崇越依過去表現試算,
過去6年(2017-2022)股價從88→160,
平均每年約成長12元,
假設股價每年成長2元,
股利每年成長0.8元就好。
並假設遇到2次大跌
股價下修20%
公司穩健成長,
配息能力不變。
房貸增貸經詢問原屋貸款銀行,
若增貸是要投資股票,
利率會超過4%,有夠高。
假設增貸100萬,買進5張崇越,均價195元,
含自有資金 1張165元,共有6張。
帳上價值約117萬,
將117萬申請質借,質借5成58萬就好,
不要質借太高,以免維持率太低,
58萬拿去先繳房貸,
以降低月付。
繳完後貸款為:
房貸4%*42萬,質借3.67%*58萬
2者利率都偏高。
每年還款51978,平均每月還款4331
相當於每年71.5萬,利率4%的的房貸
持有5年之後,
假設股利每年穩定增加0.8元,
分別為11.5、12.3、13.1、13.9、14.7
因為有房貸加質借,張數從1張滾成6張,
5年總領息為
6張*(11.5+12.3+13.1+18.9+14.7)*1000=39萬3千,
扣除需繳的房貸質借利息
5年*51978=約26萬
淨利13萬3千。
與全自有資金比較,
只有1張崇越的話,
5年累積領息65500,
開房貸質借勝。
結論:開房貸加質借,勝過不貸款約6萬7500元,
看來是因為貸款增加張數,
與不貸款比較起來,
可以領到更多股利的差異。
至於如果股利再投入,需要另外試算。
但與當初的利差比較
此法相當以71.5萬,房貸利率4%的貸款
買進殖利率約7%的定存股,
表面上看起來利差是3%,
但實際上開房貸質借5年下來
實領現金只有贏6萬7500,
因此試算一下,
利差只約有1.9%,
71.5萬*1.9%*5年=6.75萬,
似乎不如想像中美好。
另外要背負股價崩跌,
面臨維持率問題,
屆時要補錢或斷頭。
若是全自有資金,
遭遇崩跌不怕,
再拿閒錢低點投入即可。
反而可以滾張數,
領更多股利。