越南房地產風險與投資注意事項

2020年是越南房地產法規開放給外國人投資買賣房地產的第五年。越南房價逐漸走高，且租金報酬率也非常亮眼，帶動了許多國外資金投入越南房地產。

但在人生地不熟的情況下，你知道投資越南房地產風險有哪些嗎？以下就帶您來認識投資越南房地產的相關資訊！

2020年越南第一季的經濟成長是在 3.82%，相較於東南亞其他國家越南算是經濟表現最優異的，越南也被經濟學人評比為在全球疫情底下經濟發展前 12 強的經濟體，根據亞洲發展銀行的一個數據，越南在 2020 年底經濟成長率會來到 4.8%，雖然不比前幾年的 7%，但是今年會到 4.8%，相較起來越南還是非常有潛力的！

渣打銀行針對印太地區的研究報告顯示，越南人均所得在 2030 年的時候會是現在的 4 倍，越南房地產從 2019 年建案審核流程被延遲，造成市場上新項目的開案量急遽減少，但是同時間外資仍持續流入，因此買家大部分都是看二手房，也因此越南房地產在 2019 年下旬的時候，房地產二手市場蓬勃發展，整體價格都持續上揚中。

到 2020 年的第一季，因為遭遇到疫情的關係，整體不動產的關注程度是大幅下降的， 但因為外資在疫情之前已持續流入，所以一直都有穩定的需求，整體市場的銷售賣價反而上升了 1 個百分點，越南不動產在遭遇疫情影響，實際房價並沒有下跌太多，所以在未來疫情結束時，是可以繼續期待越南房地產的發展！

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越南房地產投資注意事項

1. 外國人名額與越南人名額價差
在越南買房，其實有許多項目外國人以及越南人買價都有價差。

買房的價差有兩種，第一種就是開發商在銷售一手房的時候，針對外國人以及越南人銷售價格有所差異，差異小則可能是5%到10%，多則可能是10%到20%。

第二種價差是，新成屋以及市場行情的價差，一個項目在開盤的時候，從剛開盤到尾盤會有好幾期，在尾盤的時候，通常是金額最高的一期，每一期價差可達到約8~10%

2. 購買需額外加價
買房需額外加價，主要會有兩種狀況：
第一，房地產項目真的很熱門，所以要買到這個房地產項目就要加價。
第二，仲介代理商的加價，仲介跟開發商拿貨，需要一定的成本。

3. 建商提供折扣
在某些建案，建商為了促銷，就會提供折扣，可能會給到 5~10%，但在計算折扣金額時，必須以稅前金額來計算，才會最精準。

4. 有無房產證
在越南房地產市場中，不是所有的單位外國人都可以拿到房產證，因此購買時要特別跟仲介確認，購買單位是不是簽所謂的買賣合同，以及未來是否可以拿到房產證。

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投資越南房地產報酬高，同時也代表需要承受一定的風險，基本上會有以下幾點購買越南房地產要注意的事項：

隨著 2009 年前越南房價不斷地走高，政府為此更動政策，對轉售房產收益的徵稅從 10% 提高到了 25%。大幅度的加稅讓投資人卻步，不久，2011 年前後就使得房市的泡沫崩盤。

雖然在 2015 年對住房法的修改又重新對外國人伸出友善的手，但還是不排除類似情況再度發生的可能性。

在越南，外國人投資房地產有幾種產品可以投資，包含公寓與連排別墅，但是這之中還會有一種特殊產品叫做 Officetel 以及 Condotel

而上述的這兩種產品，到目前為止法律上是沒有一個法源可以保障外國人的權益的，如果您今天購買的是所謂的商住兩用或者 Condotel 含有包租服務的，那所簽的合約可能會是租賃合約，並非買賣合約，實際上是沒有所有權的，因此在越南，我們會建議外國人投資買賣公寓會相對安全。

挑選非常懂得越南當地法規的房地產仲介商，由於對於法規的了解，他們對於政策的敏銳度比別人來的高，至少能降低政策法規變得不利前的可能性。

觀察人民的樓價負擔能力就可以意識到市場泡沫的可能性。2017 年時，胡志明市人民的平均月收入落在 600 美元/每月，但當地中位數的房價大約 13 萬美元左右，因此胡志明市的樓價入息比率（中位數的樓價除以各個家庭的全年入息）約落在 9 左右。不過這並不足以斷定會造成房地產泡沫。

除了平常的資訊蒐集之外，選擇一個值得相信的越南在地房地產仲介，藉由他們在地化的特性得到越南的第一手消息，幫助自己做出最迅速以及準確的判斷。

假設行情是 3000/平米 包租 6%*3年 = 18%，有些無良開發商則會賣 3000*1.2 = 3600/平米，其實已經把包租金反應給客戶。

若三年後的房價上漲 20% 以上，那也只是回到市場行情價，消費者根本沒有賺。

選擇建案與建商時一定要貨比三家，依據地點、交通等面向了解各個建案的行情，別讓自己吃了大虧。

藉由海外仲介投資房地產，但是否該公司有在地化成為越南當地公司？如果沒有，售後服務誰做？售後服務包含哪些？

銷售業務若沒有在當地生活過，藉著書面資料並沒有親身了解情形，是否業務本身就容易被誤導？

在選擇越南房地產仲介時，一定要瞭解房仲的背景，建議更深入的了解各家越南房地產仲介提供的服務，以及其獨特賣點是否滿足您的需求。

如果你想投資越南房地產，又想避開越南房地產投資風險，建議可以找專業的越南不動產房屋仲介，如越南當地台灣房仲團隊富江越南房地產，能提供你實用的建議。

不論你是哪一種投資者，我們都能了解你的需求，站在你的角度提供分析並建議最適合的投資組合。不會針對單一建案或是單一地點推銷，而是放眼整個越南。

在了解越南房地產投資風險後，相信你對於越南房屋仲介所需要提供的服務已有一定概念。建議您親自與房仲業者接洽，才能判斷出何者最能幫助您避開越南房地產投資風險。

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