[05_17][買房筆記][如何用房貸賺錢?]

2023/05/17閱讀時間約 6 分鐘
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接下來,我們要談談「寬限期的運用」。

我們先來理解一下什麼叫做「房貸寬限期」,
就是辦了房貸『只繳利息,不還本金』。
依照現行的房貸,他可以有1~5年的寬限期,
若沒有特殊條件,通常寬限期是3年,
若本來是繳納本息定額攤還者,
要中途改為只繳息不還本的,
那要去問你當初的貸款銀行是否同意。

月繳金額該如何計算

  以之前的買房範例,假設我們成交價是500萬,需要貸款400萬,若辦理寬限期3年,那我們每個月需要繳多少錢?
解答:貸款金額 x 借款年利率 /12 =你每個月要繳的利息錢。
以400萬為例:4,000,000 x 2.1% ÷ 12 = 7,000元

那使用時機為何?

如果你是在僅有兩成頭期款的狀況下去買房,那我會推薦你「使用房貸寬限期」,因為你太過衝動,沒考慮到後續的傢俱家電以及裝潢的款項,就算房子不做裝潢,那你至少也要裝冷氣吧!這時候有沒有信用卡就會有差異,以貸款400萬來說,房貸月繳是15000元,那使用了寬限期,你每個月僅需繳7000元,那就會變成每個月可以多8000元可以運用。再來就是到「購物網站」去買冷氣。
重點在於我們要使用的是「分期零利率」,你可以評估一下要使用12期還是24期,因為有可能要買到2台以上的冷氣。假設一台冷氣要價4萬元,那兩台就要8萬,如果只分12期,那每個月要繳6,666元,但是如果分24期,等於每個月只需繳3,333元。
也就是說,我們把這每個月的8000元,拿來添購家電與傢俱。你要記得一件事,如果你只打算分12期,你所有家電的最大預算,就是8000 x 12 =96000,如果打算分到24期,最大預算就是8000 x 24 = 192000元,你要想想,買電器的順序,通常會建議先裝冷氣與冰箱,我個人的建議是要做足功課再去買。附帶一提的是,如果有好朋友知道你買了房子說要贊助你家電,建議你婉拒,因為這個以後要回禮會很難回。縱使是家人要贈與家電,也要考慮再三,因為大家電不像小家電,覺得不好用可以很輕易的就換掉。再來還有一個家電也要列入考量,就是「洗衣機」。如果你是單純自己住,其實也可以考慮到自助洗衣店去洗衣服。這樣可以暫時節省一筆洗衣機的開銷,如果有衛生疑慮的話,那不然就買一台小一點的,只有洗衣與脫水功能的,這個一萬元以內就能買到。
有多少錢做多少事,是買房的最高原則,然而,並非每個人的買房歷程都能順暢無阻,很多時候為了交屋就已經拼盡全力,那就會變成手邊沒有資源可以運用。這時候可以適時地用寬限期,好讓自己手頭寬裕一點。

使用寬限期有什麼風險?

千萬別為了眼前利益而忽略了隱藏風險。會這麼說的原因是,如果你使用了寬限期,然後把房子出租,那被忽略掉的是什麼?解答:寬限期結束後,房貸月繳會變多。我們以成交價500萬的房子來當舉例,在我們貸款400萬之後,若只繳息不還本,以利率2.1%的情況下,每個月的繳款金額是7000元,若以本息定額攤還來討論,是原本每個月要繳15000元,那三年寬限期結束後,房貸月繳會變成多少呢?
15000 x 1.08 = 16200元,那為什麼會這樣呢?因為你把原本要本息定額攤還30年的房貸,變成只剩下27年的本息定額攤還時間。
也就是說,你原本30年房貸的結構會變成,
「3年寬限期,不繳本金+27年,本息定額攤還」。
當然網路上也有流傳一種作法叫「無限寬限期」,我有問了幾間銀行,目前還沒找到是哪一間有承作,還是說那個要銀行VIP才能有的服務,那這樣我肯定是問不到了。
重點整理:
寬限期結束,房貸月繳會變多,這是一般人會忽略的隱性風險。

該如何用「房貸」來賺錢?

這個方法算有點投機,還請各位自己斟酌。
用房貸來增加自己的資產,聽起來有點詭異,
房貸不是負債嗎?那要怎麼運用房貸來增加自己的資產。
這個跟你一開始選擇的「物件/房子」有關,
有些房子確實是可以這樣做,在上上篇文章,
A大有提到一間三房兩廳兩衛兩陽台的房子,
這間房子就算租15000元,也可以讓我們從中賺取利益。
有人說這算「套利」,不過我覺得就是「借錢投資,用錢滾錢」。
方法與步驟是這樣,
買了房子,在辦理貸款的時候,就選擇使用寬限期,
原則上會建議使用3年以上。
對策是這樣的,買下房子後就直接出租。
以一個三房兩廳兩衛的物件來討論,其實這個物件在台南可租到18000,而我們的寬限期月繳只要7000元,
這樣中間就會差了11000元,如果把這11000元拿去做指數化投資,
三年後,你會有一筆約396000元的本金,然後在同時,你要以寬限期結束後的月繳來存錢,寬限期結束後,假設月繳金額為16200元,那寬限期7000元,這樣你還要存9200元。一樣把他拿去買指數,三年之後,你會有一筆331200元的本金。
這樣兩筆相加會有 727200元,這個就是用房貸賺錢的方法「之一」,
會說是之一的原因,其實運用房貸還有很多賺錢的方法,
只是越往上就會越複雜。建議大家先學到這邊就可以了。
概念整理:
你收進來的租金,至少要可以打平房貸月繳,
選項1)30年的房貸月繳
選項2)27年的房貸月繳(寬限期結束後的月繳)
這樣就能獲利。
要謹記,金錢本身並沒有超能力,而是看你怎麼去運用。
所以就算是月薪三萬的小資族,
還是有機會從房市中,穩健的累積財富。
各位可以自己去比較看看,要在房市中每個月賺到一萬的收入比較容易,
還是在股市中每個月賺到一萬比較容易。
當你可以把房貸運用到很熟練,你的資產就能如虎添翼。
本文到此結束,未完待續。
希望大家可以一起共好(GungHo)
下一集,我們來談談如果同時有兩個夢想想要實現,
該怎麼規劃會比較容易成功。
祝大家,身體健康,萬事順心,
平安喜樂,財源滾滾進口袋。
探吉教-A大(ameryu)|《A大的理財金律》作者
2023-05-17 #
著作:
・A大的理財金律(理財工具書)
・BE RICH(買房工具書)
・年年有餘記帳本(記帳理財工具書)
・存錢行動指南書(幫助初學者與投資人可以存到錢的書,coming soon)
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