打房神器「平均地權條例」-「以稅制價」才是根本

　　立法院「平均地權條例」修正案於2023年1月10日三讀通過，為政府祭出新式打房神器，包含法人購屋許可制、重罰炒作、限制預售屋換約以及預售屋解約申報登錄四大重點，如此等同替房市資金「去除槓桿」，但對目前房市推案供過於求的常態真能騰出議價空間? 而中古屋因資金外溢效應仍會持續帶動價格上漲，最終仍須透過「以稅制價」才是根本。

　　政府對於房地產翻漲的來勢洶洶一籌莫展始終成為媒體焦點，即便提出各種對策卻都曇花一現，例如101年祭出「實價登錄」、105年推出「房地合一課稅」，同年修正的2.0版「打房策略」，但其整體價格一直短期量縮，普羅大眾依舊難以入手。如今「平均地權條例」進場，恐怕還是陷入「槓桿原理」，例如預售屋市場資金微降溫而轉嫁至成屋市場，甚至投資客將豪宅資金轉向商業不動產，說穿又是一場房市賽局的搬風遊戲。

　　利安達平和聯合會計師事務所吳明儀會計師認為實施平均地權、土地漲價歸公、抑制土地翻漲才是根本之道，為了實現房價合理的公道價值，必須要從土地政策改革著手，畢竟房屋人力工資、建材成本以及管銷費用公開透明，土地成本居高不下才是違逆居住正義的罪魁禍首。政府須以實價課予房屋稅(或地價稅)作為制裁手段，若按一般以房屋評定現值及公告地價課徵相關稅收，尤其房屋稅與地價稅的稅基大相逕庭(兩者稅額差幾十至百倍)，如果不是持有三間以上房屋怎會有感，難怪政府打房始終無法抑制炒房歪風。

　　臺灣因為疫情之亂也讓房價偏高雪上加霜，受薪階級若有購屋需求只能望屋興嘆，由於中央銀行四度升息及多項信用管制措施，加上號稱史上最強打房政策「平均地權條例」修法通過，「量縮價跌」也成為了房仲市場的預估發展；「平均地權條例」修正案無疑給了法律依據，若能搭配政府「以稅制價」的雙重策略，才能真正挽回居住正義。

　　打房神器「平均地權條例」出場之後，房地產的投資客們勢必只能採取拋售，利用三種手段因應新法，一是獲利出場、二是平轉結案、三是賠錢出場，但以目前政府急於實現居住正義的政策走向，最有可能賠錢出場。另外，投資客們若將燙手山芋甩鍋建商，還需認賠15%違約金作解套代價，建商銷售房子最後若又轉回自己手上，市場「多殺多」的現象就會慘烈上演，購屋民眾就有議價優勢買到房價相對合理的物件。

　　國家機器「以稅制價」若有通過，政府便能有效抑制房價飆漲，吳明儀會計師認為可用三大法則來做配套，第一、政府不再標售任何土地，迫使地價不斷攀高，20多年來政府標售土地，同時帶動房價整體趨勢；第二、政府採用「促進民間參與公共建設」(PPP)制度興建公共住宅，建商負責公有土地代建，只要沒有超出常理地價，房價自然可以趨平；第三、「漲價歸公」配合實價登錄，土地增值稅修回舊制40％、50％、60％，防堵民眾「買房理財」的炒房歪風，才能符合平均地權宗旨。

　　打房神器「平均地權條例」必須搭配國家機器「以稅制價」，為了終結房市賽局的搬風遊戲，抑制經年累月的炒房歪風，必須透過兩者合併的雙重策略才能真正挽回居住正義。