貴哥來開講#1【房貸繳不出來該怎麼辦？自救四妙招避免房子被法拍！】

好貸誌 masterpl168

2021/10/01閱讀時間約 5 分鐘

「Hello 大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講，貸款有好事，今天要跟大家分享的是房貸繳不出來該怎麼辦?」

1. 使用房貸寬限期

所謂的寬限就是本金寬限，本金寬限的意思是說：「你每個月繳的貸款裡面是有含本金跟利息，那本金寬限就是你只繳利息就好了，你不用還本金。以目前的話你只要提出申請幾乎都是會通過的。

銀行的一些法規，他必須讓他的資產品質是好的，所以你只要是出現遲繳，會影響到銀行整體的放款品質，所以這幾年你只要跟銀行提出繳不出來，想要申請只繳息「房貸本金寬限」銀行大部分都會同意。

其實以銀行的看法，寬限期其實是屬於另類的債務協商，如果你有申請本金寬限的話，你這個客戶要再去找別家銀行辦貸款，其實難度就變很高了，因為銀行他會認為你是屬於-債務協商的客戶。

2.找銀行協商

如果你跟銀行辦了一筆貸款之後，你可能因為收入變少、負擔變重，你希望要降低每個月的還款金額，有幾種方式：

延長還款期限
更改還款週期
調降利率

第一、延長還款年限，第二個就是更改還款周期，你可以這樣申請，但是通過的機率非常低，銀行不會這麼做，因為他等於又是換了一個契約，第三個就是調降利率。

正常銀行的房貸，他如果要賺錢的話，基本利率要在1.8%以上，他才會賺錢，那現在1.35% 他幾乎是沒得賺，因為沒得賺，賺非常少，所以他就變很嚴格，除非你的利率太高，不然其實降息，也是不太有機會的。我以前在銀行經驗是，你跟銀行申請調降利率，好！我們看你的案件，你目前的利率是2.5%上下，那你如果跟銀行申請我的利率太高了2.5%我要降， OK！銀行就給你降到2.1%、2.2%，讓你有降到，但是沒有降到很低。

3. 活化不動產

第三種方式是你已經有房貸，那你還想要取得資金，用這個房子來貸款，用這個房子來貸款有幾種方法：

• 房屋增貸

第一你用你這個房子跟你的原銀行提出增加貸款，再者原銀行他不貸給你了，不貸給你的原因，一般都可能會是，你的還款記錄不正常，你的負債比偏高、沒有工作證明、信用評分不高之類的，或者是說估價沒空間。

房屋增貸不過原因

• 房屋轉增貸

那如果你遇到這種情形，你可能會有另外一個方式或選擇，我把整個房貸轉去別家銀行，我做轉增貸或增轉貸，這對銀行來講對另外一個新銀行來講，他就是一筆大額度的整個房貸案件。所以銀行比較喜歡這種案件，因為額度大，估價也可能會比較寬鬆，或者是審核也比較寬鬆，不過缺點就是，你可能要放棄你第一次的房貸的利率，你還有一個要思考，就是你整個轉貸之後，會有一筆轉貸的費用，可能代書費、地政事務所的規費、銀行的手續費之類的，可能會有這一些，就是你要思考的。剛剛講的這些狀況，你都不會通過了，貸款銀行都婉拒了，貸不過了怎麼辦？

轉增貸轉貸成本

• 二胎房貸

有另外一個選項二胎房貸，二胎因為它是第二順位的債權，所以其實它就是風險比較高，那銀行它不會是用，很寬鬆的方法去做貸款，所以其實他們的二胎也比較嚴格，那除此之外，另外一個選擇是融資公司，融資公司就是一家公司他貸款給你，那目前市場上融資公司很多，但是股票上市的融資公司就只有三家，中租、裕融、和潤，目前這三家只有一家裕融，他們在做二胎房貸，他們的話就沒有銀行的那些嚴格的規範，他只看你的還款記錄是不是正常，你房子的價值有多少？

4.申請其他貸款

汽車
機車
信用貸款

另外就是申請其他貸款，比如說：汽車、機車或者是信用貸款，但是信貸就是比較嚴格，因為他沒有抵押物，再來就是汽車，汽車貸款的話，銀行也有做，融資公司也有做，銀行在做的話，他們就是做車價的100%，假設你這台車子行情是50萬，他最多就是可以貸給你50萬，但是一樣是會看你整個聯徵信用狀況，還有工作收入高低之類的。

融資公司的話，他可以貸給你車價的2.5倍，不過那是增加一間房子做抵押，但是目前常態性的貸款成數是，車價的2.2倍，也就是說你的車價是50萬，他可以借你110萬，其實機車也可以拿來貸款，銀行沒有機車貸款這個項目，因為銀行是不做的，那融資公司機車貸款，最多可以借到25萬，那是一個不錯的選項。

那我們今天的主題就討論到這邊，如果還有什麼問題想要問我，或者想要聽貴哥講什麼樣的主題，歡迎都留言讓我們知道，然後記得訂閱、開啟小鈴鐺。

作者簡介－孫鴻貴

■好事貸（新鑫二胎房貸直屬經銷商）創辦人
16年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：
．2003~2006年：國泰世華銀行消費金融處業務經理
　　　　　　　　（連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮）
．2006~2017年：日盛銀行消費金融處業務經理
　　　　　　　　（連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮）
■榮獲日盛銀行最佳保險菁英獎：
．2011年~2015年：最佳保險銷售菁英獎
　　　　　　　　（連續五年榮獲殊榮）