貸款發現成數不夠該如何是好？購屋前的準備！

低利時代延續買屋熱度，雖然央行升息，但利率依舊在歷史低點，因此有機會入手房屋的人，還是可以考慮買房，不過購屋之前要做好功課，否則很有可能因貸款成數不足，讓自己面臨自備款不夠的窘境，因此購屋之前，請先詢問銀行貸款問題，包括放款金額、成數，避免自己購屋後卻因自備不足而被迫中止。

購屋之後，你以為可以獲得買賣價８成核貸，但實際上銀行是依照他們本身的估價制度，去決定貸款金額，因此你必須先：

民眾對於貸款的流程有個誤區，以為就是用房屋的成交價去申貸，但並非如此。若購買的是預售屋或許還有機會，但若是中古屋，銀行會先行鑑價，再決定核貸金額，因此若買賣價與鑑價出現巨大落差，恐會讓購買者措手不及。

因此若你有購買中古屋，尤其屋齡偏老舊的房屋，建議先找欲申貸的銀行，然後先行詢問鑑價金額，才能以此標準來準備自備款，避免下訂後才在那邊急著籌款。

小明向朋友購入一間屋齡30年的公寓，買賣價1,400萬，但是經過銀行估價，這間公寓僅價值1,250萬，若以8成核貸，小明最高僅能借到1,000萬。可是若小明沒有事先詢問銀行，會以為自己最高可貸到1,120萬，光價差就高達120萬，假設小明沒有事先準備好足夠的自備款，又該如何在短時間內籌得120萬呢？

房市變化多端，尤其交易熱門時機點更是如此，由於銀行並未即時更新房價漲幅，因此買價跟估價定會有落差，最好的就是先將房屋送件銀行評估，順便也申辦個裝潢貸款，通常可以借到房價的1成，同時間向賣家下斡旋談價，找到適合的房子。

買房大多找銀行洽談，但是利率、額度不一定能找到最優惠的，而且現在升息的動作快，很多銀行的升息政策不一，因此你很難找到一個最優惠的機構，那有什麼辦法嗎?

雖然要有銀行低利也不是不行，但大多集中在六都的房屋，六都之外想要拿到當時的最低利率，相當困難。若想要買房，其實也可以找當地的信用合作社，除了貸款門檻比銀行低，還能相對容易取得低利以及高額度。

若身分為農民、漁民等，則可選擇向農會申辦，比如有人在台北購買豪宅，卻向嘉義農會辦理貸款，申貸者反倒取得比直接在台北銀行申請來得更優惠的利率，另外保險公司也有貸款服務，若你本來就是保戶，也可以一試。

有意購買中古屋者，可請房仲居中牽線，找來合作銀行申請房貸，若買家有什麼難處無法正常貸款，也可以請房仲居中協調，都有成功獲得較低利率的機會。同理若為建商，想購買預售屋的話，可以請建商與銀行商談，總有機會獲得更優惠的申貸方案。

想要擁有高成數、低利率，除了找別人幫忙，你自己也可以想辦法做到，那就是培養自己的信用與銀行之間的優良往來紀錄。通過成為某間銀行的vip，在同一間銀行繼續辦理房貸，就能取得優惠利率以及成數，畢竟銀行知道你是優良客戶，自然不會錯過貸款給你的好機會，因此給予相對優惠的利率是一定的!

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