老薯看世界｜平均地權條例修法是解藥還是安慰劑？

營建薯

2023/01/25閱讀時間約 5 分鐘

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修法內容

立法院於1/10反常的高效率三讀通過「平均地權條例」修法，修法內容如下：

各界看法

政府

內政部代理部長花敬群表示，這次修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易；就長期而言，亦將有助於引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，並保障國人購屋權益與居住正義。

業者及專家

圖片來源：https://m.591.com.tw/v2/news/8785?regionid=0

薯叔觀點

本薯認為本次五大修法重點較需要關注的是「增訂私法人購屋許可制」及「限制轉約轉售」，但從參考各界說法或相關新聞，似乎沒有看到更深入探究這兩點內容，所以薯叔做了一些功課：

◎增訂私法人購屋許可制

改採許可制預期會壓抑法人購買意願，但影響程度到哪裡，需先知道法人在住宅市場交易型態以及交易份額，可惜政府並沒有定期公布相關資訊，但可從109年內政部新聞稿找出一些數據：

法人交易型態：1年內交易高達54.51%，偏向短期交易。

圖片來源:內政部新聞稿

109年法人持有住宅數量：約4.5% (359,260 / 7,949,084)：

圖片來源:內政部新聞稿

108-109年法人住宅市場份額

法人佔總體住宅購屋市場份額：2.5% (13,522 / 540,456)
法人佔總體住宅售屋市場份額：3.87% (21,004 / 542,978)

圖片來源:內政部新聞稿

綜合上述幾項數據可以知道，法人雖然在住宅市場短進短出為主，但其交易份額（金額）佔整體住宅市場不高，應無法顯著影響房價及供需。

◎限制換約轉售

主要受影響的是短期交易者（也就是投資客），要了解影響程度就必須知道投資客交易量佔市場比例，方便評估投資客對市場的影響力，參考110-111年房地合一稅統計報表做成以下數據：

110-111年個人投資客市場份額（下圖適用45%稅率者）

110年個人投資客佔比 18.48%
111年累計至Q3個人投資客佔比 26.75%

圖片來源：內政部官網

110-111年法人投資客市場份額

法人房地合一稅統計表只有記錄實徵淨額，無法像個人統計表可以從拆分稅率找到投資客佔比，但可以從該數字了解一下法人在不動產投資的規模，110年及111年實徵稅額分別為76.69億及171.88億，對比個人同期之數據分別為245.67億及365.05億元，規模比約是1 : 2 及 1 : 3，個人市場還是略勝一籌。

圖片來源：內政部官網

既然官網資料無法直接查出法人投資客比例，只能參考@增訂私法人購屋許可一節之法人108-109年住宅售屋市場份額約3.87%，以及內政部新聞稿提及法人短期交易比例高達54.51%（方便計算假設為50%），非常簡單粗暴得假設法人於110-111年之住宅市場投資客比例（計算公式：住宅佔比3.87% x 短期交易比例50%）：

110-111年法人投資客平均佔比 1.935%（3.87% x 50% )

收斂此節的想法，個人投資客平均佔比為 22.615% ((18.48%+26.75%)/2)，法人投資客平均佔比 1.935%，故整體投資客佔比可概略以24.55%估算。

結論

在給出本薯結論之前說明本篇文章的限制：

政府未定期公布完整法人購置住宅及投資客數據，故部分數據計算參考往年統計資料，恐有失真風險。
房地合一稅額資料未區分預收屋及成屋，恐無法充分表達實際情形。
本篇所稱法人以非不動產及營建工程業法人為主，在探討法人影響時僅考慮住宅市場。

本篇結論如下：

限制換約轉售將對房市造成負面影響：投資客在住宅市場佔比約24.55%，預計112年起既有投資客將繼續離開住宅市場，成為短期賣壓及房價下跌壓力，新進投資客將大幅減少，促成中長期交易量縮減。另外此政策也符合政府打炒房初衷，以及業者及專家對於量縮價跌的看法。
法人購屋許可制對於住宅市場造成中性影響：法人在住宅購屋及售屋市場比例皆未達5%，非影響住宅市場主力。政府此政策應仍是圍繞在打炒房目的上，目前細節尚未明朗，但都更是各級政府皆非常重視的議題，我認為不會出現業者專家擔心的都更整合困難情形。
回到標題，此次平均地權條例修法本薯認為可以稱得上是加強針，不是高房價解藥，也不是無關痛癢的安慰劑，更不是壓垮房市的最後一根稻草，之前的房地合一2.0、央行升息以及建商信用管制才是真正帶動房市走軟的原因。