建商告訴你為什麼2023~2024房市要開始空頭 1
『瘋狂房市的導火線』
先簡略介紹個人資歷，鄉下地方小建商，蓋房子蓋了也十年左右了。
目前進行中的建案是100戶的大樓公寓，2021已完銷，待交屋。
本篇的所有論述，完全建立在個人的主觀意識，閱讀者也別過度較真。
基本上我隨便聊聊，您就隨便聽聽，是否有道理，隨著時間，您再觀察房市看看是否如推測。
要展望未來前，先要回顧歷史。
台灣的房市，開始瘋狂漲是在2021夏天起，也就是『預售屋新制』開始推動時開始大漲。
『預售屋新制」影響最大的是：預售屋實價登錄，禁止紅單（預售階段不得轉賣）
然而預售屋新制真的有可能讓台灣房價瘋狂上漲嗎？
就我觀察，預售屋新制只是導火線，裡面的火藥早在一年前就埋下了。
給各位一個最基本的價位漲跌概念，
經濟學始祖亞當史密斯提出，在自由市場裡，有一隻”看不見的手“（價格機制，供需機制，競爭機制）推動消費者及生產者作出各自的決策。（買賣雙方）
2021~2022的全台房市狂飆，簡單來說就是買房的人暴增，加上原物料大幅上漲，再加上台灣人特有的一窩蜂特性，而導致房價暴增。
我們把上面這段話一個個拉下來細品：
1. 買房的人暴增
2. 原物料大幅上漲
3. 台灣人特有的一窩蜂特性
其中影響最大最直接的一定是“1. 買房的人激增”，
先講結論，“出現大量買房的人”因為“大陸疫情爆發”的緣故。這部分比較複雜，我們留到後面再細講。
我們先來看比較好理解的2&3。
首先是『2. 原物料大幅上漲』，
沒什麼好爭論的，台灣礦產資源稀缺，大宗物資仰賴國外進口，價格受國際情勢影響極大。 近年由於環保意識抬頭，國際鋼鐵出口大國紛紛減產，使得供給稀缺。
再加上疫情趨緩後，各國營建、製造業對鋼鐵的需求提升，帶動整體鋼價上漲。
2021之後是沒辦法用2019的預算去蓋的，啊廠商報價就是這樣，態度還硬到底，要馬買不買滾。沒在跟你543的。
那些在靠北都是建商賺太多的，說成本上漲都是唬爛的酸民們，你行你上啊。
我等你蓋平價好房我必買，辦不到就閉嘴。
2022年的土地都是天價，地主是最敏感的生物，畢竟大部分人，手上土地就那幾塊，賣掉一塊是一塊。誰賣房賣地不是想盡辦法賣到市場最高價？
房市最熱的時候，別說房價大漲，地價的帳幅絕對是遠遠大於房價。
（因為地主吃定建商了，你不買就沒房子賣，建商沒房子賣公司就可以關門洗洗睡了。）
再稍微談一下缺工問題，
廠房狂蓋，價格好太多，你是工班，簡單且價位更好的工作，傻子都知道怎麼選。
房市熱，建商拼命推，跑出一堆斜槓建商出來分一杯羹（仲介兼建商，水電兼建商，只要是這產業的都想當老闆）
這麼多工作，接都接不完，接了還做不完。
缺工問題簡單來說就是，工人就這麼多，但工作一樣多出太多了。甚至一些比較沒誠信的廠商，寧願毀約去接價格更好的工作。（啊廠商原物料也漲啊，照原本的合約走，虧損的說不定還超過違約金）
那價格當然要談啊，一些大建案寧願砸錢也要趕進度出來。（每天的土建融利息嚇死人）
地價飆漲＋原物料飆漲，佔據總成本95%以上開銷漲個30~50%，房價漲個10%~20%只能說剛好。
ok，再來講『3. 台灣人特有的一窩蜂特性』
相信有買房（以及結婚）經驗的人，多少可以認同這句話，“買房（結婚）是需要衝動的”。
買房子至少貸款20/30年，基本上會決定我們人生未來很長一段路的人生。
我這邊講的絕對不單單只是“房貸支出”上，而是更深入的人生走向。
兩夫妻薪資怎麼分配，孩子未來念的學校，房子代表的絕對不僅僅是鋼筋水泥，而影響更多的是一個個家庭未來二三十年的生活。
對一般人來說，要決定買房，是很不容易的人生大抉擇。
然而2021～2022這波房市熱潮，動機的誘發跟台灣人一窩蜂的習性有關。
就像蛋塔，就像娃娃機，當年的韓國瑜，以及這一兩年的全民瘋股市，這些都將台灣人的特性展現無遺。
補充一下，台灣人會有這樣的性格，其實是因為台灣的地理環境。
海島型國家，有颱風，有地震，氣候偏潮濕，就物理資產上最能保值的“房屋”，都會因為種種天災而耗損折舊。早期的房子，使用個四五十年就差不多了，甚至還不到兩代人。
再加上內需不足，以外貿為主的經濟體制。台灣人早習慣了“快速變化的經濟流向（以及政治）”。
千分之一跟千分之百萬哪個大呢？
1/1000 vs 1000/1000000，數學上來說當然是一樣大，但這問題其實問的是人性。
一千個人當中，一個人往右看，剩下的九百九十九人，並不會跟著往右看。
但，
一百萬人中，一千個人往右看，剩下的九十九萬九千人，很可能就這樣跟著往右看了。
買房族群，連動極高（同薪資，同年紀，同需求），先不管投資客（當然這是點火的且是薪火燎原那種大火）
當這群人原本就有買房需求，只缺一點點的助力去轉化成“意願”，看到周圍的人一個個買了房，房價極高速地瘋狂上漲，而房源賣掉一間少一間...
換成是你急不急？
OK，上面我談了營建成本，我談了購屋動機，接下來要討論是影響最大的”1. 買房的人暴增“
但剛接到通知，鋁包版廠商料會delay兩個月才進... 喵低勒，使照又要多拖兩個月了。
一下沒心情寫了，之後有fu再聊吧。
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2024年房價上漲，積極看房的人一定會覺得很奇怪，政府說好的居住正義呢? 怎麼打房越打房價越高，難不成台灣房價只漲不跌，這其中到底是什麼原因造成的，其實你不知道的是，我們政府是要打炒房，而不是要打房價，想通了這點，房價長期上漲也不是件怪事了。
臺灣的住宅市場出現了「高房價」的問題，影響了年輕人的獨立、生育率和購屋壓力，也影響了家庭品質。這篇文章分析了「供給」和「需求」對「高房價」的影響，並探討了多個具體的原因，包括房屋供給的限制、人口變化、投資需求等。文章強調了「高房價」議題的複雜性，並指出對房價問題的解決需要全面考量多個因素的綜合效應
房價再次蠢動
「我們的開價就是這樣，老實跟你講空間也不多，而且之後價格還要往上調，我建議你如果喜歡就先拿訂金再來談...」從代銷小姐的高昂深邃的鼻孔中，能夠深切的感受出來，房市的氛圍又不一樣了，與半年前電話溫柔call 客的嗓音可以說是有天壤之別。
的確在這波股市上萬點的熱潮，加上新青安的推波助瀾
探討從貨幣面、政策面、產業面的角度來分析，為何我覺得這兩三年會是台灣房地產多頭的Party盛宴，並且用底層邏輯思考，營建產業就是最大受惠者；另外，金融產業也會是另一個潛在受惠族群，搭配今年殖利率行情，相信會有滿滿報酬收穫的!
空屋率高不一定是屯房、新建屋多不一定是炒房，但供需失衡不會長期持續
■「空屋現象」要個別分析，區域經濟條件不同，成因與解方都不同
□「空屋率」跟「空屋數」是不同概念切勿混淆
●「新成屋待售餘屋」若持續激增，背後耐人尋味
○都會區「空屋率」高的地方，若是源自囤房或是滯銷太多，那就是房地產的警鐘
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