【深度分析】2022中國房市泡沫與房地產崩盤(上)爛尾樓背後的大陸金融危機與經濟邏輯

2022/08/13閱讀時間約 6 分鐘
面對中國的崛起,台灣人常有著難以言述的情緒,我們心中有許多問題卻少有人能透徹的分析解答:
  • 從20年前台灣的新聞就常常說中國房產要崩了,結果崩了20年了都還沒崩,最近這次中國房市又出了問題,到底這次是真崩還是假崩?
  • 中國自豪的特色的社會主義又是什麼呢?透過土地財政瘋狂賣地嗎?這個模式走到極端為什麼成了中國經濟的惡性腫瘤呢?
  • 台灣人只知道台灣經濟奇蹟,但其實全世界發展起來的國家全都各自炫耀說他們國家創造奇蹟哇,那中國自豪的經濟奇蹟又是怎麼靠這個土地財政來達成的?
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這一集我們就用中國地方政府和銀行金融的角度來聊聊,而下集我則會從人民企業和國家戰略的角度解讀:為什麼中國不得不讓房產崩盤(Link稍後補上)

土地財政如何創造了中國奇蹟?

了解中國房市崩盤的原因前,我們需要先了解創造中國奇蹟背後的中國土地財政政策,因為就是這個土地財政政策的成功才讓中國飛速發展,也才因此過度依賴房地產而造成了今天的泡沫化
在 1990 年代末的時候,那時候大陸已經有一定程度的工業化了,但是當時土地政策的限制重重:
  • 有錢想投資的商人和生產企業進缺地
  • 地方政府缺錢搞經濟
  • 人民缺工作討飯吃
所以,傳說中的中國特色社會主義下的土地財政也就因應問題而生啦
這一套新的土地財政模式是這樣的:
①首先政府把地拿出來先便宜賣
②企業買地入駐
③入駐的企業會創造工作就業的機會
④人民因為在當地工作自然也就買了房
⑤這促進了地方經濟的發展
⑥地價、房價因此也就跟著上漲啦
⑦地方政府也就開始可以抬價賣地啦
⑧而賣地的錢,政府又可以用於投入基礎建設,拉動民生經濟,並且最後又把地價房價給拉起來
想出這樣一個土地財政模型可以說真的是好棒棒,政府搞經濟、企業好辦事、人民有飯吃、買房還增值,創造中國經濟奇蹟,還把台灣的企業都給挖出走過去了
這樣的土地財政的成功讓中國嚐到了甜頭上癮了,一套組合拳給打了20年到今天,那為什麼這土地財政最後成了中國經濟的惡性腫瘤呢?

為什麼中國土地財政模式失效了?

土地財政政策要能成功,那是有幾個前提假設條件的:
  • 第一條件,人民要有錢能貸款、買得起房:
    但是現在中國人民的房價已經高到讓年輕人絕望的都要躺平的程度,能買房的人越來越少,而買了房的韭菜因赴房貸負擔太重、一旦失業就會房貸違約還不上款,所以這第一個條件在2022爆了,等下細說
  • 再來第二個條件,城市化還能夠維持高速:
    也就是說城市的廉價勞動力人口還能繼續增加、企業還能繼續拿到低價的土地、基礎建設蓋了還能夠對城市有幫助,但是中國的城市化率已經到了65%的程度,再上漲離歐美80%天花板已經非常接近了,因此這第二個條件也即將瓦解
我們回到2022之前這兩條件還成立的時期,房價雖然像是惡性腫瘤的不斷漲大,但中國也順利成長沒有病發直到今年,但疫情後的經濟下行戳破了房市泡沫,當人民失業還不上貸款、買不起房,那土地財政就到頭了,怎麼理解呢?
當城市化的速度放緩了:
①政府的地就很難再賣出去了
②企業也因為城市已經發展起來了、沒有廉價的人力和土地而不入駐地方了
③人民又運氣不好碰上經濟下行,有些人失業了、在職了也不漲薪很多年了
④一大部分的人民要馬買不起房、要馬失業了還不上款
⑤正常這個時候政府會搞些基礎建設工程來拉動經濟,但過去20年蓋太多了,現在已經沒啥有用的基礎建設能蓋了,再蓋也沒辦法幫助經濟
⑥所以地方的經濟停滯了
正循環被打破了,預期一反轉⑦房市當然就只能崩了,一部分地區的房價直接跌回兩年前的價格,而且跌勢還沒停下來,而地價一跌,地方政府靠賣地賺錢的手段就不靈了,賣地賺的錢減少了...
可以說中國成也土地財政、敗也土地財政,一路走來到了今天已經運行不下去了,整個經濟結構只能透過房市崩盤一波來休克療法來重新振作,當然這個看我們下期的文章會比較容易了解
(下期文章link馬上補上...)
而這一連串的轉變,連帶的把銀行這個剛剛都沒提到的角色也給扯了下來,釀成了金融危機和斷尾樓的出現

看懂土地財政引發的中國金融危機

一牽扯到金融的話,概念就複雜了,所以我們再來張圖來幫助大家理解土地財政背後的金融邏輯:
①地方政府為了要整理土地賣給地產商,需要先跟地方銀行借錢
②而地方政府把地賣給地產商後,③就有錢能夠還給銀行錢了
④但是地產商沒錢阿,怎麼辦呢?沒關係,找銀行借就行啦
⑤地產商借了就有錢可以付給政府了
⑥接著地產商要把房賣給人民,但人民也沒錢阿,怎麼辦呢?
⑦沒關係,找銀行借就行啦,⑧借了人民就有錢可以付款給地產商了
這一連串流程在高速發展的時候可真的是好棒棒,銀行貸款賺錢、政府賣地賺錢、地產商賣房賺錢、人民雖然當最後的接盤俠但可以用房價上漲來長期投資
如果城市化可以繼續高速,地和房可以一直漲價,那人民就算苦也還能撐住,不過我們也別忘了,⑨地價房價、泡沫&債務負擔、風險是一直在默默積累著的
然而,走到今天,城市化到頂、這個過程讓地價房價高漲過頭,並且人民的債務負擔和風險都上升到了極端時:
①當經濟環境一出現下行,失業率上升
人民沒了工作後,②要馬還不上款、要馬不買房了,表現為:房貸斷供
③地產商房賣不出、款收不回來,那就資金緊張了,④但是房賣不出去銀行也不可能再額外借錢給地產商,因此資金鏈斷裂後,跑路留下爛尾樓
⑤而地方政府整了好多地但賣不出去了,⑥銀行的錢也還不上了,所以河南出現了公務員薪資停發的狀況
⑦最後債主銀行借出去的款都收不回,那還怎麼活,直接開大招,不准存錢的儲戶取款了,真的是很聰明的方法哇
這樣的悲劇在經濟下行後的中國遍地開花

看懂中國房地產的興衰邏輯

相信朋友們看到這,就已經有中國從奇蹟般的發展到現在的爛尾樓的大局觀了:
  • 首先土地財政創造經濟奇蹟
  • 模式走到盡頭走不下去了、城市化到頂、留下了高房價、高負債的風險
  • 接著一旦遇到了全球經濟下行、人民失業率飆升還不了款的狀況,就整條鏈路連環出現金融問題
  • 爛尾樓的結果出現在人們的視線中,但這棋子是20年前的局埋下的果,參與者全部受害,銀行停止取款、地方政府發不出薪水、地產商跑路留下爛尾樓、人民斷供還不上貸款
這一期的內容我們把重點放在了『地方政府』、『地方銀行』的角度,但是民生經濟、中國內循環、共產黨維持政權的困局我們都沒討論到,大家可以觀看我的下期內容來了解
大家也可以思考一下,中國目前的狀況,台灣就沒有嗎?那台灣房市在什麼條件下會崩盤呢?會崩的多誇張呢?歡迎留下你對大局的觀點! 你敢提出、小蔡哥一定回復你跟你開槓!
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高房價損害民生造就台灣的少子化,並且導致台灣產業升級失敗,然而金融體系與房市已經高度綁定,我們需要對房產有正確的認知才能避免台灣出現系統性的經濟危機
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