民進黨總統參選人賴清德在7月6日參觀「林口世大運選手村」社會住宅時，提出有關於「居住正義」的相關政策。
筆者發現後來很多文章跟新聞的部份資訊是錯誤的，或是斷章取義，或是牛頭湊馬嘴。建議有時候不要只從媒體看這些政策資訊，要去原始出處比較準確。可以在賴清德臉書找到。
本文重點有兩點：1、補充囤房稅2.0，也就是中央版的囤房稅，以及社會住宅等相關衍生問題，例如「包租代管」跟「公益出租人」的差別。這些過去筆者還沒有談到的議題。
2、轉述賴清德臉書原文，並說明一些常見的錯誤，跟筆者的看法。
圖片取自賴清德臉書。
原版的居住三策
首先，居住三策，不等於「住宅三大支票」之類的新聞標題文。其實是賴清德「挺青年居住三策！」也就是「＃保障居住權的三大對策。」
一、我支持房屋稅差別稅率。
「為了減少閒置房屋、釋出更多房源到市場，我贊同行政院陳建仁院長所公布的，進一步推動「囤房稅」的措施。
和過去最大的差別是，囤房稅將改為「 #全國歸戶」方式來計算，並透過「差額累進」的方式課稅。我也要強調，自用、出租等房屋不受影響，但 #閒置不使用的房屋，就會納入課稅，這是為了確保減少囤房、增加房屋的供給。」------原文
其實就是講所謂的囤屋稅2.0，或是中央版囤房稅，也就是行政院在7月初「突然」拍板定案的房屋稅差別稅率2.0。其中最大的改善就是將歸戶方式從「縣市歸戶」改成「全國歸戶」。避免在不同縣市買房，卻可以規避地方版囤房稅的問題。
二、我支持提高青年安心成家優惠貸款額度。
「我支持提高「青年安心成家優惠貸款」的額度，並延長貸款期限與寬限期，政府再補貼貸款利率一碼；這個政策，讓青年初次購屋族、享有更多的利率優惠。」------原文
這段沒什麼特別解釋的，就是提高「青年貸款」的福利，目的是希望青年更買得起房。部分媒體資訊會將這一點，跟下面的第三點，合為「挺青年的三大支票」。也就是青年住宅優惠貸款、社會住宅＋包租代管，跟租金補貼。
三、宣示 2032 年目標：朝向百萬租屋家戶總目標
「根據內政部統計，現在租屋族約為 80 幾萬戶，加上在外租屋的學生族群，租屋族的「家戶數」約為 100 萬戶。
我承諾，在未來 8 年內興辦至少 13 萬戶的社會住宅，也會結合政府和民間力量，一起增加至少 17 萬戶的包租代管，在蔡總統現有社宅和包租代管「12+8」的基礎上，在 2032 年總計達到 25 萬戶社宅、 25 萬戶包租代管的供給。
同時，租金補貼也會從現在每年近 28 萬戶，加大到每年 50 萬家戶的補貼量，在 2032 年達到 #協助百萬租屋家戶 的總目標。
我有信心，在未來一定會推動更多的戶數；因為最一開始是中央協助地方興辦，但後來為了加速保障居住權，我們成立住都中心、補齊預算、修改法規，打下紮實的基礎、備齊完整的工具。
未來興辦的社宅，中央會扛起更多責任，加快速度、加大力道，並重視土地多元取得、供給戶型多樣的面向， #保障一定比例的青年社宅；同時，也會積極協助地方政府土地取得、資金來源和後續營運管理。」------原文
換句話說，民進黨兩位總統各8年，共16年任期在興建社宅會達到25萬戶，包租代管達到25萬戶。租金補貼50萬戶，總計100萬戶。
這段的內容寫得很繞，還提到蔡英文。為什麼不直接寫他規劃多少就好？
筆者的解讀是，刻意繼承蔡英文的政策，試圖延續下去，既尊蔡，也避免「蔡英文社會住宅政策跳票」這件事，成為被攻擊的焦點。一石二鳥！其實這個政策，要完成這三者難度非常高，可能只有租金補貼比較容易達成，畢竟就是「給錢補貼」，但也只是「比較容易」。
囤房稅2.0、社會住宅、包租代管這些常見的相關衍生問題。
1、囤房稅2.0：
全國歸戶是不錯，之前也提過不同縣市持有的問題。我用個例子來說明，以前某人在1個縣市有2戶、5縣市共10戶，過往是在每個縣市都用2戶的稅率，也就是幾乎不用繳囤房稅，但以後各縣市都是用10戶來計算。
可是稅率還是不算高。主要根本原因是我國房屋稅不是採「時價」，而是「公告現值」，所以整體還是偏低。
有關囤房稅的問題，可以參考筆者這篇文章：
「房屋成交量縮減！「平均地權條例」、「囤房稅」，及央行實施限貸令，三箭齊發，台灣房價終於要跌了?」
這是在6月底寫的，當時只有地方版的時候。寫完之後不久，行政院可能看到了，就突然推出「房屋稅差別稅率2.0方案」。不過行政院這個法案，還要經過立法院審議，最快也是明年7月1號才正式實施。
本質上，不論中央或地方版，囤房稅的問題都是一樣的，有興趣的可以閱讀前文。總而言之，就是「效果有限」。
2、社會住宅：
社會住宅為什麼推行有難度，可能很多人不知道。
因為它是某種「嫌惡設施」。
抱歉，筆者想不出更好的辭彙，但沒有不敬的意思。這也就是常說的，社會住宅被這個社會標籤化跟污名化。
你想想，如果在「信義富邦」、「陶朱隱園」的豪宅區，走路10分鐘左右的地方蓋了一區社會住宅。不會影響房價嗎？
看懂問題關鍵了吧，說穿了，不就是還是怕影響房價，還有導致附近居民的民怨嗎？
當然，筆者「絕對不是」說要在大安信義這種精華區蓋社會住宅，只是藉此比喻，點出問題。
社會住宅的選點，最好的選址，簡單說就是重視「C/P值」（性價比），比如說「捷運末段」附近的區域。所以在市中心，當然也不會是好地點。
社會住宅租金是由估價師估算而來，以市場租金的7折-85折出租。如果在上述豪宅附近，租金可能也要6位數，就失去真正興建社會住宅的意義，而且台灣還真的有這種租金跟台灣「薪水中位數」相當的社會住宅。也就是一個月租金4萬塊。（民國110年統計台灣年薪中位數為50.6萬）
現在台灣從中央到地方政府的首長，不斷強調要蓋社會住宅，原因是因為一直以來，台灣只租不賣的社會住宅比例佔所有住房比例，非常非常非常低，不到1％。世界各國一般都是5-30％，像歐洲部分強調社會福利的國家甚至超過30％。台灣的社會住宅比例，真的低到用「離譜」都不足以形容。
社會住宅長遠來看，絕對有好處，比如年限一到，成為危老建築，可以直接拆除重建，沒有都更相關的阻礙。而且建地當然只會越來越少，這些政府持有地，蓋成社會住宅，也能避免被囤地炒作。
還有很多其他的好處，這也是為什麼全世界幾乎都會興建「社會住宅」，來當作實現居住正義的一環。
筆者認為社會住宅，可以考量兼顧其他「社會福利」及「市場區隔」的概念，作為另一種鼓勵的方式。例如在學校附近的社會住宅，可以主打青年小家庭入住，在社區內增加公辦幼兒園；而醫院附近跟遠離市中心的地方，可以做成老人住宅，同時也有相關的福利設施，吸引周遭的長輩使用。
這種類似xx村的規劃，若由建商來執行，肯定不可能，畢竟人家是要賣的，哪會管買家身分。若由財團興建xx村，例如銀髮村，肯定也是高價服務路線。
但若是以社會住宅的形式，做成類似xx村的概念，可以增加附近居民的接受度。例如這區社會住宅內，有2-3所幼兒園，甚至更多，對外開放招收，同時也解決幼兒園不足的問題等等。
而且這種「主題社區」的出現，就會有大批同性質的住戶，也會有「群聚效果」，讓周遭區域出現「相關商機」的機會。
3、包租代管：
包租代管，簡言之，就是把你的房子交給政府核可的「業者」簽訂包租約，由業者替你包租代管。主要是作為「類社會住宅」福利的一環。
還有另一個相似的名詞，常讓人搞混的「公益出租人」。這兩者都有一些賦稅的減免。
關於這兩者的差別，簡單說，如果你是屋主本人，同時也是房東，你的租客申請租金補貼，你自動成為「公益出租人」，除了房屋稅減免，還有租金免稅額。這是想鼓勵房東讓房客去申請租金補貼，也鼓勵房東租金的所得納稅。
這兩者對房東的實際效果都不算特別好，因為成為這兩者，省掉了微不足道的稅，但對於某些房東大戶來說，收入全部透明啊！
「綜合所得稅」如果被拉高級距，繳出的稅可能更高！出售也可能被拉高資本利得稅（這個可能差更多）。
如果你是房東，建議找會計師計算一下，何者比較有利，如果你是租客，當然也是看跟誰租有利，不會特別在意這些。對有些房客來說，部分房東願意減少房租，讓你不要去申請租金補貼，減少金額比補貼更多。從房東跟房客的兩個角度來看，其實都不是絕對有利。
利用囤房稅逼人把空房出租，然後透過包租代管還能省房屋稅，看似一種「好像很有效」的政策。
實際上，稅收增加，就是租金調漲而已。房東願不願意把空屋出租，或是包租代管等等，還是看其他賦稅的規劃，根本不會是因為房屋稅，好嗎？
只有綜所稅影響不大的情況下，能省下房屋稅，才會去做這種事。
而且租金補貼的戶數增加，還更讓房東認為「漲價有理」。
雖然這幾個政策確實對於居住正義有點幫助，但距離實現這個目標，還差得很遠很遠。
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