日本法人契約避之則吉 調整租金絕對無望(上篇)

有關投資日本物業， 遇上租客是法人契約，買家應該怎樣選擇？

在日本，無論是購買任何類型的物業，包括店舖、 住宅、 以至一戶建等， 租客是法人契約以公司名義簽訂租約的機會還是頗大的， 那麼買家應該如何選擇？ 這個視乎投資者個人心態與想法 ，若果以公司名義租用物業， 租客是有義務把每個月20.42% 的租金， 先交給日本稅務機關， 這筆每月約有兩成的扣除額， 待屋主年度確定申告，扣除稅項後會收回餘款， 每年淨收入195萬日圓內只會收取5% 的稅款，實質上比香港物業稅低出很多。

許多初級物業玩家， 眼睜睜看著租金被扣除，心裏感到不是味兒， 最終會放棄選購心儀物業， 其實長遠投資來說， 筆者認為可以撇開因法人契約而卻步不前。多年來的買賣經驗累積下， 曾經遇到眾多法人契約的個案， 許多日本法人租客， 事實上也未必懂得或沒有去做上繳泉源， 這個時候作為業主是可以全數收取租金， 但日本税局偵測到需要補交手續可能性也是有的。

為什麼說不單單是店舖， 住宅也是有法人契約的可能性？ 筆者在多年前購入的新宿中央公園附近一個住宅， 就是大手法人租客長期租用， 在東京每兩年更新，如今已經續約3次， 而這個大手法人租客，是有向政府上繳業主的租金， 作為業主有被扣除兩成的泉源所得， 筆者認為投資物業，尤其是有一定數量， 無論是法人契約還是個人契約也好，建議每年申報， 做正規的手續。

優質店舖近年來是一鋪難求，以 其稀缺性， 與上蓋住宅相比， 投資價值更高。日本上蓋物業與地舖住宅價格相差不遠， 給予投資者一個好機會， 趁現在買還買得起， 作為真正投資者也不會因為區區上繳動作而錯失好物。

又一層

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