套房貸款難過件的4大原因!小宅當道,購買前要特別留意套房貸款的問題!

2022/10/05閱讀時間約 9 分鐘
小套房
銀行以往對於 套房貸款 比較保守,但現在雙北市25坪以下小套房占比已超過4成,銀行也有逐漸放寬的趨勢。核貸成數已經接近七成,利率一般也在2%以下。
套房貸款:現在人不想結婚也不想生小孩,加上都市的土地嚴重供需失調,薪水沒漲,房價高漲,買的坪數越來越小,買不起大房子,總還買得起小套房,這是許多人的心聲。
高房價讓許多買房自住的人,只能退而求其次選擇小坪數的房子居住,然而小套房盛行與銀行套房貸款成數卻沒有呈正相關,許多人在辦理套房貸款時更是處處碰壁,這又是為什麼呢?用小套房來抵押貸款,似乎總是會被銀行拒於門外。情況真的是這樣嗎?

套房的定義?套房貸款是什麼?

「套房」的認定,各家銀行的標準並不一致
根據房市專家指出,「套房」的認定,各家銀行的標準並不一致。
有的銀行是看「權狀坪數」,不超過十六坪,就算是套房。有的銀行則是更嚴格,「室內面積」不超過十五坪就算是套房。
綜合大多數銀行的認定標準,我們可以歸納出,權狀總坪數在十五坪以下,或是扣掉公設之後不到八坪的房屋,都會被列入套房。
套房是指為了在同一房間內滿足多個起居需要,把多個設施(例如廁所、衣帽間)嵌入房間裡的房型。
在購買套房及辦理貸款的認定上,套房貸款也稱為「小宅貸款」、「小坪數貸款」,各家銀行對於套房認定的標準略有不同,建議簽下買賣合約前,務必向銀行確認貸款方案及細節。

套房貸款難過件的原因

  • 位不佳,位置偏遠地段
    一般房屋都已經很重視生活機能與便利性了,如果套房坪數小又地處偏遠,週邊甚至有嫌惡設施,那麼會被認定為高風險物件。
  • 社區戶數多,管理不周
    戶數一多管理起來自然不易,而且人口出入複雜也是許多購屋人擔憂的部分,戶數多的套房貸款成數可能從原本的7成降至5、6成,如果綜觀其他因素也不利的話甚至難以過件。
  • 屋齡老舊,二次施工違法夾層
    屋齡老舊除了有結構安全疑慮外,違法夾層經通報也有可能被拆除,大部分銀行都不願意承擔此風險。
  • 坪數低於15坪
    套房屬於投資性質較高的物件,可貸成數本來就比自用住宅還要來得低,另一方面套房因為金額較低,某種程度顯示買方經濟能力較弱,銀行也會認為貸款風險較高。

哪些因素會影響套房貸款成數

  • 屋況與坪數
    各家貸款機構對於套房坪數的認定不同,不過10坪或是18坪套房在鑑價上會有很大的落差,這當中還要注意有無包括附屬建物或公設面積。此外,屋況或新或舊、有無年久失修也是套房貸款評估條件之一。
  • 周邊環境
    生活機能方便與否會是鑑價時的評估依據,如果周遭有嫌惡設施(如加油站、殯儀館、高壓電塔等)會影響核貸成數。
  • 房屋類型
    如果坪數和屋齡相去不遠的話,房屋類型、有無管委會等也會是考量,一般來說配有電梯的大樓會比普通公寓的價值來得高。

套房貸款成數:六成~八成不等

銀行對於套房放貸的成數比較低,通常最高只有六成到六成五。
不過,根據聯徵中心的統計,2018年,銀行對於套房貸款的成數有放寬的現象。以「六都」來看,套房核貸成數平均在66~69%之間,其中,台中市的貸款成數是六都中最高,平均可以貸到69%,將近七成。
為了爭取客戶,最近台北市也傳出套房的貸款成數拉高到七成,甚至高達八成,和一般住宅一樣。
可以看出,即使是套房,「地段」因素還是很重要。
如果是捷運套房、學區設籍套房,或是飯店管理式的高級套房,都是屬於高價物件,也是銀行樂意承作的。
另外,申請人的信用紀錄、財力狀況,也會影響銀行核貸的意願。
如果是長期合作的老客戶,很有機會向銀行爭取更高的成數,和更低的利率。
利率:一般在2%以下
至於套房房貸的利率,大多數地區,利率都在年息2%以下,其中又以台北市的利率最低,根據聯合徵信中心針對2018年交易資料的統計,平均利率只有年息1.79%。

銀行對套房貸款的管控漸漸放鬆

在過去房價狂飆的幾年,太多投資客炒作套房,銀行為了降低風險,對於套房貸款的管控變得更保守、更嚴格。十五坪以下的物件,許多銀行不願意承作貸款。
許多銀行對於套房的放貸,分行是沒有權限的,必須送到總行審核。
小套房的房貸中,銀行是盡量選擇:
1.不難轉手
2.不做投資客
3.周圍環境不過於複雜
3點齊備的套房,比較能順利通過核貸。

購買套房之前應該注意的貸款事項

目前主流的套房物件多是1~2房的產品,不過綜合上述之原因在貸款上仍屬高風險項目,建議申貸者在購屋前先了解銀行的承作方案,否則碰上拒貸或是放貸成數低的情況必定會手忙腳亂。
此外,許多銀行在進行套房貸款試算時,在初估期間會將貸款金額估得很漂亮,吸引民眾申辦,殊不知到了核貸階段時才發現暗藏玄機,原來是以「套房專案」來包裝、拉高貸款成數,實際上則是用信貸做搭配,不僅使套房貸款利率抬升,貸款年限也僅有十年,除了利息成本增加以外,貸款月付金也增加許多。
民間套房貸款方案
並不是只有銀行才有承作套房貸款,如果你的信用評分不足、房屋條件不佳被銀行拒貸,其實還可以選擇向民間貸款公司、民間代書辦理。
民間管道的貸款利率雖然比銀行略高,但核貸門檻寬鬆、可貸成數高達9成。
相較銀行審核時會調閱聯徵紀錄、對於申貸者的各個條件放大檢視,申辦民間套房貸款的壓力減輕許多,就算你有信用瑕疵、信用小白的狀況也不用擔心,貸款業者會客觀地根據房屋價值核貸,不會因為信用評分而限制了貸款成數。
套房貸款難過件一說並非空穴來風,畢竟坪數少對銀行來說不好轉手,可利用價值偏低讓風險連帶提升,加上套房的價格較低,銀行自然會懷疑申貸人的還款能力是否穩定。
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