房貸的種類是用「還款方式」來定義,主要有以下四種:
1.本息平均攤還(定額攤還);
2.本金平均攤還;
3.透支型房貸;
4.
理財型房貸除了這四種名稱之外,其它用
貸款公司來命名的房貸都是錯誤方式,申請前務必先做好功課,避免上當受騙。
本息平均攤還(定額攤還本息)
本金跟利息平均攤還叫做本息攤還,把要還的本金加上應繳利息全部加總,平均分攤到每個月,每月還款金額固定,是最多人使用的房貸還款方式。
本金平均攤還(定額攤還本金)
每個月定額攤還一筆本金,也就是貸款總本金除以你的還款年限,假設貸20年期,就是本金除以240期,出來的數字就是每個月固定還這筆本金,再加上每個月欠款本金所產生的利息,每個月還的金額本金固定,但利息會越來越少,這叫本金法,前期負擔比較重,但會越還越輕鬆。
透支型房貸
只有一個房貸額度,如果不動用就不計息,動用之後存摺的餘額會變成負數,負數也叫做透支,這就是透支型房貸的由來,以動用的金額跟時間去計算利息,每個月只要繳利息,這就是透支型房貸。
理財型房貸
理財型房貸是結合一般本息攤或本金攤的房貸跟透支型房貸,一般還掉的房貸本金是不可以再拿出來的,但理財型房貸可以給你一個額度,這個額度還掉之後可以再拿出來,例如原本房貸是1000萬,銀行給你的透支額度是500萬,1000萬每個月固定還了兩三年,還了200萬本金,最多可以再把這200萬的本金拿出來。
一筆房貸有兩筆額度,一個叫做長擔,是房貸本金攤或本息攤那筆長期擔保放款,另一個就是透支額度,是你可以再拿出來的上限,假設房貸是1000萬,透支額度是500萬,繳了2年房貸總共還了800萬,想再把這800萬拿出來是不行的,最多只能拿到500萬,因為你的透支額度最高上限就是500萬,這種房貸搭配透支型房貸的組合叫做理財型房貸。
二胎房貸有透支型或理財型的選擇嗎?
理財型房貸一般都是用在銀行的一胎房貸,以前曾有銀行二胎房貸做透支型,但沒有理財型,銀行用房子做一筆額度給你,一樣做抵押權設定,撥給你一個額度,隨借隨還,動用多少算多少,每個月只繳息不還本,以前台新的二胎房貸有這個產品,日盛以前也有,不過因為二胎房貸相較銀行一胎房貸,一胎才是主力,二胎房貸是高風險,雖然有這個產品但實務上沒有在承作,大部分銀行的二胎房貸都是依年金法平均攤還本息。