預售屋買賣審閱期間，你瞭解多少？

鵜鶘律師

2023/08/06閱讀時間約 5 分鐘

先看看消費者保護法第11條之1關於定型化契約審閱期間的規定：

企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。(第一項)

企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。(第二項)

違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。(第三項)

中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。(第四項)

依消保法的規定，消費者享有30日以內的合理審閱期間，但關於預售屋買賣，主管機關內政部所公告的「預售屋買賣契約書範本」規定，預售屋買賣契約審閱期間至少5日。也就是說，消費者購買預售屋依法應有至少5日之契約審閱期間。

關於審閱期間最常見的糾紛態樣：

未載明攜回審閱期日、攜回審閱日數。
未載明攜回審閱期日，直接以定型化契約條款載明本契約已經由買方攜回審閱 5 日以上。
記載放棄或縮短審閱期間。
未記載審閱期間相關規定。
攜回審閱期日與簽約日或簽約金繳付期日間不足 5 日。（例如：110 年 2 月 1 日攜回審閱，110 年 2 月 3 日簽約或繳付簽約金。)

違反審閱期間的法律效果：

依消保法的規定，違反審閱期間的法律效果主要有兩種：

使消費者拋棄審閱期間：無效

也就是上開糾紛態樣的第2種以及第3種，這也是實務上預售屋買賣最常見到的情況。例如：實際上未予消費者審閱期間，卻於契約上載明「本人於簽定本契約書前，已確實將本契約書攜回審閱3日以上，並已充分了解本契約書及其附件所有內容無誤」，並要求消費者簽名蓋章。

違反審閱期間的規定：其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容

這種情況類似上開糾紛態樣的第1種、第4種以及第5種。原則上，契約上的條款不構成契約之內容。但實際上消費者可以視情況，主張該契約條款仍構成契約之內容。也就是說，此時法律賦予消費者可以自行選擇其所希冀的法律效果，即便違反審閱期間的規定，消費者仍得主張該契約條款仍構成契約之內容。

實務上法院的見解與態度：

賣方已確實說明契約內容，消費者若同意放棄契約審閱權，自不得再行主張

上訴人於證人〇〇〇說明契約內容後，即要求立即簽訂系爭買賣契約，同意放棄契約審閱權，顯見上訴人應已明瞭知悉系爭買賣契約之條款內容後，始與被上訴人簽訂系爭買賣契，自不得事後悔約任意指摘被上訴人未提供合理審閱期間，且以定型化契約條款使其拋棄審閱期間，主張依消保法第11條之1第2項規定，系爭買賣契約之相關條款均不構成契約之內容（臺灣高等法院 107 年度消上字第 5 號民事判決）。

消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如為節省時間、爭取優惠價格或交易機會及其他因素，而自願放棄契約審閱權，自非法所不許

再考量現今社會上之各式買賣交易場合，賣方以「現場購買並支付部分價金即可獲得優惠價格」之條件來吸引消費者，實屬常見之情形，而原告既已於系爭契約書及系爭磋商條款上親自簽名用印，並於同日支付鉅額之部分價金，則審酌原告既有能力一次支付如此高額之價款，其顯非無智識或缺乏社會經驗之人，復參以系爭磋商條款之文字內容，並無任何晦澀不明或深奧難懂之文字，故衡諸一般社會通念及綜合上開兩造簽約之過程以觀，堪認被告之經銷人員確已向原告解釋系爭契約書及2 次施工相關事宜，而原告於知悉系爭契約書及系爭磋商條款之內容後，為爭取優惠之買賣價格而自願放棄契約審閱權，則揆諸首開實務見解，被告雖未給予原告契約審閱期間，然此既原告出於自身考量而放棄，自不妨礙系爭契約書及系爭磋商條款之效力（臺灣士林地方法院 104 年度消字第 5 號民事判決）。

消費者於可攜回契約之情況下，未能即時主張契約審閱期間，自不得再行主張

惟上訴人既已於簽約時攜回與系爭契約、系爭磋商條款相同內容之編號第88號合約審閱本，經相當期間之審閱後，若上訴人就系爭契約（條款）內容有爭議，仍得即時引用上開消保法規定為相關權利之主張，惟其竟於訂約後之104年9月24日(編按：距簽約日已經過1年6個月)始委請律師以被上訴人未給付契約審閱期間及廣告不實為由通知被上訴人（見原審卷第55頁至58頁），揆諸上開說明，上訴人已不得引用上開規定而主張系爭契約、系爭磋商條款無效（臺灣高等法院 106 年度消上字第 3 號民事判決）。

結論：

實務上為兼顧消費者了解契約條款內容資訊權之保護及個別消費者希望快速訂約之需求及利益，將消保法第11條之1第1項、第2項規定解釋為非強制規定，判斷標準仍在於消費者於訂約當時對契約條款內容是否業已明瞭知悉。若消費者已明瞭知悉，則不得事後再任意爭執企業經營者未提供合理審閱期間。

然如將消保法第11條之1第1項、第2項規定解釋為強制規定，違反即為無效，有時未必符合個別消費者希望快速訂約之需求及利益。為兼顧消費者了解契約條款內容資訊權之保護及個別消費者希望快速訂約之需求及利益；且為避免有個別消費者希望快速訂約，但事後任意反悔而以企業經營者未提供合理審閱期間為由，主張企業經營者以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之約定無效之弊端，自宜解釋為倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，甚至以定型化契約條款使消費者拋棄審閱期間之權利，對該定型化契約之效力亦不生影響，消費者不得事後再任意爭執企業經營者未提供合理審閱期間，企業經營者以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之約定無效，始能維護商業交易之秩序，對企業經營者亦較為公允。又消費者如主張企業經營者未給予其合理之審閱期間，並以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之權利時，即應由企業經營者舉證證明其已提供消費者合理審閱契約之期間（臺灣高等法院 107 年度消上字第 5 號民事判決）。