17.HK (新世界): 被地產耽誤的藝術家
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投資理財內容聲明
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導讀
新世界作為香港4大家族之一，近年ge業務亮點有2個，第一、K11品牌; 第二、農地。但被批評得最多ge，就係個高負債問題。2022年Q2開始大跌亦係因為呢一點，不斷被大行攻擊。 今日重點係想講17.HK商業模型，由於篇幅所限其他部分就會盡量省略。
新世界軍隊結構
1. 大將軍為新世界發展(17.HK): 主力做香港物業發展及投資
2. 將軍新創建(659.HK): 貢獻集團收益超過60%，做基建及保險業務
3. 副將新世界中國及新世界百貨中國(852.HK): 中國物業發展、投資及零售
2. 將軍新創建(659.HK): 貢獻集團收益超過60%，做基建及保險業務
3. 副將新世界中國及新世界百貨中國(852.HK): 中國物業發展、投資及零售
商業模型 + 投資亮點
1. 中高端住宅 (Grade A residential projects)
2. ⭐️ Asset Light/代管
新世界其中一個營運方針係輕資產模式，希望達到減低gearing及增加經常性收入。
(A) Non-core asset disposal: 近年不斷賣走非核心資產，希望可以減低Gearing。
(B) Recurring income: 呢一部分主要係透過做中國物管業務達成，公司目標係2024年Recurring income收入達到總收入的50%。
提升Recurring income佔比吸引的地方，就係將佢變成物管/SaaS的估值方向，可以享受一個較高ge multiple；又或者令DCF forecasting 入面 ge margin同revenue growth更穩定同更易預測。
3. ⭐️ K11品牌
- 一句講晒，呢個K11品牌就係revenue growth同埋個occupancy比一般商場高， 即係較resilient。
- 第二、K11係玩生態圈，佢係透過高質ge CRM去推動會員消費，例如K Dollars。
4. ⭐️ High Beta play
同其他發展商唔同，新世界其實好多年前都開始維持緊高Gearing去營運。係以往ge業績會管理層曾經被sell-side問到會唔會改高Gearing呢個方向，減番少D interest expense。但管理層回應「如果我高Gearing，咁旗下D資產又perform得更好，呢一個Gearing唔係壞事，咁我地會比其他發展商更積極去增加資產Beta。」
管理層所指ge Beta，其實係指幫到集團perform得更好ge資產，即係咩? 例如K11呢個品牌就係優質Beta。所以我地亦明白第二點ge non-core asset disposal，點解會係從低IRR、持股低及低協同效應選出。...
5. ⭐️ JV (Partnership) model
即係同人合作發展/持有營運一個項目。
......
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現任職投資界一類規模不小的buyside工作。呢類大buyside，成日俾人一種好神秘ge感覺。究竟大戶點去做決策? 係唔係可以做市? 係唔係有insider info? 散戶係大戶ge玩具? 係初出茅廬個陣，一路想知ge，而家終於見到唔少，所以希望藉呢個Blog同大家揭開大戶ge神秘面紗😎
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