秘訣在於「足」這個字。
《禮記》學,然後知不足。
談改建,連自家土地一坪可以蓋幾坪,都不知道,想向他說明,「啊,太難、太專業,聽不懂啦」,然後自行做好做滿,用想像力把家蓋得跟101一樣高,再來質疑建商心太黑賺太多,分回來的太少。
學,然後知不足。買個手機都要做功課了,房子動不動幾千萬的東西,更應該做功課吧?了解怎麼計算坪數只是用到小學的加減乘除而已,相關建築法令規定也不難,可以請建商提供後上網比對,就知道有沒有受騙上當。然後才會真正發現,不管你+哪裡都不會無限。
《道德經》禍莫大於不知足,咎莫大於欲得。故知足之足,常足矣。
學會怎麼計算之後,另一個盲點在於,明明自家只有10坪土地,卻都用整塊大基地、最高容積獎勵做計算。
舉台北市住三土地五樓公寓(建蔽60%)建物面積30坪申請危老改建為例(不考慮樓層位置的價差):
10坪土地用原建築容積300%申請(其實扣掉樓梯陽台之後,原容積沒有這麼高,為了算出來的數字讓人比較開心,故用300%計算),再加時程獎勵目前是法定容積的4%,也就是300%+225*4%=309%,可興建全部權狀面積10*309%*1.5=46.35坪。
不想給別人賺,自己出所有費用把全部面積拿回來。因為基地小成本高,夯不啷噹一坪成本35萬,46.35*35=1622.25萬,若新房子一坪100萬,自己賣不透過仲介,其他費用先不算,要賣掉16.23坪,保留30.12坪。這是所有東西自己來的最佳狀況。
後來整合成300坪基地,獎勵可以拿最高的原容積1.15倍,也就是345%,因為基地擴大,成本降低為32萬,售價提高為110萬,那麼分回來的會不會比30.12坪多?比30.12坪多能不能接受?能不能滿足?
最後的一個祕訣,也是最重要的秘訣,就是~團(ㄑ一ㄢ)結(ㄩㄝ)。
不團(ㄑ一ㄢ)結(ㄩㄝ),請土地公來整合也沒有辦法。