中古屋貸款成數怎麼抓?怎麼做才能貸好貸滿?

2022/10/05閱讀時間約 9 分鐘
對於未來計劃買房的人來說,要購入中古屋或預售屋肯定是尋找房子前,主要考量的事項之一,尤其在網路上經常可見首購族對中古屋貸款的討論,然而要如何增加中古屋貸款成數呢?
中古屋貸款成數

中古屋是什麼?和老屋、新古屋有什麼不同?

中古屋通常是指屋齡介於3~19年,或是曾有人居住過、轉手買賣過一次以上的房屋。和老屋不同的地方是,老屋多半是指屋齡超過30年、曾有人住過且沒有電梯升降設備的房屋;至於中古屋和新古屋的差別,新古屋為屋齡在3~10年內但沒有人住過的房屋,通常是投資客為了投資預售屋且無自住需求、建商滯銷的建案,可能會轉手買賣,但仍非中古屋。
目前的新建案公設比普遍偏高(30%上下),中古屋和新古屋實際可運用的坪數會比新建案來得多,其中新古屋的房價比中古屋高一些,老屋雖然公設比較低,仍需經過一番整修才適合入住,30年以上或40年的中古屋貸款成數也相對較低,這部分看個人的預算及需求~有些家庭因為有孝親需求會選擇新大樓,有些則是預算有限選擇中古屋~

中古屋貸款有什麼種類?成數是多少?

以中古屋作為貸款擔保抵押時,可分為以下2種:

中古屋購屋貸款

中古屋購屋貸款是指為了購買中古屋向銀行等金融機構申請的房屋貸款,依照房屋坐落地段與區域決定貸款成數,通常貸款成數會比新成屋低一點,大約5~8成。

中古屋原屋貸款

中古屋原屋貸款則是指以名下持有的中古屋向銀行等金融機構申請房屋抵押貸款,不論是來自繼承或過去購入的中古屋皆可申辦。一般來說,貸款人自有中古屋的房貸可能比較少或已繳清,因此可貸空間會比較大,貸款成數大約是5~7成(新成屋看區域有時候會達8~8.5成),也是依照房屋坐落地段與區域決定。

申請中古屋貸款該注意什麼?

由於中古屋屋齡較高,比起新成屋來說房價較低,也較有議價空間,在購買中古屋前可先思考並計算貸款金額、利率、每月月付金等數字,並注意以下事項:

建材種類


台灣建築物所使用的建材種類可分為5種,依建築結構從強到弱排序:鋼骨混凝土(SC)>鋼骨鋼筋混凝土(SRC)>鋼筋混凝土(RC)>加強磚造>磚造
建材種類,從強到弱
SC、SRC、RC建築耐用年限為50年,加強磚造為35年,磚造房屋則為25年,目前多以RC結構居多,SRC或SC結構多用於都會區高樓建築,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,因此購買屋齡較高的中古屋時要注意建材種類,若剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值就越低,銀行核貸金額與成數也會比較低

坐落區段

常銀行會將房屋按坐落地區分級,共計A、B、C、D四級,A級最高可申請到8成的貸款,B級為7.5成,C級為7成,D級僅有6成。被列為A級的行政區為台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等,而外島地區如澎湖、金門等則被列為C級。
若中古屋位於雙北地區,或易達捷運站的地段,即使是老屋還是有可能貸到8成。

貸款年限

*銀行的核貸算法是貸款人的年齡加上貸款年期必須小於75。
年齡加上貸款年期必須小於75
例如:年齡40歲+貸款30年=70,因此貸款30年最大歲數在40-45歲左右~
*貸款年限加上屋齡必須小於50,因此在申請中古屋貸款前也要注意貸款年期。
貸款年限加上屋齡
例如:屋齡20年+貸款30年=50,因此貸款8成最大範圍是屋齡20年還可以貸款30年~

核貸金額

各家銀行在核貸前,放款部門會考量房市波動風險,以及根據各區域內不同地段不動產的市價、過去交易價格紀錄、區域房仲成交價格、附近法拍屋拍定資訊等,因此估價時會比市場成交價保守,通常核貸金額會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者取其低者作為貸款計算基準。

還款能力

貸款人的職業、還款能力和信用狀況也是銀行非常重視的項目,如果貸款人是軍公教人員、前百大企業員工等收入穩定的族群,又能提供報稅資料、薪資轉帳證明,且信用狀況正常者,都能證明還款能力佳,不僅過件率高,貸款利率和成數也會比較好。

中古屋貸款流程為何?

若想申請中古屋貸款,會有哪些必經流程呢?
  1. 資料審核:根據貸款人提供的房屋及土地所有權狀或謄本、薪轉證明等,進行貸款資料初步審核。
  2. 銀行鑑價:銀行會根據該房屋坐落區段、屋況、坪數大小等眾多因素進行估價。
  3. 銀行照會:向聯徵中心調閱信用報告、了解信用與負債狀況後,銀行會決定貸款案件准駁,並與貸款人、保證人進行照會,確認核貸金額、利息等。
  4. 對保簽約:銀行或代書和貸款人聯絡約時間進行對保手續,必須由屋主本人親自出席,並簽訂貸款合約、提供房屋及土地權狀給銀行辦理抵押權設定。
  5. 設定投保:對保結束後到撥款前,還需經過抵押權設定的流程,抵押權設定金額為貸款金額的2倍,並強制投保火險與地震險,保費由貸款人自行負擔,一年一期直到清償貸款為止。
  6. 確認撥款:待抵押權設定、保險投保完成後,銀行就會撥款至貸款人指定帳戶。

已申請過中古屋貸款還能再借款嗎?

若當初為了購入中古屋已申請過一次貸款,後來又有資金需求,可以向銀行或民間貸款公司再次申請中古屋原屋貸款。
以銀行來說,除了考量貸款人的收入與信用狀況外,房屋坐落區段也會是十分重要的條件,假如未來貸款人無法償還,銀行就能依中古屋的殘餘價值進行拍賣,因此位於都會區或精華區段的中古屋較容易再申請到貸款。
以我們金融貸款王而言,申請條件寬鬆,不看信用狀況、不需要保證人,且核貸速度快,只要名下房屋仍有殘值,就能再以中古屋申請貸款,最快當日內就能取得資金,歡迎來電免費諮詢由專人為您服務!
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