2022年營建薯投資回顧｜專吃魚頭但被魚尾打腫臉
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最近各大投資前輩陸續發佈22年績效回顧，薯叔雖然績效普通，但也嘗試分享一下心路歷程。開始前先用一句話總結22年的投資過程：
專吃魚頭但被魚尾打腫臉
南港（2101）
買進原因
21H2看到崇拜已久的林適中前輩分享，也到台北市網站了解東區門戶計畫，發現南港地區的未來發展潛力無窮。
而最代表性的開發案其一就是南港輪胎推出總銷逾600億元的「世界明珠」案！因土地取得成本極低，單此案預估就能貢獻EPS逾40元，2024年交屋淨值將來到60元左右，以21年8月股價38元評估，若往淨值靠攏將有58%的潛在漲幅，以持有3年來看會有不錯的報酬率，故陸續買進均價約38元。
賣出理由
22年1月南港迎來一波爆量噴漲，最高來到49元，我則在44元左右陸續出場，報酬率16%，出場理由如下：
- 離世界明珠大案入帳尚有2年空窗期，短線帶量大漲力道應無法持久。
- 興富發的高股利話題引起了我的興趣，資金有限情況下轉移到更有潛力的標的。
回頭來看當初的噴漲與林董辭世後國揚集團入主有關，股權穩定後股價不斷下跌，目前約33元，當時出場似乎是正確的決定，後續會找適當時機再進場。
興富發（2542）
買進原因
22年1月注意到營建F4之一的興富發經過兩年沈寂後，21年營收大增突破400億，EPS也將創下5-6元高峰，依據往年配息率8成估算，股利可達4-4.5元，以當時股價46元左右計算，殖利率達8%-9.7%，應是一個進可攻（高配息話題）退可守（領股利）的標的，參考歷史走勢，有機會往50元靠近，故於1-3月間陸續買進，均價約46元。
賣出理由
股價在經歷3月一波下跌後，4月6日盤中公佈配息4+1後，爬到49元的小高潮，我在均價48.5元第一次減碼出場，報酬率約5%，出場理由如下：
- 發現同集團極具潛力小鋼炮「潤隆」，考量資金使用效益，減碼50%轉換跑道。
- 股利公佈帶量上漲符合預期往50元靠近，適度減碼。
剩餘50%持股在8月時再次出場，均價約47.5元，報酬率約3%，出場理由如下：
- 計畫將資金轉進到價值被低估的「新潤」
之後興富發快速填權息，還原權值來到53元，估計有受到重回0056的影響，但要注意22年獲利腰斬恐無法避免，但長期仍是一隻好股。
潤隆（1808）
買進原因
3月注意到潤隆22年營收將有機會大躍進挑戰200億（基隆新橫濱100億+桃園國家大院100億），EPS有機會超過10元，以配息率80%估算，殖利率將達14%，參考歷史淨值比，以當時56元左右價位往上應有20%以上漲幅空間，故以均價58元建倉。
賣出理由
5月份在兆豐忠孝分點積極進貨下，股價拉升到波段高點74元，漲幅約30%，我則從68元陸續出場，均價約71元，報酬率22%，出場理由如下：
- 持有短短2個月，股價已達預期20%漲幅。
- 離建案入帳時間還有半年時間，預期此波由特定分點帶起的漲勢無法持久。
事後回顧，若持續潤隆持有到年底含息報酬率可高達40%以上，錯過了好大一段魚尾，但也躲過了7月一波亂流，未來的事實在沒入知道呢（笑）。而新橫濱跟國家大院都延到23年交屋了，後續會走到哪薯叔會繼續關注。
新潤（6186）
買進原因
8月時察覺到我的老朋友新潤，在營建股中股價非常弱勢，徘徊在25-28之間，而年底預計有土城「新潤心城」及桃園「明日莊園」總銷合計40億入帳，EPS上看4元，後續3-4年度的案子也都頗具規模，高獲利的南港「擎天森林」案熱銷更是激勵人心，未來幾年都有高殖利率8%以上護體，當時淨值比偏低，22年建案入帳後有機會爬向30元，24年更有可能挑戰40元，以我的均價27元計算，潛在漲幅10-48%。
賣出理由
9月中開始一波攻勢，最高來到近33元，波段漲幅來到22%，我在均價31.3元左右出清持股，報酬率約16%，理由如下：
- 我自己的估算方式23年價值約35元，而這波最高漲到33元，我認為已經提早反應。
- 持有短短1個月16%的報酬已心滿意足。
- 發現「長虹」評價偏低，轉移資金建倉。
後來新潤除息拉回後，10月底一路飆漲，還原權值來到40元，這次操作似乎又只吃到魚頭，我的價值估算方式好像低估了新潤，就留到23年慢慢檢討了😅
結論及心得
這次22年回顧只列出已實現損益標的，而股利及目前持股因篇幅有限就留到下一篇寫了，總體來說營建部位報酬率約20%（每檔金額不一僅抓個大概），達標年初設定的10%目標，但美中不足的是其他部位採到中概股這個大地雷😔。
今年操作特點
- 進出場的次數較往年頻繁：今年總共換了4次標的，雖然買入時都是以基本面評估中長期持有，但從賣出理由可以歸納出「找到更有潛力的標的」、「獲利已達或接近預期」。
- 持有時間較往年偏短：薯叔本身不是短線進出的投資人，但今年的4次標的持有時間都低於半年，只能說是時勢造就XD。
待改進項目
- 評價方式優化：雖然已針對基本面計算價值並據此作為進出場策略，但從新潤及潤隆魚尾沒吃到，可以看出評價方式仍有改善空間，之後應該也會寫一篇分享。
- 提升中長期持有部位：今年進出場較多雖然刺激，但轉換標的也是耗費精力，23年預計將提升低波動高殖利率標的比例，降低波動較大的標的。
竟然不小心就寫到2000字了，怕大家看得吃力就此打住，預祝大家2023年投資順心，鴻兔大展，資產穩健成長。
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