建商告訴你為什麼2023~2024房市要開始空頭 1

更新於 發佈於 閱讀時間約 6 分鐘

『瘋狂房市的導火線』

先簡略介紹個人資歷,鄉下地方小建商,蓋房子蓋了也十年左右了。

目前進行中的建案是100戶的大樓公寓,2021已完銷,待交屋。


本篇的所有論述,完全建立在個人的主觀意識,閱讀者也別過度較真。

基本上我隨便聊聊,您就隨便聽聽,是否有道理,隨著時間,您再觀察房市看看是否如推測。


要展望未來前,先要回顧歷史。

台灣的房市,開始瘋狂漲是在2021夏天起,也就是『預售屋新制』開始推動時開始大漲。

『預售屋新制」影響最大的是:預售屋實價登錄,禁止紅單(預售階段不得轉賣)

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然而預售屋新制真的有可能讓台灣房價瘋狂上漲嗎?

就我觀察,預售屋新制只是導火線,裡面的火藥早在一年前就埋下了。

給各位一個最基本的價位漲跌概念,

經濟學始祖亞當史密斯提出,在自由市場裡,有一隻”看不見的手“(價格機制,供需機制,競爭機制)推動消費者及生產者作出各自的決策。(買賣雙方)

2021~2022的全台房市狂飆,簡單來說就是買房的人暴增,加上原物料大幅上漲,再加上台灣人特有的一窩蜂特性,而導致房價暴增。

我們把上面這段話一個個拉下來細品:

1. 買房的人暴增

2. 原物料大幅上漲

3. 台灣人特有的一窩蜂特性

其中影響最大最直接的一定是“1. 買房的人激增”,

先講結論,“出現大量買房的人”因為“大陸疫情爆發”的緣故。這部分比較複雜,我們留到後面再細講。

我們先來看比較好理解的2&3。

首先是『2. 原物料大幅上漲』,

沒什麼好爭論的,台灣礦產資源稀缺,大宗物資仰賴國外進口,價格受國際情勢影響極大。 近年由於環保意識抬頭,國際鋼鐵出口大國紛紛減產,使得供給稀缺。

再加上疫情趨緩後,各國營建、製造業對鋼鐵的需求提升,帶動整體鋼價上漲。

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2021之後是沒辦法用2019的預算去蓋的,啊廠商報價就是這樣,態度還硬到底,要馬買不買滾。沒在跟你543的。

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那些在靠北都是建商賺太多的,說成本上漲都是唬爛的酸民們,你行你上啊。

我等你蓋平價好房我必買,辦不到就閉嘴。

2022年的土地都是天價,地主是最敏感的生物,畢竟大部分人,手上土地就那幾塊,賣掉一塊是一塊。誰賣房賣地不是想盡辦法賣到市場最高價?

房市最熱的時候,別說房價大漲,地價的帳幅絕對是遠遠大於房價。

(因為地主吃定建商了,你不買就沒房子賣,建商沒房子賣公司就可以關門洗洗睡了。)

再稍微談一下缺工問題,

廠房狂蓋,價格好太多,你是工班,簡單且價位更好的工作,傻子都知道怎麼選。

房市熱,建商拼命推,跑出一堆斜槓建商出來分一杯羹(仲介兼建商,水電兼建商,只要是這產業的都想當老闆)

這麼多工作,接都接不完,接了還做不完。

缺工問題簡單來說就是,工人就這麼多,但工作一樣多出太多了。甚至一些比較沒誠信的廠商,寧願毀約去接價格更好的工作。(啊廠商原物料也漲啊,照原本的合約走,虧損的說不定還超過違約金)

那價格當然要談啊,一些大建案寧願砸錢也要趕進度出來。(每天的土建融利息嚇死人)

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地價飆漲+原物料飆漲,佔據總成本95%以上開銷漲個30~50%,房價漲個10%~20%只能說剛好。


ok,再來講『3. 台灣人特有的一窩蜂特性』

相信有買房(以及結婚)經驗的人,多少可以認同這句話,“買房(結婚)是需要衝動的”。

買房子至少貸款20/30年,基本上會決定我們人生未來很長一段路的人生。

我這邊講的絕對不單單只是“房貸支出”上,而是更深入的人生走向。

兩夫妻薪資怎麼分配,孩子未來念的學校,房子代表的絕對不僅僅是鋼筋水泥,而影響更多的是一個個家庭未來二三十年的生活。

對一般人來說,要決定買房,是很不容易的人生大抉擇。

然而2021~2022這波房市熱潮,動機的誘發跟台灣人一窩蜂的習性有關。

就像蛋塔,就像娃娃機,當年的韓國瑜,以及這一兩年的全民瘋股市,這些都將台灣人的特性展現無遺。

補充一下,台灣人會有這樣的性格,其實是因為台灣的地理環境。

海島型國家,有颱風,有地震,氣候偏潮濕,就物理資產上最能保值的“房屋”,都會因為種種天災而耗損折舊。早期的房子,使用個四五十年就差不多了,甚至還不到兩代人。

再加上內需不足,以外貿為主的經濟體制。台灣人早習慣了“快速變化的經濟流向(以及政治)”。

千分之一跟千分之百萬哪個大呢?

1/1000 vs 1000/1000000,數學上來說當然是一樣大,但這問題其實問的是人性。

一千個人當中,一個人往右看,剩下的九百九十九人,並不會跟著往右看。

但,

一百萬人中,一千個人往右看,剩下的九十九萬九千人,很可能就這樣跟著往右看了。

買房族群,連動極高(同薪資,同年紀,同需求),先不管投資客(當然這是點火的且是薪火燎原那種大火)

當這群人原本就有買房需求,只缺一點點的助力去轉化成“意願”,看到周圍的人一個個買了房,房價極高速地瘋狂上漲,而房源賣掉一間少一間...

換成是你急不急?


OK,上面我談了營建成本,我談了購屋動機,接下來要討論是影響最大的”1. 買房的人暴增“

但剛接到通知,鋁包版廠商料會delay兩個月才進... 喵低勒,使照又要多拖兩個月了。

一下沒心情寫了,之後有fu再聊吧。

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退休建商,目前有嚴重退休症候群症狀。
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