越南房地產市場投資-胡志明篇
遠東萬佳法律事務所
俞伯璋執行合夥律師
1. 資金借貸成本:
不動產投資的資金成本主要來自於銀行的貸款利息，本文提供2021年1月越南的各大銀行房屋貸款利率供讀者參考。
以越南東方商業股份銀行(OCB)為例，其所提供之房屋貸款年利率為5.99％/年，貸款上限為房地產價值的100％ (為期20年)。利率優惠期過後，房屋貸款利率將變更爲浮動利率，幅度為3.5-3.9％。
筆者發現2021年越南各大銀行也繼續降低房屋貸款利率。例如，BIDV將利率從8％降低至7.8％/年；越南科技及商業股份銀行 (Techcombank) 從7.49％降至7.29％/年; 越南郵政銀行 (Lienvietpostbank) 的年利率從8.29％下降至7.5％； 新韓銀行從每年的7％下降到6.9％。東方銀行(OCB)和西貢商業信用銀行(Sacombank)的貸款成數比率均然可高達房地產價值的100％，而越南國際銀行 (VIB)及越南北亞商業股份銀行 (Bac A Bank)的貸款比率高達房屋價值的90％。
整體而言，越南銀行房屋貸款優惠利率的範圍大約在5.99％ - 11.5％/年之間。通常會給予一定期間的優惠期，優惠期過後的利率根據基準利率（或儲蓄存款利率）平均增加的幅度為3 - 4％（取決於銀行的政策）。從數據看來，2021年1月房屋貸款利率最低的為越南東方銀行(OCB)，排名第二低的為渣打銀行，優惠貸款利率為6,49%，接著為貸款利率6, 75%的越南豐隆銀行，排名第三低。
而提供較高的房屋貸款利率的銀行集團如越南進出口商業股份銀行 (Eximbank)、西貢商業信用銀行 (Sacombank)、越南北亞商業股份銀行 (Bac A Bank)、大華銀行 (UOB)、越南國際銀行 (VIB).等，其房貸利率大約都在11％/年左右。
儘管各銀行的貸款利率存在顯著差異，但是也會因為客戶的各項條件不同而有調整，例如收入證明、批准時間快慢、支付額度或貸款期限長短等。貸款利率愈優惠，則附帶的條件與過程愈苛刻。因此，客戶在決定要向哪一家銀行借錢時，不僅要注意貸款利率，還需要注意其他因素，例如：獲得貸款的條件，貸款期限，貸款價值，銀行貸款審核的時間等。
2. 越南胡志明市房價狀況:
因疫情全球大流行而減少許多本國與外國不動產買家，使得許多不動產銷售計劃延遲。然而，目前越南國內市場需求仍保持穩定，尤其是較廉價的公寓。2020年的前9個月在胡志明市有14286間新的公寓售出 (2020年第三季有7197間新公寓，已交易5406間)。2020年第三季大眾對於公寓類型的關心度增加3％，而其他類型則無明顯增加甚至下降。胡志明市待售公寓價格在所有市場劃分中均上漲1-2％，具體如下：
目前針對公寓、土地和私人住宅的類型佔胡志明市場不動產總供應量很大一部分。因為這些類型已經滿足了來自鄰近地區的人們在城市中學習、工作及投資的需求。
價格低於360萬的公寓仍佔胡志明市供應量的50％以上。120萬以下公寓的數量顯著增加, 因為疫情大流行的關係，不動產開發商將更多的精力放在中低收入的一般人群上而不是像以前關注在高收入戶較感興趣的高檔公寓項目。
2房21坪以下的公寓仍佔胡志明市大量供應結構的一部分。實際上，這類公寓的生活設施適合當今大多數人的收入水平。此外，面積為21-30坪的公寓的供應量也有所增加。 這些大多是高檔公寓，可以滿足高收入人群的需求。
3. 不動產交易成本：
3.1. 應付費用：
買賣公寓時, 應繳下列4類主要税金：
a. 增值稅 (買方負擔)
若是買二手的中古房則不需要繳交。
b. 登記費 (通常由買方負擔)
當買家和賣家進行買賣公寓的程序時，必須要繳納登記費。然而，買方和賣方之間，也可能依據公寓所有者和投資者間的投資比例就此費用進行協議分擔。
c. 所得稅 (通常由賣方負擔)
如果交易的標的可以證明或提出之前的買賣價格和相關成本：
如果無法確定或提出上開價格與成本：
d. 申請審定費
備註: 對於所有情況下的審定費, 不得超過 5.000.000 越南盾 (~新臺幣6024元)。
擧例說明, 如果要在胡志明市購買一價值300萬元的房屋, 買方應先繳下列的費用:
3.2. 額外費用:
a. 買賣契約公證費 (通常由賣方負擔)
買賣雙方到公證處更改不動產所有權名稱時，必須向公證處支付這筆費用。
b. 更改為新的紅皮書草案的費用：400.000-600.000越南盾 (~ 大約新臺幣480-720元)
c. 地政費：15.000越南盾 (~ 大約新臺幣18元)
d. 公寓管理費：
購房者在購買房屋並在此居住期間必須支付管理費。 該費用確定為包括公寓運營和管理的所有費用。
(通常 20 – 70 元/坪/月)
此外，買家可能還會被要求支付其他費用，例如：土地使用費、管理服務費、停車費、公寓維修費、電費與水費、和互聯網路費用。
4. 結論與案例計算:
綜上，假設投資人在胡志明市7區購買一面積為30坪的2房1廳2衛的公寓(價格為3.000.000.000越南盾 ~ 約新臺幣3,614,457元)，自備款120萬元左右，則可能要向銀行貸款240萬, 期限15年。買賣完成後可以直接出租收取租金收益，扣除所有費用可以有兩種選擇，詳細預算表如下:
a) 委託房地產公司管理房屋: (有委託費)
b)自行管理房屋:
進入2021年，要克服困難並進入新的發展階段，房地產市場將需要大量推動力來幫助復甦並再次加速成長。 最樂觀的因素之一是因為越南具有良好的經濟發展和疫情控制得當。專家認為由於住房需求增加，2021年房價將繼續保持上漲趨勢，具體理由如下:
1） 促進對房地產市場有直接影響的基礎設施的發展。
2） 降低房屋貸款利率有助於支持購房決定。
鑑於越南在2020年修訂《建築法》以及於2021/01/01生效的2020年《投資法》已顯示出政府積極推動不動產投資的跡象，因此2021年的房地產將預期以較高的速度增長。再者，由於越南2021年的GDP有望達到6.5％，也將默默牽動著不動產投資者的意向。
References:
表1.1 2021年銀行貸款優惠利率
圖標2.1 自2018至2020年第三季胡志明市公寓銷售價格
圖表2.2 胡志明市公寓劃分的平均要價波動
圖表2.3；2.4；2.5
各類費用
表3.1 公證費
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鑑於近年台灣人赴泰國越南投資做生意越來越多, 對於越南當地遇到的法律問題例如房地產投資, 越南公司設立, 勞資糾紛, 越南專利商標等議題常常不知所措, 筆者遂將常常處理的越南法律問題整理成文章, 期待能讓越來越多人了解越南的法規變動及法律問題相關處理方式.
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