、房客風險自己扛
買日本神戶全新地標建案(匯率以文章當下2021.7.10換算)
  • 買價1108萬台幣
  • 無裝潢成本,不需提供家具家電
  • 出租5.14萬台幣,實收3.85萬
  • 租賃公司管理、租賃公司收錢、租賃公司維護,法律、安全、房客風險市場上的機制都已經完整
  • 以後房客退租後,如果經濟允許,可以拿來好好享受一番,渡假使用
就像台灣同事常問我,為何不先買台灣,如果是你/妳,會怎麼選擇呢?
但還是要特別提醒,日本產品不同、地點不同、時機點不同,結果一定也大不相同,千萬別把我的案例當作常態,我可是有做很多功課與專業上的經驗,才有這樣的結果,不認真研究討論專業,只是隨便買,再好的市場還是會賠,之後有機會再來聊聊日本與台灣投資邏輯的差異。
就算是神猛的台灣市場,同樣的市場,仍會出現二樣情
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