【都市更新—營建成本高改建划算否?】

自2019年COVID–19疫情爆發，海外移工無法入境，人力持續吃緊，加上2021長榮塞港，造成供應鏈危機，讓全球原物料價格飆漲，更有今年俄烏戰事爆發，迄今未見終戰跡象，讓原本緊俏的物料價格，雪上加霜。

台灣建築業嚴重面臨缺工、缺料的問題，最直接的表現就是營建成本上漲。

問題有多嚴重？以筆者之前服務過的公司在新北市案子為例，前年談案子的時候，純工程營造費用每坪以13-4萬評估，等到去年要發包興建的時候已經漲到17-8萬，目前蓋到地下室悲觀估計，全案完成也許造價會超過20萬。也就不難理解為什麼這一波打房效益不大，因為成本漲成這樣，房價若不漲，蓋越多賠越多，就等著之後一堆爛尾樓。

回到實際房市來看一下，「清華安富房價指數」前陣子公布全國最新8月房價指數與交易量統計，全國年變動率平均為22.54％，其中台北市上漲9.01%，新北市上漲12.19%，桃園上漲19.95%，新竹最猛上漲34.62%。以筆者13年的代銷經驗，新竹的漲幅我是看不太懂，其他的區域只能說是反映成本吧。

問題來了，房子有安全上的疑慮是很想改建沒錯，但現在營建成本那麼高，這個時候改建划算嗎？

市場運作的機制是這樣的，殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做，沒聽說土地價格有下降，那麼大家面對同樣高的營建成本加上原本就貴的土地，自然而然房價就上升了，這也是為什麼近期政府打房打不下來的實際原因。從這個角度來看，此時改建並沒有不划算。

但重點是房子改建之後，我是拿來住又不是拿來賣，營建成本高就是負擔重，錢花比較多，房子也不會比較大，從這個角度來看，不是吃虧了嗎？話說，投資有賺有賠，物價有漲有跌，現在覺得不划算，是因為成本比以前高，但逝者已矣，我們要追的是來者。

那就會出現兩種情形：一是等了一段時間之後成本下降，改建的費用降低，皆大歡喜，但問題是價格下降要等多久？再者價格下降是降了多少？等了十年降10%，人的壽命終有限，這樣的等待值得嗎？等了一年降3%，是馬上蓋還是要繼續等？假設繼續等，多等了兩年結果反而又漲5%，這時候要不要蓋？

另一種情形是繼續等，可是天不從人願，營建成本繼續上漲，會覺得後悔嗎？還是說就蓋吧，反正自己要住，住它個五十年，說不定房價翻倍了，算一算也是賺的？

坦白說，每個人對划算的定義不同、感受不同，做決定的時候雖然要預判未來，但真正要面對的還是當下，以及我們真正能擁有的。真要問的話，站在安全防災的角度，我會說：越早改建越划算，房子蓋好了，房價跌了可以住，房價漲了可以賣，餘生這的是更新後相對安全的房屋。

(清華安富房價指數由國立清華大學安富金融工程研究中心與安富財經科技股份有限公司聯合編撰，參考實價登錄資訊並輔以計量經濟模型，觀察房價及交易量的變化。以 2013 年 1 月為基期，計算全台、六都、16 個縣市和行政區的房價資訊)