如何消除買房障礙？(巧玉姊姊.louis)
更新於 2024/10/11閱讀時間約 5 分鐘
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很感謝有這集的直播分享，對於我剛好要買房的有極大的幫助，趕快來摘錄筆記重點一下。
買房兩類人-自住，長期置產(投資)。
買房三個障礙迷思
問題 1.不知道怎樣選房買房
買房是一個計劃
首先要有計畫性的
提早準備的有：頭期款、個人財力證明、信用分數，這都要提早做好準備，買多少總價的房子，選定哪個區域、買房的類型(公寓、華夏、大樓...)、格局、 ...
問題 2.買房因為頭期款不足
老師也買房時也不到10萬的存款，所以老師可以，大家也可以的。貸款800萬，一個月大概3萬的貸款，卡在頭期款一次性拿出來，所以很多人去買預售屋，分期付款的概念有。
大家先從小資產開始，比如說電梯兩房，不建議買套房，套房比較不適合當作資產，第二就是一次性拿出來的頭期款的金額，由大變小，找人一起合買，講者跟同學借款(每個月還同學一萬)，時間由短變長，設計自己的繳款財務計畫。
只要我能整合資源，我就能買得起房子。
問題 3.我不想欠銀行錢？我害怕負債。
買房子會背30年債-->我懂得善用銀行的錢(資金)來幫助我們買到我們。
錢是貨幣，通貨膨脹會讓我們的貨幣貶值，手上貨幣會貶值，銀行房貸有一個很特別的地方，當一個房貸利率小於通貨膨脹率的時候，這個債務就像洩了氣的氣球，會慢慢縮水，現在首購利率大約2.1-2.2左右，通膨大概3....
房貸大家不用畏懼
房貸要選20年？30年？40年？
若可以選40年就要選40年，每個月繳給銀行本利較低，房貸變少，可支配所得變多，再去投資產生再回來繳房貸，讓錢出去幫我們工作再幫我們賺錢，債轉變成好債。
借出會貶值的貨幣，跟未來會貶值的貨幣，來買未來會增值的資產。
利率會升息，是因為通貨膨脹太高。用生息的方式來抑制通膨，但是經濟會不好。
房貸年限是不是越久越好呢？
若是自住就越早還完越好，這樣相對利息繳得比較少。若是有投資的部份，有理財觀念，把多餘的錢存起來，產生被動收入再來還房貸，年限越長利息越多，可以買房子在有增值性的地方，未來增值的幅度會遠大於還給銀行的利息，一間好的資產，經過很多的年，資本利得會遠大於房貸，就是好債。利息是給銀行，本金是我們自己的，本金交給銀行後，利用寬限期使本金在我們身上再利用。房子出租，有租金收入，再來支付房貸的錢，這樣產生正向現金流。
房貸寬限期(只繳利率)建議直接用滿年數(5年)嗎？
寬限期只繳利息，自主的話可以選擇不要用，雙北市以外，房價比較低的地方，月收入來繳本利攤時，就可以不用寬限期。取決於你買房子的目的是什麼？寬限期可以用多久就越多久，越長越好，錢給交給銀行，就是錢去睡覺，理財就是用錢賺錢，本金存起來投資。公務員的貸款福利很好，轉換銀行還會也寬限期。
當有一筆頭期款300萬，買房跟租屋那個比較適合？
沒有標準答案，講者建議如果是你人生當中的第一間，買房再去租房子。
資金有限的前提之下，買的是投資資產(有現金流還有增值性)，未來收租可以支付房貸，租一個只要生活上可以的就好。
第一種，買三房兩廳，住的空間不大，找比較ok的格局，分成兩房一廳跟一房一廳，自己住一房一廳，另外兩房一廳出租。
第二種，剛開始辛苦一點，頂加，加蓋的地方自住，頂樓出租，這樣就能自能自住又能投資，又能減輕壓力。
房租收一陣子後再買自住房，再把原本的房再出租。這樣對一個年輕人剛開始，就能比較能開放性的思維，做為人生中的階段性買房。
若已經看到希歡的物件，如何談到心目中的價錢？
取決對當地行情瞭不了解。有些人會從屋主的開價去出價這是會有陷阱的。假設屋主出價1000萬，你出800萬，銀行估價700萬，就買貴了。取決於要先從實價登入合理價格，或請銀行幫你估價。
知道市場行情價，房子的優缺點，你可以接受的缺點去跟屋主議價，屋主缺錢或贈與的房子、繼承的房子、離婚的等等比較容易買到低價的房子。
真正價格要從你的城市裡面找出來的，屋主願意讓利的，議價技巧、出斡旋等等。
夫妻當中一方有繼承房產(不是自購)，如果在買預售屋時，登記共同持有，還算首購嗎？會影響貸款成數嗎？
銀行判斷貸款成數？是看名下是否有貸款？買房子首購不是名下第一間房子，繼承沒有貸款就不算首購。
共同持有要看借款人是誰？若是先生，太太的名下沒有就還可以用首購去買房。共同持有會影響未來一半買房的貸款條件。
還了房貸，還可以增貸回來嗎？
當然可以拉，就理財。還到一半再增貸的。買房子貸800萬，要全部還完，其實完一部分後，再增貸200萬回來，讓銀行再慢慢去扣款，就像是寬限期的感覺。
先買後賣，還是先賣後買？
今年2023年6/15錢都可以，6/15後有變化，名下第二間房房貸只能貸7成，若你的資金ok，就沒差，若不行就要先賣再買。
今天聽完覺得收穫好多，希望有機會會有下斡旋或其他方面的學習，感恩~~~
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*合作聲明與警語：
本文係由國泰世華銀行邀稿。
證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務，定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。
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Q1:自備款不足怎麼買房?
A:頭期款不夠，一般人會覺得要存到頭期款在開始買房，應該要衡量房價上漲的速度，我們要有開放的思維，看我們要怎樣存到頭期款。
買房是一個計畫，階段性買房計畫，剛開始買房可以先買自己可以購屋條件降低，如總價低些或外圍，縮小自備款，起步時。
懂得善用銀行的資源，兩成的自備
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#創客的條件
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❷ 是否有某些核心專長？
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A:頭期款不夠，一般人會覺得要存到頭期款在開始買房，應該要衡量房價上漲的速度，我們要有開放的思維，看我們要怎樣存到頭期款。
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