來討論房價之前，要先知道一件事
房價並非由單一事件所決定的，他可能跟很多事有關係，但並無法由誰完全決定
我們看到的都是果，去瞭解因才能預測未來
但如果單考量某個部分，又過度高估影響力，就會失準
所以房價喊跌喊了二十年了，從千萬豪宅喊到五千萬豪宅
跌還漲自己評估@@
其實跟股票一樣，要看漲跌還是可以參考新聞的
新聞寫出來的都是已經發生的，甚至發生很久的才會被爆出來，所以大概新聞爆出某種趨勢的時候，代表這件事的趨勢已經差不多到頭了
更直白一點講，新聞就是反指標
因為新聞不負責預言，預言只要錯一次就很尷尬，
所以未來房價要怎麼預言?最無腦最沒邏輯還有最沒用的方法就是跟著新聞的相反走，別人恐懼我貪婪。新聞報成這樣房價漲定了!!就跟我爸縱橫股海十餘載，沒有買對一支股票一樣，只要他開口說要賣的就趕快買就對了。
這可以參考，但太無腦。
我想有系統的介紹房價該怎麼看，但發現整個構成房價的系統太龐大，不是三言兩語可以解釋的，所以我想跟大家分享一下這半年房地產發生的故事，還有到底房價有沒有跌?
本來今年又是平平安安的一年，要感謝飛天小女警(?)
前年底到去年底，台灣平安到，當全世界都在算今天死幾個人，在家被關到快瘋掉，要偽裝成樹才能出去散步的時候。
我們還在煩惱晚餐要吃甚麼，抱怨口罩一個比以往貴10元
就是這宛如平行時空一般的防疫，再加上很多對岸商人嗅到了對面不尋常的氣息，毅然決定回台發展。這造成了台灣在全世界一片低迷的景氣中造就了一個奇蹟。
有錢人的錢是拿來賺錢的，那個時候台灣看起來是很可以賺錢的，所以我們股票蹭的一下就上去了。
那個時候大概只要是個人，有手機，有極高比率都有玩股票而且都會獲利。那賺到錢要幹嘛??
部分是繼續往股票市場丟，當然也有投資不動產的。需求上升所以價格就被往上抬了。
再加上因為回流的台商也是要設廠也要住，各種土地需求大增，導致土地價格也上漲。
反正最後的結果就是消費者有錢，賣方漲價的速度跟不上買方出價的速度，所以很多賣很久的案子都在那個時候賣掉了。
以台中為例，就在東區推出一坪40萬的建案還完銷之後，有感覺整個預售屋的市場就爆炸了。
東區那個鳥地方都可以一坪賣40萬了?
那我西屯60不為過阿，然後就是北屯也50參戰、南屯60參戰、水楠經貿特區不能輸一定要一百、七期怎麼說房地產的老大一定要過70阿
建商買地是要評估推案推不推得動的，建案單坪價可以這麼高，沒道理土地一坪70萬80萬90萬買不下去，甚至地點坪效好一點甚至地點坪效好一點單坪150內都有利潤
建商知道，地主也知道
所以去年建商買地都只有貴而已，小建商心臟不夠強資金不夠厚基本下不了手。從土地買入價格分析，算上買容積、建築成本、管銷費用，去年台中西南北屯買的土地未來預售推案一坪至少要55萬以上建商才沒虧，建商不會做只是不虧的生意，所以我猜到時候單坪價見6是很有可能的。
然後新案附近的中古屋，覺得隔壁賣60，我雖然舊一點賣個30不為過吧?乍聽之下有點合理，但實價登錄翻開社區成交最高21萬，買方有點買不下手，賣方低於30覺得自己賤賣，所以成交量就縮了，但是成交價並沒有降。這是量縮的原因之一。
題外話，恐怖的是後來還真的30萬賣掉了，所以社區價格也就蹭蹭蹭的上去了。
除了上述原因造成量縮價漲，另外還有一個量縮的原因
成屋根本沒人拿出來賣啊!!
我猜是因為去年很多人真的都是買來自住的，因為去年漲太多，再加上政府打房影響了投資客的獲利，所以去年投資客買的成屋相對上較少。大部分是自住的買方會為了裝潢、坐向、社區、建商、地段之類的去追價。
但是我們畢竟沒有足夠強大的平台能統計待售物件的變化，各大網站的重複物件太多，很難去斷定到底市場上有多少案件是真的在賣的。這裡就要感謝樂居，樂居有從待售物件的角度去分析房市其實還看不出來要大跌的趨勢。網址在這裡
相信去年如果有朋友在看房，一定會多少抱怨現在房價好貴，可是現在不買會不會未來更買不起了?
自住的買方除非需求有變，或者有突發狀況，不會短期之內拿出來賣，一定住好住滿。
導致之前買的沒人拿出來賣，現在拿出來賣的大部分都是投資客之前的庫存。
所以這陣子看新聞說量縮可能房價要崩了，都會覺得很荒謬。中古市場就沒貨是要怎麼有量?就好像7-11只進了3盒雞蛋，然後市場分析說因為雞蛋只賣了3盒可能是沒有需求了，雞蛋價格要跌了?
你可以問問你周遭的做仲介的朋友，最近是不是幫客人找案子找到快瘋掉了，怎麼看就是那幾間，沒有新貨?
我覺得量縮最主要是上面兩個原因，也很好解釋了為甚麼雖然量縮了但價格不跌。
那之後會發生甚麼事?
就像汽油一樣，這個禮拜漲價了，你會盡量避免這個禮拜加油，賭下個禮拜會不會跌回來。但車子沒油了還是得加阿~~
在台灣，因為我們租屋這塊其實還不能完全取代購屋，社會住宅也還不夠完善，所以買房子還是剛性需求，房價漲會造成短期需求下跌，但長期來看等大家發現好像也沒真的要跌，還是會有人來買。
當然，上面講的還是偏頗了。從另一個角度來看，漲到天價了、生育率下降了買方要怎麼買?所以應該要跌了?
我其實真心的希望有一天這兩件事能真的影響到房價，這代表台灣房地產已經趨於正常了。但現階段影響應該還不大。
至於為甚麼不現在說?字已經打太多了~~我覺得看的到這邊的都是少數了
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