作者：林明忠律師
林律師，我買到一間房子，覺得被賣方騙了，而且賣方沒有依法給我足夠的審閱期，請問我可以無條件解除契約，把付的錢拿回來嗎？
很多民眾在買不動產的時候，都有審閱期的迷思，究竟賣方如果違反了審閱期，買方能不能以此為理由而解約呢？其實，並不一定。以下我除了介紹審閱期的概念與法律依據外，也提供大家下列四個標準，去判斷即使在賣方違反審約期的狀況下，買方能不能主張不受契約條款拘束？
一、審閱期是什麼？不給審閱期會怎樣？
審閱期的法律依據在消費者保護法第11條之1第1項：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」常見的審閱期條款如下：
常見的審閱期條款
如果企業違反審閱期的規定、不給審閱期的話，依照同法第11條之1第3項規定，消費者是可以主張不給審閱期的定型化契約，不構成契約內容，白話來說，違反審閱期規定的內容，契約條款並非當然無效，只是消費者可以主張不被拘束而已。
另外，審閱期的長短，隨著不同行業都有不同的要求，以不動產交易為例，通常預售屋/成屋買賣的契約，都會要求至少5天的審閱期。具體來說可以參考台北市政府地政局下列圖片：
圖片來源：台北市政府地政局網站
二、審閱期可以放棄嗎？倒填審閱日可以嗎？
很多網路上錯誤資訊會說，放棄審閱期的條款是無效的，因此即使簽下放棄審閱期的條款，也是無效，消費者不受拘束，但其實並不一定如此。
因為，雖然消費者保護法第11條之1第2項規定：「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」但是建商現在也很聰明，通常並不會在契約上預先印刷要消費者放棄審閱期的文字，以免被認定違反上述法律規定而無效。
另外，審閱期是一種為了保護消費者的制度，因此目前法院大多認為，只要不違反消費者保護法第11條之1第2項規定，且建商並未有妨害消費者事先審閱契約的行為，則消費者是可以跟建商約定放棄審閱期的，放棄審閱期的特約亦因此有效，從而現在實務上流行兩種關於放棄審閱期的作法：
（一）用手寫文字表明放棄審閱期
因為放棄審閱期的條款不能事先印刷，以免被認為屬定型化契約而違反消費者保護法第11條之1第2項規定，因此目前若有放棄審閱期的約定，建商都會要求消費者用手寫方法，註明於契約上。常見的文字有：「本人OOO經過OO公司人員詳盡解說，已經充分了解並同意契約內容，因此本人同意放棄審約期之權利而簽署買賣契約。」等等。
如果消費者手寫了類似的文字並簽名，就會產生放棄審閱期的效果。
（二）用倒填日期的作法放棄審閱期
另一種早期盛行但現在已經較少人用的方式，就是倒填審閱期日，例如明明是2月5日才拿到契約，則依照審閱期的要求，至少要過了5天審閱期，例如2月11日簽約才算較為保險。但為了要2月5日就簽約，所以就故意倒填審閱期日，例如填入1月28日就拿到契約，讓賣方看起來，形式上符合審閱期的約定。
這樣的作法，明顯違反審閱期的約定，但違反審閱期的約定，賣方是否就因此可以主張不受契約拘束呢？其實並不一定，仍要看後續4大檢驗標準。
另外，很多民眾會誤以為，建商要消費者倒填審閱期日有刑法偽造文書的問題，但除非建商是在消費者不知情且無授權的狀況下，以消費者名義倒填審閱日期並偽簽消費者簽名，不然原則上不會有偽造文書問題。
至於倒填日期雖然構成登載不實，但畢竟契約並非業務上文書，所以也沒有業務登載不實罪的問題。總之，即使建商讓消費者倒填日期，至多屬於民事糾紛，並不會有刑法偽造文書的問題。
三、檢驗標準1：賣方是否為企業經營者（建商）？
即使賣方沒給5日審閱期或違反審閱期規定，買方並不一定可以主張不受契約條款的拘束。因為，審閱期既然來自消費者保護法的規定，所保護的是「消費者VS企業經營者」的交易關係。
換言之，除了預售屋或新成屋的買賣，大多是由消費者直接跟建商購買，而適用消保法規定外。在臺灣，大部分的中古屋買賣都是「一般人與一般人」間的買賣，並非一般人跟企業經營者（例如建商）的買賣，因此即使是透過仲介買賣，且也是用仲介制式的買賣契約，但因為買賣關係仍是存在「買方、賣方」之間，跟仲介無關，因此並不會因為仲介是企業經營者，就使得買賣雙方都是一般人的交易關係，必須要符合審閱期的規定。
但買方、賣方個別跟「仲介業者」簽署的斡旋契約或委託契約，就屬於「消費者與企業經營者」間的合約，就適用上述審閱期的保護，因為仲介業者大多屬於企業經營者。
因此，審閱期的保護範圍，在臺灣大多出現於「預售屋、新成屋」間，因為這些房子賣方為企業經營者（建商）的機率較大，但臺灣大部分的中古屋買賣契約，因為大多是一般人間的買賣，其實是不適用審閱期規定的。
從而，如果你的賣方並非企業經營者，即使賣方沒給審閱期，也不會影響契約的效力。
四、檢驗標準2：是否為個別磋商條款
若賣方為企業經營者，即使違反審閱期的約定，消費者也不一定可以主張整份契約條款都不受拘束。為什麼呢？
因為，如果仔細看消費者保護法第11條之1第1項：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」的約定，審閱期的約定是適用於「定型化契約」，並不適用於「個別磋商條款」。
（一）什麼是個別磋商條款
依照消費者保護法第2條第8款：「個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。」，實務上大部分的個別磋商條款都會以「手寫方式」寫在契約後作為附件，並會標明「個別磋商條款」的文字。
另外，不動產買賣契約中的「價金」、「物件標的」因為每份契約都不同，因此「價金」、「標的」是屬於個別磋商條款的一環，並非定型化契約一部分。所以，很多買方可能是認為自己買貴或有其他原因，如果是想透過主張賣方違反審閱期，藉此不受交易條件的拘束而主張直接不買，因為「價金、物件標的」可能被認定非定型化契約的一環，因此買方這樣的主張可能無法成立。
（二）法院對於是否屬於「個別磋商條款」是實質認定
如前面所述，用「手寫方式」寫在契約後作為附件，且標明「個別磋商條款」的文字，形式上容易被法院認為屬「個別磋商條款」而不適用審閱期規定。但實際上，若所謂「個別磋商條款」都是建商統一的規範文字，且消費者在交易過程並無與建商就此實質磋商的事實，則即使上述文字用手寫而成，且標明為「個別磋商條款」，亦可能被法院認為屬「定型化契約」的一環，而非「個別磋商條款」。
因此，在判斷買方是否可主張審閱期的保護時，要判斷該條款是否屬於定型化契約的一部分？還是屬於個別磋商條款？如果是個別磋商條款的內容，則因為可能不適用審閱期的保護，因此尚無法透過賣方違反審閱期來主張權利。
五、檢驗標準3：買方主張賣方違反審閱期時，是否與簽約日已有相當距離？
即使賣方確實違反了審閱期，且買方要主張不被拘束的條款，也是定型化契約的一部分，但有些買方到法院主張賣方違反審閱期，一樣被法院駁回。例如，曾有消費者簽署預售屋買賣契約後，因建商完工後的房子不符消費者預期，消費者想解約因而不付後續價款，被建商以逾期付款為由解約，並沒收15％價金作為違約金，因此消費者提出的主張之一，就是就主張建商當初違反審閱期，因此主張不受違約罰則拘束。法院調查後，認為建商確實違反審閱期的規定，但仍然駁回買方請求，是為什麼呢？
原來，因為法院認為，若消費者簽約後，經過相當合理之期間後，未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，則應認契約審閱期之瑕疵已經補正（註1），因而駁回買方請求。因此，即使賣方違反審閱期，若買方主張審閱期的權利時，已經離簽約日有相當時間，且過去都未曾主張相關契約爭議時，也有可能無法再主張審閱期的保護。
不過，上述見解只是部分法院採用，目前最高法院對此尚未明確表態，所以在一些地院判決中，即使賣方主張審閱期權利的時間離簽約日已有相當時間，法院也不一定會因上述理由駁回買方請求，此部分仍要個案判斷。
六、檢驗標準4：如已簽署放棄審閱期條款，是否有證據證明賣方惡意不給審閱期？
如前所述，如果買方已經簽署放棄審閱期的條款，買方可能就無法再主張審閱期的保護。但是，若有證據可以證明，賣方有惡意不給審閱期、或未盡契約說明義務、或阻撓消費者行使審閱期權利的行為，仍有可能使該等放棄審閱期的條款無效。
這邊要注意的是，雖然消費者保護法第17條之1：「企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合本節規定之事實者，就其事實負舉證責任。」以及最高法院判決近期已經揭示，在特約拋棄審閱期的案件中，如果消費者抗辯：賣方沒有給充分審閱期，則賣方必須先舉證自己已經有給予消費者充分說明、讓消費者了解契約意義後，該等拋棄審閱期的條款才有效（註2）。
但依我處理審閱期爭議的實務經驗以及近期不少法院判決，仍有不少法官認為，只要消費者手寫了特約拋棄審閱期的條款，除非消費者可以舉證賣方確實有惡意不給審閱期、或未盡契約說明義務、或阻撓消費者行使審閱期權利等行為，不然法官通常仍會認為拋棄審閱期的條款仍有效力，不然就是把賣方的舉證門檻拉的非常低（低到賣方自己說有盡說明義務就認為有舉證）。
因此，如果要爭執審閱期的案件，若買方手上並無上述證據，則買方若已簽署放棄審閱期的條款，要主張審閱期的保護，進而主張不受拘束，實務上並不容易。
七、不動產買賣審閱期有爭議，找林明忠不動產律師
從上述說明可知，在不動產買賣，買方要主張賣方違反審閱期，並不容易。除了上述要點外，個案上法律也有非常多可以攻防的重點，因此如果要以審閱期約定主張權利，一定要諮詢不動產專業的林明忠律師，比較能事半功倍。林律師長期深耕民事不動產領域，自從執業以來，林明忠律師已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗，是您值得信賴的好選擇。
若有任何不動產買賣審約期爭議的問題或需求，歡迎加入LINE官方帳號：＠masterlaw私訊聯絡（可以掃下方 QR CODE），讓我們分擔您的問題。林律師的法務團隊會提供初步免費的專業指引，很多民眾在免費指引階段就受益良多，面對法律問題，您不需要孤軍奮戰，讓專業律師替您爭取應有的權益。
註1：參見臺灣高等法院107年度上字第241號判決 ：「復按消保法第11條之1規定訂立審閱期間條款之目的，既在於給予消費者充分瞭解契約內容之機會，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，若消費者選擇自行放棄審閱權利，或企業經營者於簽約後如已將定型化契約交付予消費者，消費者在經過相當合理之期間後，未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，則應認契約審閱期之瑕疵已經補正。消費者倘於事後再以違反審閱期為由而排除契約條款之適用，其行使權利應有違反誠信原則，並有害於交易安全秩序，不應准許。」
註2：參見最高法院110年度台上字第459號判決:「查企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效，消保法第11條之1第1項、第2項規定甚明。企業經營者如主張符合上開規定之事實者，就其事實負舉證責任，同法第17條之1亦有明文。原審係認不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，系爭出售委託書為被上訴人預擬而與多數消費者訂立之定型化契約，其首段記載「本委託書簽署前，確實經過委託人審閱全部條款內容無誤」，經上訴人法定代理人簽名。乃未命被上訴人舉證證明上訴人已有3日以上審閱系爭出售委託書內容之期間，遽以前揭記載，謂上訴人已放棄審閱期間，進而為其不利之判斷，已有可議。」
內容聲明
- 著作權由「林明忠律師」所有，如需一部或全部使用，需標註引用作者姓名與資訊。
- 因個案主張與訴訟內容，將隨證據與法令、判決變動變動而不同，故本文僅供參考，不得直接引用為主張或訴訟用途，具體個案仍請洽詢專業律師。
- 我國法令與判決見解，具時效性，可能變動，文章內容及所引用資料僅為文章發布時有效之法令，嗣後之法令、判解變動，請洽專業律師。
