政億聊聊,日本置產心得與觀念提醒,風險考量在投資之前,先求不傷腸胃,再求藥效發揮。

政億聊聊,日本置產心得與觀念提醒,風險考量在投資之前,先求不傷腸胃,再求藥效發揮。

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偶有看到一些日本房產或是海外房產負面新聞,提供空屋率高出租難、被行銷手法誤導等。

先認知風險

先認知風險

針對海外房產,這幾年的經營與研究下,誠心有幾個建議:

1、 別以台灣思維去買海外房產,要以在地人認知來討論。最近我常拿一位新來的學弟來舉例,我們在日本的服務同事,都是日本當地招募,基本條件需要中日雙語,不需要有房產經驗,所以招募到的新人都需要回台北總公司受訓一個月。在10月份時,有一位學弟來受訓,學弟本身是台南人,對台北熟悉有限,在結訓的時候,除了一些專業上的考試外,我突然問學弟一個問題,如果要買台北房屋的話,學弟會想買哪,學弟不加思索的回答出:﹝西門町﹞,因為熱鬧方便,而且不貴。以我自己是台北人的印象來說,不會說學弟不對,但確實發覺有認知不完全的狀況,而這也是在海外最容易發生的狀況之一,請務必多了解當地思維,文化背景不同,喜好也一定不同。

2、 行情、行情、行情。台北或台灣許多地方,因為92~103年的榮景,使得台北或台灣的房產價格,攀升到在國際上屬一屬二的高,這樣的高價位,容易讓台灣人去看海外房產的時候,容易有一種﹝便宜﹞的錯覺。舉例來說,許多海外國家(包括日本),在台幣500萬左右,就可以買到﹝感覺﹞不錯的房屋,但這樣的感覺是因為拿台灣的房價來比較,不能說這樣是不對的,但重要的是在感覺之外,需要有﹝驗證﹞價格的管道,也就是當地人覺得這物件價格是否﹝行情﹞,小心別買一個覺得很便宜500萬的海外房產,但實際上當地只有價值300萬,這也是容易發生的狀況之一。

3、 出場與售後機制。消費永遠是簡單的,因為花錢就可以擁有,但房地產因為金額高加上特性的不同(變現性低、很受到環境的影響等),務必三思三思再三思,想法與現實間是否有落差,是否有管道可以協助,是否有方便可以判斷。千萬別買了一個讓自己﹝動彈不得﹞的不動產。

4、永久的夥伴或是家人。海外置產,不同於國內置產,那怕只是簡單的開窗、沖馬桶等(疫情期間最多的客戶服務都是做這,巡屋況,沖馬桶,因為日本偏乾,太久沒去沖,會乾化,進而跑出怪味道),都會因為跨國的距離,變得無法執行,更不用說其他文化上的溝通,或是買賣、出租的處理。在疫情期間,偶有客戶打過來詢問,紐西蘭、越南、緬甸等是否可以幫忙服務房產事宜,原因都是原來服務業者因為疫情的衝擊,無法賺錢,關店了,客戶找不到任何管道可以幫忙,自己更難以溝通,也無法處理,到底自己的資產在海外是甚麼樣的狀況,都無法知道。所以如果沒有辦法可以自己或是找到信任的夥伴、家人可以﹝永久﹞的協助,那千萬不要冒然海外置產。

日本房產:

  1. 目前市場仍走多的氣氛多,日本建商不動產業皆樂觀為多,但需要小心的是並非隨便買隨便好,資料功課要做足。
  2. 區域與購買客層有M型化現象,好的區塊與產品越好,不好區塊與產品還是相對困難辛苦。
  3. 有少子化、老年化嚴重現況,但也出現都市化問題,人口不斷往核心區塊集中。
  4. 空屋率高,但多在郊區與透天產品(一戶建)多。
  5. 隨者房價升高,租金投報率相對下降。
  6. 國際間的動盪,對於日幣匯率會有部分影響,換匯時間與置產時間不一定要一致。
  7. 日本投資獲利中,租金是很重要的一塊,但出租制度與文化與台灣不同,一定要了解清楚如何操作。
  8. 隔套房、民宿、加蓋等增加獲利模式,不建議在海外執行,除非您有信任且可永久服務或自己的在地經營團隊,或是本身住海外又了解法令規則,不然多是麻煩的開端。

日本房產挑選注意事項:

  1. 自住、投資收租還是投資增值,方向不同,物件選擇也不同。
  2. 住宅房型簡單分類有1R1K(套房)、1LDK、2LDK、3LDK為多,各類物件特性不同,舉例:套房利於收租,相對較不利於增值。
  3. 一定要多了解且一定要比較,功課的時間成本越多,相對風險可以降低越多。
  4. 投資沒有﹝保證﹞,風險請考量在購買之前。
  5. 買之前先想﹝賣﹞,出場的方式與時機,是否有信任的管道。
  6. 多了解當地的文化、習俗與歷史,對於購買的選擇是有幫助的。
  7. 寧願不要買,也不要亂買。
  8. 高投報多是高風險,高投報少有低風險。
  9. 日本多是一分錢一分貨,便宜的物件請去了解便宜背後的原因。

簡而言之,老話一句,換一個位置換一個頭腦

海外置產如是,換一個國家,請也換另一種思考

下方是我2021錄製的節目,多是聊觀念上的部份


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本文探討了日本不動產市場在2024年至2025年期間的變化,隨著日本銀行的金融政策調整及政局變遷,市場面臨雙重挑戰。高需求的富裕階層與一般自住需求之間的差距擴大,許多消費者面對漲價只能無奈望洋興嘆。雖然預測2025年不動產交易金額將突破5兆日圓,投資者仍需謹慎選擇物件並避免潛在風險。
很抱歉這篇文章本來是8月中旬就開始撰寫,想說搭在奧運過後來做個自己的心得,但真的是一路忙到現在,拖到10/19,才繼續下筆,而且網路的文章是到12/31才放上來,今年的忙碌真的是出乎自己的意料之外許多,多是感恩。 前情提要 這是我在網路上找到以前的負面資訊(印象中很多,怎麼現在找都找不太到@_@)
時間過得好快,不知不覺疫情的發生,已經2年過去。 2年沒搭過飛機、2年沒去過日本、2年都待在聽得懂語言的環境。 知名的日本旅遊部落客:林氏璧,也都由原來日本景點、飯店的介紹,改為世界各國疫情狀況的追蹤。 一些原本熟悉海外不動產業者,網站的更新也似乎開始變慢或停擺。
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