〔影片〕 【買房背債不再”窮到只剩房”？”理財型房貸”你該知道的6件事】貴哥來開講#8
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「Hello 大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講 ，貸款有好事，今天要跟大家分享的是什麼是理財型房貸」。
1. 什麼是理財型房貸？
正常跟銀行辦的房貸是，還掉之後是不可以再拿出來的，理財型房貸的話，相反還掉的部分，可以再拿出來使用，拿出來的資金，可以去做理財的運用。
一般銀行它怎麼做理財型房貸的案件，我大概做一個說明：比如說我現在買房，我貸款貸了1,000萬元，那好，它分成兩案，第一個就是甲案額度1,000萬元，分20年好了，本息平均攤還，乙案就是所謂的理財型房貸， 理財型額度那乙案它不會給你1,000萬元，它絕對不會給你1,000萬元，它會看你適合多少額度。
比如說：你是上班族，你可能每個月固定收入就5、6萬元，也沒有做其他額外投資，又希望要有這樣子的產品，那銀行可能就是給你100萬元或200萬甲乙案互為留用，留用就是共用這一個1,000萬元額度，就是乙案理財型房貸，可動用額度來自於哪裡，來自於甲案還掉的本金，所以如果房貸是只繳息不還本，那它不會有額度。
2. 理財型房貸的優點
- 可隨借隨還
- 以日計息
- 動用才計息
- 利率相比信貸、車貸較低
理財型房貸優點其實有很多，假設你有一個200萬元的理財型額度，隨時備用，假設現在股市很好、很夯，那可能你的朋友跟你說，這一檔股票不錯，那你也想要嘗試，可是你就沒有那麼多錢，這時候你可以使用理財型房貸，不用的時候馬上就還掉，那它的利息，就只算你動用這幾天的利息而已，那你不動用的時候，是不需要繳利息的。
然後再來就是，跟其他貸款產品來做比較的話，比如說辦信貸、辦車貸，它就是還款年限比較短，然後利率比較高，然後還會綁約，那相反的理財型房貸，都沒有這些限制，在這些貸款產品比較當中，理財型房貸會是在這一些貸款產品當中，是算利率最低、最便宜的、最活用、最好用的產品。
3. 理財型房貸的缺點
- 審核較嚴格
- 貸款成數較低
- 利率比一般房貸高
理財型房貸它的特性是，還掉的本金是隨時可以再拿出來使用，也就是說，有可能是隨時把還掉本金，都再拿出來使用，但也可能是永遠沒有還本，所以理財型房貸對銀行來講，它的風險是比較高，所以銀行在對這種產品的額度的審核，會稍微保守一些些，比如說：如果說是一般的房貸，它可能就是會給你8成或甚至85成，但是如果是理財型房貸，它有可能就是保守一點，給8成或甚至給到75成之類的，再者就是，利率會比一般房貸再高一些些，如果是以現在的利率的話，理財型房貸的利率有可能會在：2%~3%、3.5%不等。
4. 理財型房貸無法展期的原因
- 半年以上未動用
- 動用次數太頻繁
- 設定第二順位抵押權
- 信用狀況異常
理財型房貸，它還有一個特性就是說，因為它是一年一約，所以銀行它會自動展期，但是這個展期它三年到之後，它會希望你提供最新的財力，你只要提供，它就會給你再展期三年，那正常這個額度會跟著你的房貸結束。
有幾種情形會提前結束，比如說第一、你這個理財型房貸是完全沒有動用，那一年到的時候，銀行就可能會告訴你，因為你理財型額度都沒有在動用，我們這個額度就停掉好不好？如果你要再展期，銀行會跟你收一個5000元的手續費；然後有可能就是，你一直在使用這個額度，我在銀行真的有遇過蠻多客戶，就是當他的手頭比較緊的時候，假設他貸款一個月是要繳4萬塊，那4萬元裡面有32,000元是還本，8,000元是利息，他繳掉之後，他隔天又去把它拿出來，32,000元再領出來，所以他有可能會一直滿額使用，這樣子其實銀行是不喜歡的。
所以銀行它會在一年到，要展期的時候，它就可能會跟你說，你可能不適合這個產品，這個額度我們要收回；第三就是你的房子在銀行之後，有做了一個二胎、二順位的抵押權設定，如果銀行它在展期的時候，它看到有這種情形，它也是不給你使用；然後再者就是，你可能是信用有異常了，那這個額度就是會直接取消。
5.透支型房貸vs.理財型房貸
透支型房貸，其實我們也可以用理財型房貸，來給它一個統稱，它不太一樣的是，它是一個純額度，理財型房貸是你撥款的時候，你是沒有額度的，那如果是透支額度就不一樣，它撥款的時候是馬上可以動用的，為什麼叫透支，假設你的存摺餘額是0元，那你這個額度是300萬元好了，你這個0元的存摺，你可以繼續領到負300萬元，它一般就是空間夠大，或者是沒貸款的，才會去單單辦一個透支額度。
6. 抵利型房貸vs.理財型房貸
另外一種跟理財型房貸有點像的叫作「抵利型房貸」，什麼叫做抵利型房貸？顧名思義就是存款抵掉你的放款利息，假設你的房貸是1000萬，那你有500萬的存款，你只要把這些存款放在活儲帳戶裡面，你就可以不用繳這些房貸的利息。
抵利型房貸目前市場上外商銀行比較多，它們主要在做的產品其實不是房貸，它們是要做財富管理，它這樣子的產品出來之後，會吸引到比較有資金的客戶，就是還款能力比較強，或可能他是會有一些存款的這些客戶，那這個其實就是銀行它的目標客戶。
接下來就是我把這三種房貸產品，你比較適合哪一種，我們講理財型房貸，其實這樣子的產品是，任何族群都適合。接下來就是透支型，這一種可能就是比較適合，自營商、股票族，就是你有短期資金需求的，這樣子的族群，第三種是抵利型房貸，它會比較適合，你的自由資金是比較大、比較多，你可能你的收入高，你可能會有比較多存款的客戶，你就適合用這一種。
那我們今天就討論到這邊，下集我們再跟大家分享更多活化不動產的方法，請繼續鎖定我們的頻道，記得開啟小鈴鐺，貴哥來開講「貸款有好事」。
作者簡介－孫鴻貴
好事貸（新鑫二胎房貸直屬經銷商）創辦人
16年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：
2003~2006年：國泰世華銀行消費金融處 業務經理
（連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮）
2006~2017年：日盛銀行消費金融處 業務經理
（連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮）
2011年~2015年：榮獲日盛銀行最佳保險銷售菁英獎
（連續五年榮獲殊榮）
本文引用來自：〔影片〕 【買房背債不再”窮到只剩房”？”理財型房貸”你該知道的6件事】貴哥來開講#8
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