抱歉抱歉，真的有點久沒寫作了，最近比較在忙工作上的事情。今天的主題一直是我很想寫的，原因是我之前在台灣不動產工作的時候，就知道如果想要增加租金投報率，市場上利潤相對高與好入手的物件，就是公寓隔套房出租，幾個原因：
1、公寓取得成本較低。
2、公寓虛坪較少。3、大多近捷運站的產品多為公寓，地點好相對好出租。
4、公寓多數沒有大樓管理條約，方便變更修改。
雖然有這樣的認知，但說真的，一直沒有真實的操作過，也因此一直有個疑問，真的會划得來嗎？有沒有甚麼隱性的成本與風險是沒有評估到的。這件事就放在我心中至今，剛好我自己大學同事2019年把老家隔套房出租，然後今年我家正隔壁，也在隔套房出租，出租率都不錯，表面上聽起來也覺得投報率很高，有4%以上，那這次就來簡單整理分析一下，看看如何？另外也與我自己在日本當包租公的費用來比較看看一番。
2021.7.1實價登錄2.0正式上路，這次有多項的政策的公布，其中一項就是提供成交行情正確的門牌資訊。剛好就來查了一下，看到一個可以討論的案例
這物件從格局來看，很明顯的是隔間套房出租，地點靠近內湖科學園區，出租率與租金算不錯，我簡單預估平均1間租金1.2萬台幣，先假設全部滿租沒有流動性，6間租金總額為7.2萬台幣，簡單投報率來算，為7.2*12=86.4，86.4/1845=4.68%，真的比一般的1~2%的產品好多了。
但眼尖的人會發現到，這中間有一個成本沒算到，就是裝潢的成本，隔間套房，以目前市場上裝潢的行情，如果隔間全改，再加上家電家具的費用，一間抓比較保守約50萬台幣，所以隔成六間的話就是300萬，這300萬是要現金先支出，無法利用貸款，加上這300萬的話，投報率會變成86.4/2145=4%，也還不錯。
這物件出租7年，租金收益86.4*7=604.8，房價收益1968-1845=123萬，總收益為604.8+123=727.8萬(這邊都先不計入買賣費用或稅金)。是這樣嗎！少算一筆費用，300萬裝潢費用，所以應該是727.8-300=427.8，427.8/7=61.1萬。
如果標準不隔間出租的話，整層出租約2.8萬，2.8*12=33.6(年租金)，33.6*7=235.2。以這物件簡單結論，隔套出租的獲利比不隔套房，共多了427.8-235.2=192.6萬台幣，平均每年多獲利192.6/7=27.5萬，這27.5萬就是招租、處理房客事情，整理房屋等事務的報酬。但要注意，這次隔間套房並沒有計算到7年間的維修、流動性、空租等狀況，所以事實上的利潤會更低。至於這樣的獲利模式是否不錯，每個人可能都不同，以來我說，我真的沒有時間可以去處理房客，所以就不合適我。
來談談日本包租公的我
我拿去年交屋的物件來討論，這間地點是在兵庫神戶市中央區的神戶站，走路4分鐘的物件，我買的是預售屋，2019年買，2020年2月28交屋。
對於日本房產，多數人都是不熟悉，我把購屋成本或出租費用的細項提供給大家參考，但要注意，每個個案還是不同，別用一個個案的費用想成全部的品項。
如我之前的文章有提到，本來是打算交屋後，全家再來去住幾個月，我都事先調查好了，神戶是日本業務超市(超便宜，但量稍稍大一點的超市)的起源地，剛好我家附近有一家，除此之外也有大型商店街，百貨公司，便利超市等，日幣也換了一堆，等者過去燒，只是萬萬沒意料到疫情的發生，一直等一直等，等到6/22，真的看起來完全無望後，就請日本的租賃公司幫我刊登出租，開價21萬日幣，7/31就找到房客，最後是20萬成交，房客有略談一點點。下方是我出租後的費用細節(日本在買之前就可以精算，非常貼近事實結果)
多數租賃管理公司多是3個月(一季)匯款一次，偶有每個月每個月匯款的，但需要注意的是，日本匯款手續費國內就不便宜，要匯款到海外，更是貴，如果金額在100萬日幣以下，銀行多採取定額手續費，如果每月租金不高，屬於10萬日幣以內的，可以跟租賃管理公司商量，半年或更久匯款一次，也是可以省掉一些匯款成本。
把上方的費用表簡單整理如下
2021.7.10日幣匯率為0.257
房價4308萬日幣(約1108萬台幣)
租金20萬日幣(約5.14萬台幣)
實收約15萬日幣(14.98萬抓個整數比較好算，約3.85萬台幣)
原本投報率為20*12=240，240/4308=5.57%
實收投報率為15*12=180，180/4308=4.17%
實收投報率跟最上方的隔間套房差不多，但差別是，扣掉不少費用，所帶來的就是真正包租公的享受，有人幫收錢，幫回應房客問題，幫匯款。另外日本出租都是空屋出租，頂多會需要裝冷氣，但運氣不錯，二次房客都沒有要冷氣，所以我也沒其他裝置費用，更不用說裝潢的開銷(日本交屋是精裝修)也是0。
加上日本租客成本非常高，往往租一個房屋，要給房東禮金(關西習慣2個月的租金)、押金(1個月的租金)、仲介費(關西習慣1.5~2個月)與搬家買家具家電的費用，零零總總加起來6~7個月租金的開銷跑不掉，以我的房屋來說，一個月租金20萬日幣，房客一開始要拿出來的現金就將近要120~140萬的日幣(約台幣30.8萬~36萬)，是一個有壓力的負擔。也因為此，日本法律有保證租客租屋的權利，只要房客沒有不良問題，租金乖乖的，房客要同樣租金一直租下去，市場上是很常見的，所以房客長租的比例也相對高與穩定，對於想當一個穩穩當當的包租婆包租公，是很不錯的選擇。
但對台灣人的缺點就是，台灣人有時候一下想當包租婆，有時候又想自己用，這樣的變動，可能就沒法像台灣市場那麼方便。
最後簡單的比較一下
台灣買內湖41年公寓隔套房出租
- 買價1845萬台幣
- 隔6間套成本約300萬台幣
- 滿租出租無空屋月租金7.2萬台幣，年租金86.4萬台幣
- 空屋、維修、房客成本無法預估
- 自己管理、自己收錢、自己維護，法律、安全、房客風險自己扛
買日本神戶全新地標建案(匯率以文章當下2021.7.10換算)
- 買價1108萬台幣
- 無裝潢成本，不需提供家具家電
- 出租5.14萬台幣，實收3.85萬
- 租賃公司管理、租賃公司收錢、租賃公司維護，法律、安全、房客風險市場上的機制都已經完整
- 以後房客退租後，如果經濟允許，可以拿來好好享受一番，渡假使用
就像台灣同事常問我，為何不先買台灣，如果是你/妳，會怎麼選擇呢？
但還是要特別提醒，日本產品不同、地點不同、時機點不同，結果一定也大不相同，千萬別把我的案例當作常態，我可是有做很多功課與專業上的經驗，才有這樣的結果，不認真研究討論專業，只是隨便買，再好的市場還是會賠，之後有機會再來聊聊日本與台灣投資邏輯的差異。
