【都市更新-動動腦與參考答案】

更新於 發佈於 閱讀時間約 8 分鐘

談合建最直觀的就是坪數,只會談坪數、坪數、坪數,也只想談坪數、坪數、坪數,也許再稍微關心一下建材設備。

其實坪數之外有不少東西值得思考。

一、A跟B哪家建商比較好?

□A建商說可以分回30坪

□B建商說可以分回35坪

如果狀況變成這樣,你會怎麼選?

□A建商每坪造價20萬,分回30坪

□B建商每坪造價15萬,分回35坪

若是考慮更多,你會怎麼選?

□A建商每坪造價20萬,分回30坪,每坪可賣30萬

□B建商每坪造價15萬,分回35坪,每坪可賣27萬

二、你想住哪一種房子?

□SRC(鋼骨鋼筋混凝土)

□RC(鋼筋混凝土)

耐震係數越高越好,你會怎麼選?

□0.24g的SRC

□0.26g的RC

如果狀況是這樣,你會怎麼選?

□SRC的耐震係數是0.26g

□RC的耐震係數也是0.26g

三、你覺得哪一個條件比較好?

□每坪土地分回5坪

□每坪土地分回3坪

如果狀況是這樣,你覺得哪一個條件比較好?

□每坪土地可蓋10坪,分回5坪

□每坪土地可蓋5坪,分回3坪

假設蓋房子的成本每坪15萬,,你覺得哪一個條件比較好?

□每坪土地蓋10坪,分回5坪,每坪賣35萬

□每坪土地蓋5坪,分回3坪,每坪賣45萬

四、怎麼選房子?

假設可以分回來40坪的房子價值2000萬,你會選擇:

□一間40坪的3房?

□一間35坪的3房外加250萬現金?

總價值一樣,差別在哪?

假設可分回來是30坪的房子,你會選擇。

□一間33坪的3房,貼3坪的錢?

□一間27的2房,領3坪的現金?

給錢還是拿錢?該怎麼選?

參考答案如下:

一、A跟B哪家建商比較好?

這一題需要思考的問題是「質」與「量」,以及質與量你在乎的是哪個。

舉幾個簡單的例子,危老改建的重點其實是安全,水泥你摸得到但摸不出磅數,柱子你看得到但看不出裡面鋼筋粗細與箍筋綁紮是否確實。

於是乎,合建談判的重點只好著重在「量」。看不見的質,通常會因為不懂(我又不是學建築的)或是不信任(我怎麼知道你會不會偷工減料)而被犧牲掉。

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但重點是,馬兒若要好,馬兒要吃草,想要品質好,造價會提高,造價一提高,分回會變少,分回一變少,心裡不得勁,於是又回到談坪數。

其實在信任的基礎上,透過專業的專案人員,充分瞭解屋主需求後,落實在良好的規劃設計中,可以兼顧質與量。

只是,這是雞與蛋的問題:建商說-你不簽約我怎麼幫你規劃設計?屋主說-你不跟我講可以分幾坪,我怎麼跟你簽約?建商說-還沒有完成規劃設計,我怎麼知道你可以分幾坪?不能進入無限迴圈,只好成本盡量抓低,坪數盡量給多。

延伸思考(1)坪數給得多就是好建商?

(2)知名大公司一定品質好?

二、你想住哪一種房子?

這一題需要思考的是知其然後面的所以然。

話說,沒有比較沒有傷害,但真要比較,需要站在相同的基礎上。

因為我們常常看到房地產廣告強調SRC建築,自然而然營造出SRC比較好的印象,但重點是結構安全需要參考耐震係數做設計,不管使用何種材料,當然是耐震係數越高越好,也就有了上面的提問。

問題來了,不考慮成本(RC比較便宜)或是環保(SRC碳排放通常較高)的狀況下,相同的耐震係數,選誰好呢?

我們先來稍微了解一下RC構造能蓋多高的房子。

上網爬文的結果:從前,以傳統鋼筋混凝土搭造的住宅大樓能蓋到 27 樓,國研院國震中心團隊研發的「台灣新型高強度鋼筋混凝土結構系統」,能將建築材料結構強度提升 1.6~2.4 倍,可以多蓋 1 倍的樓層數,而同樣地震很多的日本已經開發出高樓層用的鋼筋混凝土住宅建築,比如 Station Forest Tower、Mid Sky Tower,最高建築紀錄已經達到 59 層樓。

所以高樓大廈一定要選SRC嗎?

SRC當然也有其優點,由於鋼骨造的房子韌性較佳,搖晃的位移量大,遇到地震可以靠搖晃來抵銷地震水平力的能量,特別是用在15-25層的中高層建築上,或長寬比例差異較大的建築,可充分發揮其韌性抗震的效果。

兩種結構如果真的要比的話,相同係數、相同跨距下的SRC與RC建築,RC構造的樑柱會比較粗,例如20樓高的建築,柱子可能超過1米,用SRC也許只有80公分,意即如果室內有一根柱子的話,SRC足足比RC多出3600平方公分的可使用面積,也就是……..0.1089坪,家裡如果有10根柱子的話,可以多出1坪。

三、你覺得哪一個條件比較好?

這一題有點為難大家,畢竟把房子都打掉的話,只剩土,大家看起來都差不多,但因為人為加諸於一筆土地的容積率、容積獎勵、不同建商公司的營造成本、合理管銷利潤以及房屋銷售價格與銷售費用等,都不相同,所以會造成分配條件的不一樣。

簡單來說,假設一坪土地可興建的面積是X,營造成本加管銷=Y,房子一坪可以賣到Z,建商毛利20%,那麼建商需要分回(X*Y)(1+20%)/Z。

我們來算算看,假設蓋房子的成本每坪15萬,哪一個條件比較好?

□每坪土地蓋10坪,屋主分回5坪,每坪賣35萬,廣告費5%。

按20%毛利,建商應分回(10*15)(1+20%)/35(1-5%)=5.41坪

建商只分回5坪,5*35(1-5%)/(10*15)=1.1083

也就是說建商毛利只有10.83%。

□每坪土地蓋5坪,屋主分回3坪,每坪賣45萬,廣告費5%。

按20%毛利,建商應分回(5*15)(1+20%)/45(1-5%)=2.105坪

建商只分回2坪,2*45(1-5%)/(5*15)=1.14

也就是說建商毛利有14%。

透過數學你會發現,從建商少賺就是地主多賺的角度來看,不是分回的成數高就是比較好,算起來分回五成的反而比分回六成的條件更好。

四、怎麼選房子?

這一題是最自由自在的,因為每個人的居住需求、財富運用、房價未來趨勢的看法都不同,通常必須一一瞭解之後,才有辦法提供建議。

先講同樣是3房的部分,例如:老人家年紀大了,手邊沒什麼錢,那麼就可以少分一些坪數,讓自己老年生活好一點,也不用擔心要繳管理費的問題。如果是年輕人,就算不缺錢,如果不是要求一定的空間尺度,多250萬來做裝潢也是不錯的。就算看好未來房市,話說有交易才有獲利,就房屋買賣來說,同樣3房,35坪會比40坪好賣,甚至35坪的單價可以稍微提高一些,總價也還是比40坪低,從投報率的角度來看會比較好,當然總獲利金額,有可能還是40坪的比較高,那麼這個部分就是見仁見智了。

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再來說30坪的房子:以規劃實務來說,建築師無法設計各種不同的坪數,來滿足每個屋主應該分回去的坪數,再加上樓層價差,選屋的時候,更是幾乎無法選到剛剛好一毛不多一毛不少,所以要選33坪還是27坪,除了依據上述的思維以外,最主要還是要考慮實際的居住需求,例如:有兩個小孩湊成一個好,肯定需要3房。若是只有一個小孩,夫妻的工作型態或生活習慣,需不需要在家裡留一個書房或工作室,便需要考慮。假如孩子還小或是以後有孩子的時候,父母會過來幫忙帶小孩,多留一間房間也是必要的。

以上提供大家做參考,祝大家都更改建幸福快樂!!!

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2022/11/09
自2019年COVID–19疫情爆發,海外移工無法入境,人力持續吃緊,加上2021長榮塞港,造成供應鏈危機,讓全球原物料價格飆漲,更有今年俄烏戰事爆發,迄今未見終戰跡象,讓原本緊俏的物料價格,雪上加霜。 台灣建築業嚴重面臨缺工、缺料的問題,最直接的表現就是營建成本上漲。 問題有多嚴重?以筆者之前服務
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2022/10/03
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2022/04/18
都更不想參加,危老整合不成,有人說政府應該要放寬容積率,有人說都是因為建商賺太多,更有人指責都是貪心的釘子戶……,其實歸根結柢就是有人不同意而已。 2.覺得建商賺太多:把附近大基地的開價拿來當成交價、營建成本用聽說的,碰過還停留在一坪六萬的。 1. 住得安全。 2. 資產增值。
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