偶有看到一些日本房產或是海外房產負面新聞，提供空屋率高出租難、被行銷手法誤導等。
先認知風險
針對海外房產，這幾年的經營與研究下，誠心有幾個建議：
1、 別以台灣思維去買海外房產，要以在地人認知來討論。最近我常拿一位新來的學弟來舉例，我們在日本的服務同事，都是日本當地招募，基本條件需要中日雙語，不需要有房產經驗，所以招募到的新人都需要回台北總公司受訓一個月。在10月份時，有一位學弟來受訓，學弟本身是台南人，對台北熟悉有限，在結訓的時候，除了一些專業上的考試外，我突然問學弟一個問題，如果要買台北房屋的話，學弟會想買哪，學弟不加思索的回答出：﹝西門町﹞，因為熱鬧方便，而且不貴。以我自己是台北人的印象來說，不會說學弟不對，但確實發覺有認知不完全的狀況，而這也是在海外最容易發生的狀況之一，請務必多了解當地思維，文化背景不同，喜好也一定不同。2、 行情、行情、行情。台北或台灣許多地方，因為92~103年的榮景，使得台北或台灣的房產價格，攀升到在國際上屬一屬二的高，這樣的高價位，容易讓台灣人去看海外房產的時候，容易有一種﹝便宜﹞的錯覺。舉例來說，許多海外國家(包括日本)，在台幣500萬左右，就可以買到﹝感覺﹞不錯的房屋，但這樣的感覺是因為拿台灣的房價來比較，不能說這樣是不對的，但重要的是在感覺之外，需要有﹝驗證﹞價格的管道，也就是當地人覺得這物件價格是否﹝行情﹞，小心別買一個覺得很便宜500萬的海外房產，但實際上當地只有價值300萬，這也是容易發生的狀況之一。
3、 出場與售後機制。消費永遠是簡單的，因為花錢就可以擁有，但房地產因為金額高加上特性的不同(變現性低、很受到環境的影響等)，務必三思三思再三思，想法與現實間是否有落差，是否有管道可以協助，是否有方便可以判斷。千萬別買了一個讓自己﹝動彈不得﹞的不動產。
4、永久的夥伴或是家人。海外置產，不同於國內置產，那怕只是簡單的開窗、沖馬桶等(疫情期間最多的客戶服務都是做這，巡屋況，沖馬桶，因為日本偏乾，太久沒去沖，會乾化，進而跑出怪味道)，都會因為跨國的距離，變得無法執行，更不用說其他文化上的溝通，或是買賣、出租的處理。在疫情期間，偶有客戶打過來詢問，紐西蘭、越南、緬甸等是否可以幫忙服務房產事宜，原因都是原來服務業者因為疫情的衝擊，無法賺錢，關店了，客戶找不到任何管道可以幫忙，自己更難以溝通，也無法處理，到底自己的資產在海外是甚麼樣的狀況，都無法知道。所以如果沒有辦法可以自己或是找到信任的夥伴、家人可以﹝永久﹞的協助，那千萬不要冒然海外置產。
日本房產：
- 目前市場仍走多的氣氛多，日本建商不動產業皆樂觀為多，但需要小心的是並非隨便買隨便好，資料功課要做足。
- 區域與購買客層有M型化現象，好的區塊與產品越好，不好區塊與產品還是相對困難辛苦。
- 有少子化、老年化嚴重現況，但也出現都市化問題，人口不斷往核心區塊集中。
- 空屋率高，但多在郊區與透天產品(一戶建)多。
- 隨者房價升高，租金投報率相對下降。
- 國際間的動盪，對於日幣匯率會有部分影響，換匯時間與置產時間不一定要一致。
- 日本投資獲利中，租金是很重要的一塊，但出租制度與文化與台灣不同，一定要了解清楚如何操作。
- 隔套房、民宿、加蓋等增加獲利模式，不建議在海外執行，除非您有信任且可永久服務或自己的在地經營團隊，或是本身住海外又了解法令規則，不然多是麻煩的開端。
日本房產挑選注意事項：
- 自住、投資收租還是投資增值，方向不同，物件選擇也不同。
- 住宅房型簡單分類有1R1K(套房)、1LDK、2LDK、3LDK為多，各類物件特性不同，舉例：套房利於收租，相對較不利於增值。
- 一定要多了解且一定要比較，功課的時間成本越多，相對風險可以降低越多。
- 投資沒有﹝保證﹞，風險請考量在購買之前。
- 買之前先想﹝賣﹞，出場的方式與時機，是否有信任的管道。
- 多了解當地的文化、習俗與歷史，對於購買的選擇是有幫助的。
- 寧願不要買，也不要亂買。
- 高投報多是高風險，高投報少有低風險。
- 日本多是一分錢一分貨，便宜的物件請去了解便宜背後的原因。
