[05_18][買房筆記][買房與出國留學,如何同時完成?]

2023/05/18閱讀時間約 7 分鐘
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[買房與出國留學,如何同時完成?]
前面三集談的東西會是「理論+單一方向」的運用。
那這一集我們來談談,如果同時有兩個理財目標,
例如:想要買房,也想出國唸書,那到底該怎麼完成?
俗話說:「家家有本難唸的經」,網友小辣椒很久以前就有在計畫要買房的事情,只不過當時的想法與現在的想法有點不太一樣了,之前會想要買房是因為想跟媽媽一起住,所以要買大間一點,至少要到兩房一廳一點五衛。但現在情況有變,現在她只要好好照顧自己就可以了。所以她打算買小套房。
我們先來談一下買小套房的物件會碰到什麼問題,
第一個會面臨的問題就是貸款成數,可能會只有5成。
第二個是轉手不容易。
貸款成數不足的原因是因為,民國98年12月政府頒布了一條規定,
權狀15.5坪以下的房子,不得辦理房貸。
為什麼我會記得這麼清楚,是因為我當時真的打算把房子賣掉,
結果突然政府就來這一招,我那權狀只有8.89坪的小房子,
就只能這樣繼續租人。
由於這條規定,變成小套房要轉手會很不容易。
然後最神奇的是,規定雖然是15.5坪,但台北市與新北市的規定是,
低於10.5坪的房子才不能辦理房貸(沃草~一國兩制?)
至於為啥會這樣,我就沒深入去瞭解,規則是「官」在制定的。
這個去跟他們吵是沒有用的。
為了有個東西可以解說,我到591中古屋的網站上,隨便找了一個物件,有趣的是,同一間照片居然有兩個人房仲在賣。
由於我不是宜蘭人,我只能根據坪數來幫網友找房子,
為了要方便貸款,第一條件是「權狀」坪數一定要超過15.5坪,
第二條件就是要有一房一廳一衛一陽台。
然後建議「準備三成」的頭期款。因為套房物件的增值速度不快,
銀行在鑑價方面,會轉趨保守。
這間我不知道門牌地址,所以也沒辦法進行粗估,
但是可以用它來當舉例。
假設我們以300萬成交,那大概要準備90萬的頭期款,
以及2%的仲介費,加上契稅規費等等,可能會消耗掉一百萬。
我問小辣椒說,你手上有這筆錢嗎?
她說有,那接下來的步驟就簡單多了。
因為你只需要貸款210萬,如果說辦理寬限期,
你每個月只需繳納3675元(寬限期月繳),
然後把房子租出去,我覺得租8000元應該不成問題。
這樣子,你就不用擔心回國後沒有房子住,
先租出去給別人,回國後,如果租約時間沒接好,
就另外找房子先租,度過銜接期。
等房客搬走後,看是否需要進行整修,
如果需要整修,就評估一下自己的荷包,
因為這是最尷尬的時期,
裝修期間,你要支付銀行的房貸or寬限期月繳,
同時也要支付租屋處的房租。
===接續FB的部分。


其實理財規劃,說穿了,就是在算錢。
以貸款210萬來說,房貸月繳就是
210 x 37.5 = 7875,
如果說辦理寬限期,那每個月的繳款金額就是
3675(=2,100,000 x 2.1 / 100 / 12 ),
再來就是等寬限期結束,
假設利率不變,原本30年的房貸會變成27年房貸,
那月繳金額就會變多,會從7875變成8505元,
大約是多1.08倍。
備註,這個是固定比例,只要利率不變,
若利率下降,其房貸應繳金額不會超過8505元。
再來就是去找能夠包租代管的仲介,讓別人來幫你打理房子,
可以去申請「社會宅的包租代管」,對小辣椒會比較有保障。
把房子的事情搞定後,
接下來就可以專心準備出國唸書的事情,雖然小辣椒預計去一年,但我覺得可能要抓到一年半的生活費,會比較保險。另外小辣椒說,她就算到國外唸書,還是能夠保有目前的線上工作(副業),所以不會是完全沒收入的狀況。
那這樣的話,基本財務面來看,應該都是沒問題的。
那接下來就去看投資面,
由於人在國外,其實可以考慮用海外券商FT、TD、嘉信⋯⋯等等,
就是要替自己保留一個備用資金庫。
假設我們把那間房子出租,可以拿到8000元的房租收益,這時候要去做一件事,就是把房屋稅與地價稅的稅單,改成銀行帳戶扣款。最後是連結到貸款的扣款帳戶(要有存摺的,這樣才會留下紀錄),再來就是給包租代管的仲介一個高利活存的數位帳戶的帳號。或者是,你同時擁有實體帳戶與數位帳戶的銀行帳戶。
收租金的時候,用實體存摺的帳號去收錢,
然後再把錢轉到數位帳戶去進行轉帳,以節省轉帳手續費。
如果沒有跨行轉帳免手續費,每轉帳一筆要15元的手續費喔~

把上面的東西都設定完成後,這樣子暫時就不用煩惱繳稅與保留繳稅證明的問題。等回到台灣後,再去解除設定就可以。看你是要用信用卡繳稅,或者是維持存摺扣款都可以,稅金沒有繳,國稅局會追你追到天涯海角。
再來還有幾件事要做,如果沒有數位帳戶,要提前去開幾個來用,
因為我們會需要使用跨行轉帳免手續費。
由於「租金收益-寬限期月繳」是會有收益的,
那我們也不能放著「租金收益餘額」在帳戶裡面閒閒沒事做,
就把這筆錢拿來買台股的0050、006208,
或者是00692、00878之類的,就看小辣椒自己本身喜歡那一種類型的投資方式。
如果說對於台股沒啥信心,也可以去國泰證券開一個「用台幣扣款的複委託帳戶」,以此例月租8000元,可以拿到4325元的收益。若能出租到10000元,那每個月可以拿到6325元的租金收益,這樣換算起來,相當於可以每個月有210美金的額度去買指數型基金。
在這邊就有三個選項可以選,VT、VTI、VOO,可以先這樣持續投入一年,等到回台灣需要整修房子的時候,萬一發現手邊的錢不是很夠用,再把整筆投資賣出,用來整理房子。
理財的基本原則,就是盡量活化手上的每一塊錢。
我覺得這是既能夠在完成夢想的同時,
也能讓自己在台灣先有房產的一種做法,
提供給小辣椒當參考,希望對她有幫助。
重點回顧:
1)理財需求,想要出國唸書,又想買一間套房來當棲身之處
2)買一間權狀大於15.5坪的套房,然後辦理3年寬限期。
3)交給包租代管幫忙收房租,讓租金收益進到高利活存帳戶,
以利轉帳。
4)房貸扣款帳戶要先放1000元在裡面,然後每個月再轉3675,避免後續房貸升息,金額不足沒扣到錢。
5)房屋稅、地價稅可以申請帳戶自動扣繳,藉此保留繳款證明。
6)租金收益「餘額」要拿去投資「台股or美股」,別讓金錢閒閒沒事幹。
7)回到台灣後,如果租客的租約還有一段時間,那就先自己租房子住,等租客搬走,再稍微裝修一下,把房間裝修成自己喜歡的樣子。
8)開始過自己想要的生活,活成自己想要的樣子。

由於591的頁面上並沒有提供圖片,
所以我自己畫了一張給小辣椒當參考,也提供給大家看看。ㄕˇ
圖片來源:A大手工繪製
本文到此結束。
希望大家可以一起共好(GungHo)
祝大家,身體健康,萬事順心,
平安喜樂,財源滾滾進口袋。
探吉教-A大(ameryu)|《A大的理財金律》作者
2023-05-18 #
目前的著作有
・A大的理財金律(理財工具書)
・BE RICH(買房工具書)
・年年有餘記帳本(記帳理財工具書)
・存錢行動指南書(幫助初學者與投資人可以存到錢的書,coming soon)
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