[05_17][買房筆記][如何用房貸賺錢？]

我們先來理解一下什麼叫做「房貸寬限期」，
就是辦了房貸『只繳利息，不還本金』。
依照現行的房貸，他可以有１～５年的寬限期，
若沒有特殊條件，通常寬限期是３年，
若本來是繳納本息定額攤還者，
要中途改為只繳息不還本的，
那要去問你當初的貸款銀行是否同意。

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　　以之前的買房範例，假設我們成交價是500萬，需要貸款400萬，若辦理寬限期３年，那我們每個月需要繳多少錢？
解答：貸款金額 x 借款年利率 ／12 ＝你每個月要繳的利息錢。
以400萬為例：4,000,000 x 2.1% ÷ 12 = 7,000元

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如果你是在僅有兩成頭期款的狀況下去買房，那我會推薦你「使用房貸寬限期」，因為你太過衝動，沒考慮到後續的傢俱家電以及裝潢的款項，就算房子不做裝潢，那你至少也要裝冷氣吧！這時候有沒有信用卡就會有差異，以貸款400萬來說，房貸月繳是15000元，那使用了寬限期，你每個月僅需繳7000元，那就會變成每個月可以多8000元可以運用。再來就是到「購物網站」去買冷氣。

重點在於我們要使用的是「分期零利率」，你可以評估一下要使用12期還是24期，因為有可能要買到2台以上的冷氣。假設一台冷氣要價4萬元，那兩台就要８萬，如果只分12期，那每個月要繳6,666元，但是如果分24期，等於每個月只需繳3,333元。

也就是說，我們把這每個月的8000元，拿來添購家電與傢俱。你要記得一件事，如果你只打算分12期，你所有家電的最大預算，就是8000 x 12 ＝96000，如果打算分到24期，最大預算就是8000 x 24 = 192000元，你要想想，買電器的順序，通常會建議先裝冷氣與冰箱，我個人的建議是要做足功課再去買。附帶一提的是，如果有好朋友知道你買了房子說要贊助你家電，建議你婉拒，因為這個以後要回禮會很難回。縱使是家人要贈與家電，也要考慮再三，因為大家電不像小家電，覺得不好用可以很輕易的就換掉。再來還有一個家電也要列入考量，就是「洗衣機」。如果你是單純自己住，其實也可以考慮到自助洗衣店去洗衣服。這樣可以暫時節省一筆洗衣機的開銷，如果有衛生疑慮的話，那不然就買一台小一點的，只有洗衣與脫水功能的，這個一萬元以內就能買到。

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有多少錢做多少事，是買房的最高原則，然而，並非每個人的買房歷程都能順暢無阻，很多時候為了交屋就已經拼盡全力，那就會變成手邊沒有資源可以運用。這時候可以適時地用寬限期，好讓自己手頭寬裕一點。

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千萬別為了眼前利益而忽略了隱藏風險。會這麼說的原因是，如果你使用了寬限期，然後把房子出租，那被忽略掉的是什麼？解答：寬限期結束後，房貸月繳會變多。我們以成交價500萬的房子來當舉例，在我們貸款400萬之後，若只繳息不還本，以利率2.1%的情況下，每個月的繳款金額是7000元，若以本息定額攤還來討論，是原本每個月要繳15000元，那三年寬限期結束後，房貸月繳會變成多少呢？

15000 x 1.08 = 16200元，那為什麼會這樣呢？因為你把原本要本息定額攤還30年的房貸，變成只剩下27年的本息定額攤還時間。

也就是說，你原本30年房貸的結構會變成，

「3年寬限期，不繳本金+27年，本息定額攤還」。

當然網路上也有流傳一種作法叫「無限寬限期」，我有問了幾間銀行，目前還沒找到是哪一間有承作，還是說那個要銀行ＶＩＰ才能有的服務，那這樣我肯定是問不到了。

重點整理：

寬限期結束，房貸月繳會變多，這是一般人會忽略的隱性風險。

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這個方法算有點投機，還請各位自己斟酌。

用房貸來增加自己的資產，聽起來有點詭異，

房貸不是負債嗎？那要怎麼運用房貸來增加自己的資產。

這個跟你一開始選擇的「物件／房子」有關，

有些房子確實是可以這樣做，在上上篇文章，

Ａ大有提到一間三房兩廳兩衛兩陽台的房子，

這間房子就算租15000元，也可以讓我們從中賺取利益。

有人說這算「套利」，不過我覺得就是「借錢投資，用錢滾錢」。

方法與步驟是這樣，

買了房子，在辦理貸款的時候，就選擇使用寬限期，

原則上會建議使用３年以上。

對策是這樣的，買下房子後就直接出租。

以一個三房兩廳兩衛的物件來討論，其實這個物件在台南可租到18000，而我們的寬限期月繳只要7000元，

這樣中間就會差了11000元，如果把這11000元拿去做指數化投資，

三年後，你會有一筆約396000元的本金，然後在同時，你要以寬限期結束後的月繳來存錢，寬限期結束後，假設月繳金額為16200元，那寬限期7000元，這樣你還要存9200元。一樣把他拿去買指數，三年之後，你會有一筆331200元的本金。

這樣兩筆相加會有 727200元，這個就是用房貸賺錢的方法「之一」，

會說是之一的原因，其實運用房貸還有很多賺錢的方法，

只是越往上就會越複雜。建議大家先學到這邊就可以了。

概念整理：

你收進來的租金，至少要可以打平房貸月繳，

選項１）30年的房貸月繳

選項２）27年的房貸月繳（寬限期結束後的月繳）

這樣就能獲利。

要謹記，金錢本身並沒有超能力，而是看你怎麼去運用。

所以就算是月薪三萬的小資族，

還是有機會從房市中，穩健的累積財富。

各位可以自己去比較看看，要在房市中每個月賺到一萬的收入比較容易，
還是在股市中每個月賺到一萬比較容易。

當你可以把房貸運用到很熟練，你的資產就能如虎添翼。

本文到此結束，未完待續。

希望大家可以一起共好（GungHo）

下一集，我們來談談如果同時有兩個夢想想要實現，

該怎麼規劃會比較容易成功。

祝大家，身體健康，萬事順心，

平安喜樂，財源滾滾進口袋。

探吉教-Ａ大(ameryu)｜《Ａ大的理財金律》作者

2023-05-17 #

著作：

・Ａ大的理財金律（理財工具書）

・BE RICH(買房工具書)

・年年有餘記帳本（記帳理財工具書）

・存錢行動指南書（幫助初學者與投資人可以存到錢的書，coming soon)