台商在越南如何取得土地使用權
遠東萬佳法律事務所 俞伯璋執行合夥律師
I. 土地使用形式與分配權限：
“2013年土地法第169條”根據政府規定，允許外商企業轉移投資資金(土地使用權的價值)。除了作為土地使用權的價值的出資或轉讓權外，國內經濟組織或合資企業無權將土地轉租給外國企業。公司可以選擇從政府租賃土地，但最長租賃期限不超過50年。
a) 外商投資企業有權獲得以下形式的土地使用權：
以土地使用權出資；
- 通過出資將土地使用權組建為合資企業 (外國投資者擁有的股權不超過註冊資本的49％, 與越南公司利用土地合資)；
- 在工業區，經濟區，產業集群中再租用土地和/或土地上的建物；
- 通過國家分配土地，收取土地使用費獲得土地使用權以進行投資項目以建造待售房屋或與租賃結合出售；
- 由國家通過土地租賃獲得土地使用權，並支付年度租金或是在整個租賃期內支付一次性租金；
- 根據主管部門人民委員會認可的土地糾紛的成功調解結果，獲得土地使用權；抵押合同中的債務清算協議；依法承認土地使用權拍賣結果的文件；有關對具有共同土地使用權的家庭或人群的土地使用權進行劃分的法律文件；國家主管機構關於解決土地爭端，有關土地的投訴和解約的決定；人民法院的決定或判決，判決執行機構的判決執行決定已經執行；
《如果台商投資企業想要從一些住家和個人那裡獲得土地使用權，則必須要求主管當局與擁有土地的住家和個人達成協議。主管當局將收回土地並予以補償，然後主管當局根據法律規定將土地出租或分配給該企業。》
除了出資權利，資本轉讓是土地使用權的價值以外，國內經濟組織和合資企業無權將土地轉租給外國企業 (不允許將土地使用權在農業生產中的價值收取投資資金的轉讓)。
b) 向外商投資企業分配和租賃土地的權限：透過各省人民委員決定
分配給外商投資企業的土地，以執行投資項目以建造待售房屋或與租賃結合出售；
向外商投資企業出租土地，以實施農業生產，林業，水產養殖或製鹽方面的投資項目； 非農業生產和經營用地； 用於商業目的的公共工程建設用地； 用於住房投資項目的土地出租
c) 因收到作為土地使用權價值的投資資本的轉移而使用土地的外商投資企業具有下列權利和義務：(2013年第166，170條土地法)
- 土地使用期內土地使用權或土地上的財產的轉讓；
- 在土地使用期內租賃，轉租其土地使用權和土地資產；
- 在土地使用期內，向在越南經營業務的信貸機構抵押其土地使用權和土地上的財產；
- 在土地使用期限內，以自己的土地使用權出資，並以土地出資進行生產和業務合作。
II. 進行土地租賃的程序怎麼樣？
- 步驟1：提交土地租賃申請。
- 步驟2：省人民委員會自然資源與環境部下屬的土地管理部門收到申請。
- 步驟3：自然資源和環境部向省人民委員會提交土地租賃決定。
- 步驟4：商家收到結果。
- 步驟5：進行實際的土地移交。
- 步驟6：通知稅務機關發布土地租賃單價通知。
- 步驟7：簽訂土地租賃合同。
III. 2013年土地法規：
外商投資企業可以直接向政府租賃土地，這實質上是政府分配土地的一種形式，收取土地使用費。
2013年土地法第56條：土地分配及徵收土地使用費
3. 越南僑民和外商投資企業被分配土地，以執行投資項目，以建造待售房屋或與租賃相結合的房屋；
2013年土地法第56條：出租土地
1. 在以下情況下，國家以整個租賃年期的年租金或一次性租金的形式出租土地：
đ) 經濟組織，海外越南人，外商投資企業利用土地執行農業生產，林業，水產養殖或製鹽方面的投資項目； 非農業生產和經營用地； 用於商業目的的公共工程建設用地； 房屋投資項目租賃用地；
e) 經濟組織，自負盈虧的公共非商業組織，海外越南人，利用土地建設非商業性工程的外商投資企業；
g) 具有外交職能的外國組織使用土地來建立辦公室。
2. 國家以每年租金的形式出租土地給人民武裝部隊，這些部隊將土地用於農業生產，林業，水產養殖，製鹽或農業生產，林業，水產養殖或鹽的生產以及國防和安全任務。
2013年土地法第126條: 限時使用的土地
3. 組織用於農業生產，林業，水產養殖或製鹽的土地分配或租賃期限； 組織，家庭和個人用於商業，服務或非農業生產；組織實施投資項目；在投資項目或土地分配或租賃申請的基礎上，考慮和決定在越南實施投資項目的海外越南和外國投資企業，但不超過50年。
對於具有大量投資資金但資本回收緩慢的項目，項目投資應在社會經濟條件困難的地區，社會經濟條件極其困難的地區進行，需要時間 長期而言，土地分配或土地租賃的期限不得超過70年。
買賣房屋，出租結合租賃的項目，分配給投資者的土地期限根據項目的持續時間確定； 與土地使用權相關的購房者擁有長期穩定的土地使用權。
任期屆滿時，如果土地使用者希望繼續使用土地，則國家應考慮延長土地使用者的使用期限，但不得超過本條規定的期限。
8. 本條規定的土地分配或土地租賃期限，自國家主管部門發布土地分配或土地租賃決定之日起計算。
2013年土地法第149條: 工業園區，出口加工區，產業集群和工藝村的土地
2. 國家將土地出租給經濟組織，海外越南人和外商投資企業，以投資於工業園區，產業集群和出口加工區的基礎設施建設和業務。
對於按年租金支付的土地面積，國家出租人有權以年租金的形式轉租土地; 對於在整個租賃期內以一次性租金付款的方式租賃的土地區域，國家租賃土地的人有權以在整個租賃期內一次性支付租金或以年租金的形式轉租土地。
投資者免徵土地面積用於建設工業園區，產業集群或出口加工區通用基礎設施的土地租金。
2013年土地法第153條: 商業和服務用地； 非農業生產場所用地
1. 商業和服務用地包括用於建設商業和服務場所的土地以及為商業，商業和服務提供服務的其他工程。
非農業生產設施用地包括在工業區，產業集群或出口加工區以外的非農業生產設施用地。
2. 商業和服務用地； 非農業生產場所的土地必須符合國家主管部門批准的土地使用計劃，計劃，城市建設計劃，農村居民區建設計劃等 環保法規。
3. 利用土地進行商業和服務的外商投資企業； 通過國家土地租賃的形式用於非農業生產場所的土地； 向經濟組織或海外越南人出租土地或轉租土地； 與外商投資企業基礎設施有關的土地出讓金。
References: 參考資料
外國人如何在越南購買房地產
2013年土地法-越南語版本:
工業區土地使用權：
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鑑於近年台灣人赴泰國越南投資做生意越來越多, 對於越南當地遇到的法律問題例如房地產投資, 越南公司設立, 勞資糾紛, 越南專利商標等議題常常不知所措, 筆者遂將常常處理的越南法律問題整理成文章, 期待能讓越來越多人了解越南的法規變動及法律問題相關處理方式.
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