【理財型房貸】基本介紹及自我需求審視

本篇要來介紹一下很多人都聽過的商品——「理財型房貸」。

其實我在買房前，在一個投資股票的Line群就有聽過這個。

只是買房後，不知怎的，完完全全把它給遺忘了。

直到近期有一位讀者私訊我，才讓我靈機一動＋記憶恢復。

近期做過研究、與承辦討論、並仔細試算後，覺得似乎可行，於是乎決定寫下系列文章，作為分享及記錄用途。

在開始介紹詳細的試算結果之前，我覺得有必要先來一些基本介紹。

理財型房貸，網路上一搜尋就有很多文章。

但其實許多細節，還是要實際詢問過承貸方，才能精確地掌握。

譬如網路上對於何謂理財型房貸，都是非常籠統地幾句話帶過。

所以當我在網路上做完功課，我對理財型房貸的理解是這樣：

「理財型房貸，就是把你已經繳給銀行的房貸本金，再跟銀行借出來活用。譬如你還了本金400萬元，那這400萬元就是你申請理財型房貸的額度。」

但詢問過業務，才明白原來理財型房貸，是「房屋重新鑑價→鑑價8成扣除房貸本金餘額→貸款額度」。

也就是說，只要房屋有增值，則有機會貸出比你當初繳還房貸本金還要更多的金額！

舉例來說，我目前償還的房貸本金有200萬元，房貸本金餘額680萬元。假設房屋鑑價結果為1,300萬元，則鑑價8成扣除我的房貸本金餘額1,300萬*0.8-680萬=360萬。意即，我可以貸款出的理財型房貸額度為360萬元。

咦？這樣不是跟「房貸增貸」一樣嗎？

沒錯！

理財型房貸的額度，與房貸增貸的額度是一樣的。

唯三的不同，就在於「利率」、「約期」以及「還款型態」。

1. 利率

理財型房貸利率一定會比房貸增貸要來得高。

房貸增貸的利率，有的會比照一般型房貸，有的會稍高一些。

2. 約期

理財型房貸基本是一年一約，有特殊情形可簽長約。

房貸增貸則是會跟一般型房貸綁在一起，假如一般型房貸是20年期，那房貸增貸也會跟著20年期。

3. 還款型態

理財型房貸的好處是可以「隨借隨還」，更可以「只繳息」。

房貸增貸則是會綁約(提早清償可能須賠違約金)，而且跟一般型房貸一樣，需繳「本利和」；不過房貸增貸可以有1-3年的寬限期(只繳息)，此部分要跟承辦方詳談。

以我來說，我的一般型房貸是給國泰人壽承辦，目前利率為1.75% (從1.31%起升)，綁約3年(目前剩2年)。

他們給我的「房貸增貸」條件如下：

利率比照一般型房貸1.75%（隨央行利率調整），有綁約，2年寬限期。

「理財型房貸」條件如下：

利率2.18%（隨央行利率調整），可簽7年約，但不保證續約部分。(網路有過來人經驗分享，只要約期內繳款正常，應不會有續約問題)

那，為什麼我想要申辦理財型房貸呢？

簡單來說，我需要「現金流」。

其實，這也表示我承認自己先前的資金策略錯誤。

不過我認為，及早發現錯誤、趁早改善就好了，不要太過苛責自己。

因為家庭耳濡目染的觀念，讓我對於「跟銀行借錢」這件事非常戒慎恐懼。

所以，我捨棄了「首購寬限期」，在我去年7月買完房以後，我就開始很積極地償還房貸本金。

在買房前，我有現金4XX萬元，其中的2XX萬元拿去繳付買房頭期款後，等新屋佈置完成並入厝後，我就把剩餘的2XX萬元分批還回去房貸本金了。

其實，當初也不是沒想過把現金留在身邊做更有效率的投資，但看著市場升息氣氛濃厚，所以即便我本身的薪資所得足以cover每個月房貸本利和(我的月薪65K，房貸本利和25K)，我還是把能還給銀行的現金，通通繳了回去。

於是乎，我現在留在身邊的現金，只剩下緊急備用金2X萬元。

所以我目前能用來買00878的資金，就只剩下每個月定期定額1萬元，以及每月月底的剩餘閒錢購入。

也就是說，我一個月大概可以買個1張00878左右。

可能對有些人來說，這樣已經足夠。

但我認為，應該還能更有效率。

尤其是我年紀不小了(奔四QQ)，我存股起步的時間太晚，如果要依靠「時間」的威力產生複利效果，可能會有點吃力。

而且這一個月可以拿來買00878的錢，還是東省西省、壓力有些大的狀況下，才硬擠出來的。

就是這種多重原因，使我「想擴大現金流」的想法越來越濃；再加上追蹤槓桿哥 (IG@stockrookie878) 已久，他「借貸套利」的觀念也慢慢影響著我。

也因為本身已經有在繳房貸本利和，所以我的目標是「只繳息」的貸款方式。

參考了槓桿哥的文章，我一開始是看上「股票質押」。

無奈我目前投入股市的金額只有少少的68萬元，跟槓桿哥討論後，能貸出的安全金額只有24萬元。

我覺得效益有點低，再加上問到比較好的條件是聯邦銀行，後續要跑的程序有點繁雜，所以便作罷。

就這樣又過了一個月。

某天，忽然有位讀者私訊我，問我有沒有聽過「理財型房貸」。

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