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如果現在我有1000萬,買房好還是買股票好?(完)

2021/11/14閱讀時間約 8 分鐘
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前情提要

本文是「如果現在我有1000萬,買房好還是買股票好」系列文的最後一篇,教主小麥將會為這個系列作一個總結,並且提供更多真實的情境和實務上的建議,建議讀者先看過前面兩篇文章來了解整個故事脈絡,會對這個議題有更高的掌握。
這個系列文我們假設一個年薪百萬的有為青年,沒有富爸富媽的他靠著自己的雙手累積存款到1000萬元,他想要在投資美股大盤或是貸款買房中作出投資選擇。這其實就是一場投資擂台賽,買股的選手對上買房的選手,究竟誰能勝出?在前面幾輪的較勁下,我們知道每個回合雙方各有輸贏,但似乎沒有人可以真正一拳KO對手。
比賽這時候就要進到技術評分的階段了,到底結果如何?讓我們繼續看下去。

投資擂台賽總評

首先回顧一下各個回合比較的結果:
在上面評鑑的項目中,我們大致可以分成三類:
  • 報酬率相關:成長率、個體差異、槓桿效果、邊際效用。
  • 風險相關:個體差異、風險分散、槓桿效果。
  • 其他:流動性。
首先看到風險相關的評鑑項目,個體差異和風險分散均為買股佔優。注意槓桿效果我們已經提過是把雙面刃,在提高報酬率的同時也會提升風險,所以有槓桿效果的買房風險依然比買股更高。總體來說,買股在投資風險的評比上完勝買房。
流動性基本上是間接影響投資的風險和報酬的 。如果今天我們亟欲脫手一個投資項目,折價出售就會造成報酬損失。另外流動性差、成交量少的情況下容易造成價格不穩定,也就是風險。流動性很高的時候對於報酬和風險的影響不大,但流動性低的時候影響甚鉅,所以這方面依然是買股勝出。
最後看到最複雜的報酬率部分,乍看之下輸贏互見。如果我們把槓桿效果帶入成長率,在個體差異很大的情況下,房地產的報酬率是有機會表現地比美股大盤更好。另外帶入邊際效用像是租金等收入的情況下,鹿死誰手並不好說。以下嘗試綜合實際可能的情況來計算兩者的報酬率。
買VTI的報酬率很單純。但購買房地產的實際狀況會複雜很多,除了有槓桿效果和租金收入外,還要繳納稅金,出租也有修繕費用,但因為金額相對不高我們暫且忽略。不過還有一項我們仍未考慮進來的就是房屋貸款的本金償還。當持有房地產超過寬限期仍未賣出,就需要開始償還本金。所以要做比較的話,需要把等量的資金投入美股才能公平比較,綜合起來的比較結果如下:
註:台灣近九年房市報酬率標準差設為100%,美股校正報酬率計入利息和本金再投入收益,寬限期設為5年,再投入資金不計入本金(同購屋報酬率計算)。
如果房屋和ETF僅持有九年的情況下,因為寬限期假設為五年,所以本金再投入的效益並不高。但如果拉長持有年限,則購房還款本金和利息的部分,再投入美股後情況會對購買美股ETF的投資更有利。
終於,通過以上種種的分析,對於這場投資擂台賽我們大致可以宣判結果了。在風險方面無疑是購買美股有較低的風險勝出,至於報酬率的部分,美股仍然有較高的勝率,所以這場投資擂台賽的優勝者就是購買美股大盤ETF!
等等,故事還沒結束,讀者一定會納悶⋯⋯

為什麼還是想要買房?

我想看完了整個比較的結果,或許讀者還是想要買房,或是實際上真的面對這樣的人生選擇題時,即便已知被動投資的績效可能更好,我們最後還是選擇了買房,為什麼會這樣呢?
一個最根本的原因是⋯⋯
人們很難以「純投資」的角度來思考買房這件事。
房子是一個實體,我們可以使用,可以居住,甚至可以給人「家」的感覺。這些都是金融市場中那些虛擬的數字無法給我們的,但另一方面,這也意味著我們無法把房子當成那些虛擬的數字而已。想像你今天買了一間房子之後,可以從持有開始到賣掉為止,從來不踏進這間房子、看這房子一眼,不帶任何情感,只在乎帳上值多少錢嗎?
可能讀者會想問「看自己的房子一眼有什麼問題嗎?」是,有問題。
房子如果漲價了,我們當然是愈看愈歡喜。但如果很不幸地房子跌價了,我們真的捨得把摸得到、看得見的房子賣出嗎?先別說房子,恐怕有投資股票的讀者都有住套房的經驗,我們在跌價的時候連一張虛擬的股票都很難賣出了,更何況是多年來乘載我們人生夢想的房子?
這時候人們就會很自然地從理性轉向感性思考:「沒關係,房子跌價時至少還能住、還能出租,未來也還可能漲回來,反而股票跌價什麼都做不了」這種似是而非的理性是很危險的,因為我們早就考慮過出租的效益,也早已考慮到股票沒有邊際效益的狀況。上面這種思考僅反映一種事實:
人們對於房地產的情感,最終招致我們無法承認虧損。
無法停損的行為其實是投資大忌,許多人就是因為無法停損而在投資的世界裡傾家蕩產,這絕對稱不上是合格的投資人。另外提醒一點,房地產和股票這類虛擬金融商品的一個根本差異是,實體的東西會折舊,價值會隨時間慢慢地被侵蝕。所以無法停損帶來的損失,會比股票套牢更嚴重。
那是否有人真的可以理性地在房地產下跌的時候認列虧損呢?主要有兩種狀況,一種是罕見的理性,但要做到這點則這位投資人的財力絕非我們討論的年薪百萬小資族,才能視房地產為一般的金融商品。另一種則是付不出房貸,不得已認賠殺出。
投資房地產的時候,我們時而理性、時而感性,討論獲利的時候我們大開槓桿賺取倍數效果,但虧損的時候我們又強調房地產還有實用性,就算沒有賣出還是有其價值。所以在討論投資房地產這個議題上,我們無法客觀地思考導致了一個錯誤的結論。這也是為什麼即便知道買股是更好的決定,我們仍然想要買房子的原因。

人生不是一道投資題

行文至此,我們已經了解到投資股票是更好的決定,但也承認不理性導致想要買房的慾望,所以我們到底該怎麼做?
讓我們先撇開這個問題,如果今天剛好是發薪日領到一筆錢,你會想做什麼?最常見的就是花錢消費,可能上餐館聚餐,可能找朋友一起唱歌,可能上百貨買化妝品。那麼請問:
  • 這樣的行為是理性的嗎?是的,追求快樂是人與生俱來的本能。
  • 這是錯誤的投資嗎?不是,因為這些消費行為的目的本來就不是為了投資。
答案呼之欲出了,當我們無法完全理性地從投資的角度看待買房子的時候,我們應該從需求的角度來思考。就像我們買衣服,不會期待幾年後可以賣掉賺更多錢,或是我們買車子,就算幾年後可以賣出但幾乎肯定不會比原價更貴。所以我們應該把買房視為這種消費行為,就只是一個自己喜歡的東西,去買它如此而已。
既然決定以需求的角度來看,我們就不應該過分強調它的投資價值。試問我們會去討論吃這頓飯明天可以多賺多少錢嗎?或是買這件衣服可以讓業績提升多少嗎?沒有必要,因為更重要的是我們當下獲得的滿足感,這就是消費帶給我們的意義,即便在經濟學中,也被認為是理性的行為。
所以喜歡房地產就去買,從需求層面來說一點問題也沒有,就不要去思考一定要賺多少錢就行。如果你能夠把槓桿的倍數拉高,1000萬元買完房子你可能還有剩下一點,拿去投入買美股ETF也是不錯的決定。人生從來不是一道投資題,我們可以決定自己的人生。

總結

「如果現在我有1000萬,買房好還是買股票好」這個系列文,給出了以投資觀點來說,我們應該選擇美股大盤ETF。但這是以「純投資」的觀點來探討買房和買股的選擇,並不是要讀者「如果我有1000萬元就應該去買美股ETF」
在我們的人生中,追求快樂是很重要的事情,就算擁有了很多財富,還是要轉換成其他型態讓我們獲得快樂。看著存款簿上數字的增加,可能會讓我們獲得些微的滿足,但存款簿上增加1000元遠不如吃一客千元牛排來得快樂,是吧?
但在投資的世界裡,我們所追求的並不是這種快樂,而是報酬率最大化,所以資產的價值或是存款帳戶裡的數字,就是投資世界中的唯一標準。那在買房和買股的選擇中,買股就是更佳的決定。
本系列文探討了理性投資的本質,並給讀者思考自己想要追求的價值。許多人終其一生所能獲得的財富也就那麼幾千萬,在面對人生重大的選擇時,或許每個人的答案都不一樣,但希望讀者在看完這篇文章後,可以找到自己的最佳答案!

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教主小麥
教主小麥
我是一個熱愛學習的人,台大財金所畢業,曾待過創投參與評鑑投資項目。自學程式,是軟體資深全端工程師。有音樂專長,自組樂團團長,是鍵盤手和合成器手。學習的動力,就來自於分享時得到觀眾給予的笑容和感謝。所以一直以來我都把「分享」當作是自己的使命,希望透過洗鍊的文字、清晰的邏輯,說個故事給你聽。
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