「平均地權條例」X「囤房稅」的雙卡策略

　　政府因應民間炒房再祭新招，除了「平均地權條例」以外，頒布「囤房稅」來以縣市各別歸戶改為全國總歸戶，並將現行非自住住家稅率1.5％至3.6％調至2％至4.8％，顯然已經成為政府打房的雙卡策略。

　　「平均地權條例」主要針對「預售屋」及「新成屋」的炒作行為達成抑制，但對「囤房地」乃至「租賃黑市」的投資炒作恐怕有限，就算透過法律依據嚇阻市場哄抬買氣，反而只會形成量縮在價格上避免狂瀉，甚至已有建商利用低首付的策略因應。「平均地權條例」影響國內房市有三支箭，分別是：「私法人買售住宅許可制」、「限制預售屋、新建成屋換約轉售」以及「檢舉獎金制度」。隨著房市交易量縮、預售屋與新成屋受限、豪宅市場重挫，「平均地權條例」可說在「動態市場」佈下天羅地網。

　　利安達平和聯合會計師事務所吳明儀會計師認為「囤房稅」直接衝擊「囤房大戶」，尤其擁有大批新屋難以規避，建商手上若有長期庫存也會連帶影響，無殼一族甚至可能轉嫁漲租而受池魚之殃。先就以下四類族群來做分析：

壹.買房自住者

「囤房稅」針對全國一定金額以下的單一自住房屋，持有稅率從現行的1.2%調降為1%，對買房自住者而言，稅務部份予以減少。意即單一自住房屋規定，只能由所有人或其配偶等申請一間房產，若有二處以上的房產，可由直系親屬的其中一人辦妥戶籍登記，能夠善用夫妻及直系親屬分別設籍策略，便能享受合法節稅

貳.買房出租者

「囤房稅」鼓勵房東提供優質的租屋環境，合併政府包租代管獎勵、公益出租人以及釋出空屋鼓勵出租政策，倡導房東持有空屋可以交由包租代管業者統一管理，包租代管之房東每屋每月免稅額是6000元。租金兩萬元以下，可抵必要費用率53%稅額；超過兩萬元，能抵部分費用率43%稅額。

參.餘屋建商

「囤房稅」鎖定建商現值相對最高與適用最高稅率的新屋，建商餘屋能用銀行的餘屋貸款支撐，隨著銀行規定愈趨嚴格要求屋齡五年內等，貸款上限僅能建案四成。「囤房稅」迫使建商想以公開降價脫手，卻會影響已經交易客戶的誠信原則，若以團體客戶一次調低又會觸犯「平均地權條例」修正案「禁止集體買房」，顯然已是海嘯首排。

肆.囤房大戶

「囤房稅」針對大戶稅率調漲至4.8%，除非將其角色轉為買房自住者或買房出租者，主要是為杜絕投資客的市場壟斷，協助捍衛自住需求族群的買房權益。「囤房稅」從以上角色主要在「靜態市場」規則下逐一擊破。

　　吳明儀會計師認為「平均地權條例」與「囤房稅」已經成為政府打房的雙卡策略，前者是在「動態市場」包含「私法人買售住宅許可制」、「限制預售屋、新建成屋換約轉售」以及「檢舉獎金制度」佈下天羅地網，後者是在「靜態市場」舉凡住戶、房東、建商、大戶逐一擊破，草案一旦在立法院審議通過，勢必衍生後續相關稅務議題，也將邁向居住正義的新里程碑。