【都市更新—改建成功的秘訣】

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秘訣在於「足」這個字。
《禮記》學,然後知不足。
談改建,連自家土地一坪可以蓋幾坪,都不知道,想向他說明,「啊,太難、太專業,聽不懂啦」,然後自行做好做滿,用想像力把家蓋得跟101一樣高,再來質疑建商心太黑賺太多,分回來的太少。
學,然後知不足。買個手機都要做功課了,房子動不動幾千萬的東西,更應該做功課吧?了解怎麼計算坪數只是用到小學的加減乘除而已,相關建築法令規定也不難,可以請建商提供後上網比對,就知道有沒有受騙上當。然後才會真正發現,不管你+哪裡都不會無限。
《道德經》禍莫大於不知足,咎莫大於欲得。故知足之足,常足矣。
學會怎麼計算之後,另一個盲點在於,明明自家只有10坪土地,卻都用整塊大基地、最高容積獎勵做計算。
舉台北市住三土地五樓公寓(建蔽60%)建物面積30坪申請危老改建為例(不考慮樓層位置的價差):
10坪土地用原建築容積300%申請(其實扣掉樓梯陽台之後,原容積沒有這麼高,為了算出來的數字讓人比較開心,故用300%計算),再加時程獎勵目前是法定容積的4%,也就是300%+225*4%=309%,可興建全部權狀面積10*309%*1.5=46.35坪。
不想給別人賺,自己出所有費用把全部面積拿回來。因為基地小成本高,夯不啷噹一坪成本35萬,46.35*35=1622.25萬,若新房子一坪100萬,自己賣不透過仲介,其他費用先不算,要賣掉16.23坪,保留30.12坪。這是所有東西自己來的最佳狀況。
後來整合成300坪基地,獎勵可以拿最高的原容積1.15倍,也就是345%,因為基地擴大,成本降低為32萬,售價提高為110萬,那麼分回來的會不會比30.12坪多?比30.12坪多能不能接受?能不能滿足?
最後的一個祕訣,也是最重要的秘訣,就是~團(ㄑ一ㄢ)結(ㄩㄝ)。
不團(ㄑ一ㄢ)結(ㄩㄝ),請土地公來整合也沒有辦法。
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    都更不想參加,危老整合不成,有人說政府應該要放寬容積率,有人說都是因為建商賺太多,更有人指責都是貪心的釘子戶……,其實歸根結柢就是有人不同意而已。 2.覺得建商賺太多:把附近大基地的開價拿來當成交價、營建成本用聽說的,碰過還停留在一坪六萬的。 1. 住得安全。 2. 資產增值。
    談合建最直觀的就是坪數,只會談坪數、坪數、坪數,也只想談坪數、坪數、坪數,也許再稍微關心一下建材設備。 其實坪數之外有不少東西值得思考。 ◆一、A跟B哪家建商比較好? □A建商說可以分回30坪 □B建商說可以分回35坪 如果狀況變成這樣,你會怎麼選? □A建商每坪造價20萬,分回30坪 📷 📷
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    有土地才能蓋房子,土地是建築的最基本原料,就像做麵包需要麵粉一樣。         很多都更改建失敗的原因,被指向是地主的貪婪,對一個從業人員來說,爭取更好的條件是人的天性,不能單純用貪婪兩字,來推託打殺整合失敗的責任,也許只是因為社會太黑暗,所以害得地主只有不停的要要到你想逃。         正
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