套房貸款難過件的4大原因！小宅當道，購買前要特別留意套房貸款的問題！

嘗試●常識

2022/10/05閱讀時間約 9 分鐘

小套房

銀行以往對於套房貸款比較保守，但現在雙北市25坪以下小套房占比已超過4成，銀行也有逐漸放寬的趨勢。核貸成數已經接近七成，利率一般也在2%以下。

套房貸款:現在人不想結婚也不想生小孩，加上都市的土地嚴重供需失調，薪水沒漲，房價高漲，買的坪數越來越小，買不起大房子，總還買得起小套房，這是許多人的心聲。

高房價讓許多買房自住的人，只能退而求其次選擇小坪數的房子居住，然而小套房盛行與銀行套房貸款成數卻沒有呈正相關，許多人在辦理套房貸款時更是處處碰壁，這又是為什麼呢？用小套房來抵押貸款，似乎總是會被銀行拒於門外。情況真的是這樣嗎？

套房的定義？套房貸款是什麼？

「套房」的認定，各家銀行的標準並不一致

根據房市專家指出，「套房」的認定，各家銀行的標準並不一致。

有的銀行是看「權狀坪數」，不超過十六坪，就算是套房。有的銀行則是更嚴格，「室內面積」不超過十五坪就算是套房。

綜合大多數銀行的認定標準，我們可以歸納出，權狀總坪數在十五坪以下，或是扣掉公設之後不到八坪的房屋，都會被列入套房。

套房是指為了在同一房間內滿足多個起居需要，把多個設施（例如廁所、衣帽間）嵌入房間裡的房型。

在購買套房及辦理貸款的認定上，套房貸款也稱為「小宅貸款」、「小坪數貸款」，各家銀行對於套房認定的標準略有不同，建議簽下買賣合約前，務必向銀行確認貸款方案及細節。

套房貸款難過件的原因

位不佳，位置偏遠地段
一般房屋都已經很重視生活機能與便利性了，如果套房坪數小又地處偏遠，週邊甚至有嫌惡設施，那麼會被認定為高風險物件。
社區戶數多，管理不周
戶數一多管理起來自然不易，而且人口出入複雜也是許多購屋人擔憂的部分，戶數多的套房貸款成數可能從原本的7成降至5、6成，如果綜觀其他因素也不利的話甚至難以過件。
屋齡老舊，二次施工違法夾層
屋齡老舊除了有結構安全疑慮外，違法夾層經通報也有可能被拆除，大部分銀行都不願意承擔此風險。
坪數低於15坪
套房屬於投資性質較高的物件，可貸成數本來就比自用住宅還要來得低，另一方面套房因為金額較低，某種程度顯示買方經濟能力較弱，銀行也會認為貸款風險較高。

哪些因素會影響套房貸款成數

屋況與坪數
各家貸款機構對於套房坪數的認定不同，不過10坪或是18坪套房在鑑價上會有很大的落差，這當中還要注意有無包括附屬建物或公設面積。此外，屋況或新或舊、有無年久失修也是套房貸款評估條件之一。
周邊環境
生活機能方便與否會是鑑價時的評估依據，如果周遭有嫌惡設施（如加油站、殯儀館、高壓電塔等）會影響核貸成數。
房屋類型
如果坪數和屋齡相去不遠的話，房屋類型、有無管委會等也會是考量，一般來說配有電梯的大樓會比普通公寓的價值來得高。

套房貸款成數：六成～八成不等

銀行對於套房放貸的成數比較低，通常最高只有六成到六成五。

不過，根據聯徵中心的統計，2018年，銀行對於套房貸款的成數有放寬的現象。以「六都」來看，套房核貸成數平均在66~69%之間，其中，台中市的貸款成數是六都中最高，平均可以貸到69%，將近七成。

為了爭取客戶，最近台北市也傳出套房的貸款成數拉高到七成，甚至高達八成，和一般住宅一樣。

可以看出，即使是套房，「地段」因素還是很重要。

如果是捷運套房、學區設籍套房，或是飯店管理式的高級套房，都是屬於高價物件，也是銀行樂意承作的。

另外，申請人的信用紀錄、財力狀況，也會影響銀行核貸的意願。

如果是長期合作的老客戶，很有機會向銀行爭取更高的成數，和更低的利率。

利率：一般在2%以下

至於套房房貸的利率，大多數地區，利率都在年息2%以下，其中又以台北市的利率最低，根據聯合徵信中心針對2018年交易資料的統計，平均利率只有年息1.79%。

銀行對套房貸款的管控漸漸放鬆

在過去房價狂飆的幾年，太多投資客炒作套房，銀行為了降低風險，對於套房貸款的管控變得更保守、更嚴格。十五坪以下的物件，許多銀行不願意承作貸款。

許多銀行對於套房的放貸，分行是沒有權限的，必須送到總行審核。

小套房的房貸中，銀行是盡量選擇:

1.不難轉手

2.不做投資客

3.周圍環境不過於複雜

3點齊備的套房，比較能順利通過核貸。

購買套房之前應該注意的貸款事項

目前主流的套房物件多是1～2房的產品，不過綜合上述之原因在貸款上仍屬高風險項目，建議申貸者在購屋前先了解銀行的承作方案，否則碰上拒貸或是放貸成數低的情況必定會手忙腳亂。

此外，許多銀行在進行套房貸款試算時，在初估期間會將貸款金額估得很漂亮，吸引民眾申辦，殊不知到了核貸階段時才發現暗藏玄機，原來是以「套房專案」來包裝、拉高貸款成數，實際上則是用信貸做搭配，不僅使套房貸款利率抬升，貸款年限也僅有十年，除了利息成本增加以外，貸款月付金也增加許多。

民間套房貸款方案

並不是只有銀行才有承作套房貸款，如果你的信用評分不足、房屋條件不佳被銀行拒貸，其實還可以選擇向民間貸款公司、民間代書辦理。

民間管道的貸款利率雖然比銀行略高，但核貸門檻寬鬆、可貸成數高達9成。

相較銀行審核時會調閱聯徵紀錄、對於申貸者的各個條件放大檢視，申辦民間套房貸款的壓力減輕許多，就算你有信用瑕疵、信用小白的狀況也不用擔心，貸款業者會客觀地根據房屋價值核貸，不會因為信用評分而限制了貸款成數。

套房貸款難過件一說並非空穴來風，畢竟坪數少對銀行來說不好轉手，可利用價值偏低讓風險連帶提升，加上套房的價格較低，銀行自然會懷疑申貸人的還款能力是否穩定。

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