當平均地權條例修法三讀通過後...
2023/02/10閱讀時間約 6 分鐘
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01月10日，被稱為打炒房最後殺手鐧的「平均地權條例」修正案，在立法院內躺了九個月終於三讀通過後...
內政部預計，新法規將在半年內正式上路，屆時，不論建商或個人在新法上路後所購買的預售屋，都不能再轉手買賣。這意味著，過去幾年以囤購預售屋、再高價出售的投機模式將就此消失，可望導正過去遭扭曲的台灣房市買方結構。
「政府新法令就是把投資客趕出去，實施之後一定會讓建商產生壓力」
過去投資客和建商互利共生，樂於共同營造房市榮景，炒作嚴重的區域，甚至不乏一個預售案超過兩、三成都是投資客的情形；未來，這種模式將不復見。
所以有計劃在今年買房的自住族群，可以等到下半年新法上路後再考慮出手，尤其第四季因為接近大選，通常買氣更弱，賣方價格讓利的機會更多．．．
【什麼是「平均地權條例」】
平均地權是我國土地政策最高指導原則，「平均地權條例」是土地法的特別法，其前身為「實施都市平均地權條例」。
根據內政部地政司資料顯示，自1949年國民政府遷台後，推動一連串土地改革如375減租、耕者有其田等。隨著經濟繁榮帶動都市土地價格上漲，政府遂於1954年制定「實施都市平均地權條例」，規定自1956年起，在台灣各大都市實施平均地權。
不過，由於平均地權的實施範圍僅以「都市土地」為限，導致都市以外的土地漲價、全部歸私，成為牟取不法暴利之對象。因此，政府決定擴大「平均地權」實施範圍，改為不分地區全面實施，1977年更名為「平均地權條例」。
【「平均地權條例」修正案休了哪些法】
「平均地權條例」被稱為史上最重打炒房措施。為遏止預售屋炒作亂象，內政部於2021年11月底研擬啟動修法，12月9日通過修法草案。2022年4月7日，行政院會通過「平均地權條例」部分條文修正草案，並函請立法院審議。2022年12月21日完成初審，今年1月10日完成三讀。本次修法五大重點如下：
1️⃣ 限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
2️⃣ 重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
3️⃣ 建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
4️⃣ 管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
5⃣️ 解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
【 修法通過後，整體房市可能會出現的現象】
1️⃣ 預售和成屋價差縮小：由於預售屋換約和轉手的諸多限制，降低購屋族購買意願，自住買家將會轉向成屋市場，所以預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近彼此的價格差距。
2️⃣ 豪宅市場交易量縮：觀察2022年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購屋，往後高資產族購屋的操作空間不再，置產態度也會略為保守，因此短期內的豪宅市場交易量，將面臨考驗。
3️⃣ 高槓桿型建商淡出：修法過後，建商的推案型態，將從預售案轉變為成屋案，由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場。
4️⃣ 資金走向避險型產品：區位條件佳者、機能成熟的區域，以及保值性高的產品，仍是避險且穩健的置產選擇，價格也不易修正；至於商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢，將可能成為修法後的法人置產重點。
【要自住的買方上半年需開始注意的物件條件是】
1️⃣ 坪數20坪至40坪，也是正兩房到正三房。這是市場主流的坪數。需求的人比較多，在緊縮期銀行貸款也比較好取得。
2️⃣ 至市中心在通勤時段，交通時間不超過一個小時：有研究指出，一般人通勤時間比較能忍耐的時間是一個小時，來回就是兩個小時。超過這個時間，需求者會變少。
3️⃣ 生活圈內生活機能起碼能供應一週生活所需，若無法滿足，在緊縮期，這個缺點比較容易被購屋者挑剔。
4️⃣ 參考內政部所公布的低度使用住宅調查，區域低度使用率不要超過10％，超過10％有時候代表供給過量，有時候代表區域走向衰退，不適合緊縮期入手。
⚠️ 修案後，值得特別注意的地區
根據房仲業統計，未來3年全台共有10個行政區有超過3000戶新完工預售屋，新北市淡水區、桃園市中壢區、台中市梧棲區、桃園市龜山區更有超過5000戶的驚人量體，將是修法後的第一波房市承壓區。
在供給端，預售屋供給爆量區域會先拉響警報。從2019到2022年，全台住宅建照數量逐年攀升，已來到28年新高。其中，房價狂漲的蛋白區、新興重劃區，預售屋更是傾巢而出。
這些地區的預售屋、新成屋供給量，將在3年內大舉出籠，而短期投資客消失，將使原本就已漲不動的房價開始鬆動，甚至反轉。
【總結】
華人有土斯有財的觀念根深蒂固，過去無論政府在怎麼努力打房，民眾大多是邊罵政府打房不力，一邊又繼續咬牙買下去....
所以此次的平均地權條例修正案，因預售屋不得出售將不溯及既往，外界認為，打炒房威力可能不如預期，但對於新法頒布後的房地產市場及未來買賣結構肯定會有很大的市場轉變。
在大環境租金提高、買不起房子的情況下，此法肯定有望打壓炒房的力道，希望人人都能減緩買房壓力，真正擁有屬於自己的家。
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